房地産行業信心回升 貸款收緊房價高企剛需"最受傷"

　　房地産行業信心全面回升　房價上漲貸款收緊制約剛需

　　新華網上海10月18日電(記者鄭鈞天、魏宗凱)國家統計局18日發佈“2013年1-9月份全國房地産開發和銷售情況”顯示,在經濟企穩回升、房地産調控日趨市場化的背景下,房地産行業信心逐步回升,開發投資力度明顯加大。

　　與此同時,隨著樓市的逐漸回暖,房企銷量已呈現“量價齊升”態勢。尤其是近日以來,“地王”頻現,土地市場成交火爆,更令房價上漲預期不斷增強。

　　專家普遍認為,土地市場的持續升溫和房企融資狀況的改善,房價仍將面臨上漲壓力,此外,時至年底,貸款的收緊也將進一步抑制剛性需求。

　　前9個月房地産開發投資同比增兩成

　　國家統計局數據顯示,2013年1-9月份,全國房地産開發投資61120億元,同比名義增長19.7%,增速比1-8月份提高0.4個百分點。其中,住宅投資41979億元,增長19.5%,增速提高0.3個百分點,佔房地産開發投資的比重為68.7%。

　　克而瑞研究中心認為,在經濟企穩回升、房地産調控日趨市場化的背景下,行業信心逐步回升,房地産行業開發投資力度明顯加大。

　　2013年1-9月份,全國商品房銷售面積84383萬平方米,同比增長23.3%,增速比1-8月份回落0.1個百分點,其中,住宅銷售面積增長23.9%。商品房銷售額54028億元,增長33.9%,增速比1-8月份回落0.5個百分點;其中,住宅銷售額增長34.5%。

　　克而瑞研究中心副總經理林波分析稱,今年一季度“國五條”的政策末班車效應使全國房地産市場交易量不斷刷新成交紀錄,多數城市成交量達到3年以來最高水準;二季度樓市成交量仍延續高漲趨勢;三季度各大城市“地王”頻出,廣州、深圳等部分城市預售證鬆綁等因素疊加,在一定程度上也促進了商品住宅的成交。

　　企業方面,隨著樓市的逐漸回暖,前9月,多數標桿房企銷售金額和面積均同比上升,行業龍頭企業萬科、綠地、保利、中海以及恒大的表現非常突出。其中,萬科以累計銷售金額1285億元居首,同比增長33%;碧桂園累計銷售金額614億元,同比增幅達到105%,連續保持高增長態勢。

　　開發商資金充裕致土地市場熱度不減

　　國家統計局數據顯示,1-9月份,房地産開發企業土地購置面積25167萬平方米,同比下降3.3%;但土地成交價款增長14.6%,達6082億元,增速較去年提高9.4個百分點。

　　數據同時顯示,1-9月份,房地産開發企業到位資金87828億元,同比增長28.7%,增速比1-8月份回落0.2個百分點。其中,國內貸款14568億元,增長32.3%;利用外資391億元,增長23.4%;自籌資金33674億元,增長18.4%;其他資金39195億元,增長37.7%。

　　業內人士指出,前三個季度,樓市銷量可觀使房地産企業拿地的底氣愈足。根據CRIC系統監測顯示,綠城、萬科及恒大的熱銷項目平均每月均價漲幅為約7%,相對年初均價漲幅平均達到26.7%,且項目持續熱銷,均價保持穩步增長。

　　上海易居房地産研究院副院長楊紅旭認為,目前開發商亟待“補庫存”,再加上手中“不差錢”,在樂觀預期下必然加大土地儲備和開發力度,市場需求增加,尤其是優質地塊的供應偏少,也導致開發商之間爭奪土地資源更為激烈。

　　克而瑞數據顯示,一線城市及部分核心二線城市今年地市供求兩旺,高總價、高單價成交地塊頻出,年內地王紀錄頻繁被刷新。全國18個典型一、二線城市中有14個城市今年以來土地成交量高於去年同期,其中廣州、太原、北京、上海、南京等5個城市增幅超過100%,土地市場成交火爆。該機構認為,其原因主要是房企資金狀況良好,進入新一輪搶地補倉階段。

　　貸款收緊房價高企剛需“最受傷”

　　土地市場的持續升溫和房企融資狀況的改善,使樓市看漲預期更加強烈。

　　剛到上海工作3個月的李小姐已經迫不及待要在“金九銀十”出手了。她告訴記者:“房價一天天漲下去,遠高於還貸成本;再加上銀行貸款額度的日趨緊張,今後還不知道能不能拿到優惠利率呢。”

　　目前,一線樓市的房價將保持高位已成市場共識。有研究機構甚至認為,二線城市剛性需求所佔的比例較一線城市更大。

　　易居(中國)執行總裁丁祖昱認為,臨近年底,銀行信貸及公積金貸款的發放可能趨緊,首套房的優惠利率也可能會暫停,因此第四季度的住宅銷量可能不如前三季度。在此情況下,剛性需求受到的抑制最為明顯。

　　丁祖昱進一步指出,房價的繼續上漲也將阻礙剛需入市。“房價持續上漲將繼續提高剛需購房門檻,相對於改善型需求和投資需求而言,剛需群體對價格的敏感度更高,其釋放空間有限。”