地價房價“聯漲”：調控有賴長效機制

　　進入樓市傳統旺季，9月土地市場火爆異常，誕生的5塊“地王”，均出現樓面價超過周圍在售物業價格的現象。“地王”效應隨之有所顯現。

　　記者走訪了北京朝陽區農展館北路8號地塊周邊區域內多個房産仲介，發現周邊二手房出現惜售、調漲的現象。“地王”還進一步催熱了市場對後期房價看漲的市場預期。“金九銀十”房價尤其是一線城市普漲預期強烈。

　　無論是北京朝陽區農展館地塊，還是滬、杭、蘇一日誕生的三個“地王”，大多為市中心優質地塊，這就導致“地王”大戰基本成為了龍頭房企的遊戲。同策諮詢研究部總監張宏偉在與本報記者連線時表示，在市場基本面逐步好轉的過程中，市中心土地資源的稀缺性、市中心中高端物業需求強勁及抗跌性強等多因素導致央企地産企業、高週轉企業、有境外上市融資渠道的企業等看好這些地塊，一定程度上導致“地王”現象的集中出現。從趨勢來看，優質土地資源向龍頭開發企業不斷集中，市場集中度也會伴隨著土地市場集中度的提高而逐漸提高。

　　從土地市場發展趨勢來看，由於開發企業出於戰略佈局考慮積極佈局一二線城市房地産市場，土地市場由去年下半年以來的溢價率表現較高轉為樓板價的實際上漲。尤其是進入三季度以來，品牌開發企業在一二線城市的土地市場積極拿地，“地王”現象頻出，導致當前土地市場虛熱，這有可能推動土地市場價格持續走高，房價自然而然就不會降下來。

　　“地王”雖然是個別地塊，但是對整個土地市場起到“風向標”的作用。各方預計後期土地市場難以大幅降溫。上海易居房地産研究院研究員朱光預計下半年土地市場活躍態勢依舊，成交增幅趨於平緩。今年以來，土地價格整體呈現上行態勢，7月達到年內新高，8月雖然有所回落，但依舊處於三年來較高水準。近期土地市場持續活躍，高溢價率地塊成交現象依舊頻出，土地價格始終處於較高水準。預計下半年，土地成交均價仍將繼續處於高位。

　　土地市場紅火的同時，房價持續上漲。國家統計局日前公佈的數據顯示，8月份70個大中城市僅有1個城市房價下降。其中，一線城市北京、上海、廣州、深圳等新建商品住宅價格同比上漲在18%至20%之間。

　　一方面，地價和房價“聯漲”；另一方面，土地和房地産市場分化趨勢將更為明顯。當前的房地産宏觀調控面臨不小的挑戰，市場人士預期，如果後期房價持續上漲，不排除相關部門重申樓市調控從嚴或出臺相關長效機制的可能性。當前房地産市場出現分化，也不排除差異化政策的出現。對於重點城市尤其是一線城市，可能會推出短期內遏制地價過快上漲的具體措施，比如“限房價競地價”、“限房價競配建”等。

　　張宏偉認為，從短期內來講，相關部門有可能會採取階段性收緊的措施遏制地價的過快上漲。但是，這只能説是治標不治本的措施，要想根本解決地價過快上漲的局面，還應該從控制市場流動性、增加土地供應、盤活存量土地、改變城鄉二元土地結構、土地集約化利用等方面入手，也應該建立起土地市場的長效性調控機制。

　　“地王”頻出，從另一個方面也表明房企並不差錢。此前國家統計局公佈的房地産開發企業到位資金情況顯示，雖然前8個月增速有所回落，但是仍保持同比增長28.9%的較高增速。定金及預收款的較高增速，表明當前房地産市場量價齊升促使房企資金回籠加快，資金壓力並不大。雖然房企再融資“開閘”似乎漸行漸近，但是張宏偉認為，房企再融資不是那麼容易就開放的。“地王”現象的頻頻出現説明房企還是不太缺資金，這會讓監管層對於房企再融資“開閘”再度謹慎，極有可能讓房企再融資延後考慮，使市場流動性階段性小幅收緊，讓開發企業融資拿地的市場衝動適當降溫。

　　對於目前仍存在的囤地圈地行為，張宏偉建議，針對長期不開發或開發節奏較長的項目，可對企業開徵土地增值稅，使企業持有土地本身的增值部分利潤空間壓縮，以此降低企業圈地囤地的動機，督促其儘快進行市場開發，減少土地資源閒置與浪費現象。

　　業內人士建議，應該儘快建立促進市場健康運作的長效機制，包括各種財稅手段的出臺，比如，儘快推出房産稅，增加房屋持有人持有環節的成本從而有利於抑制投機型需求。

　　此外，正如張宏偉所言：“土地市場需要長效性調控機制出臺，從中長期來講，既可以改變地方政府對於土地財政的依賴，又可以合理調節土地市場的供求關係與遏制地價過快上漲的預期。”龐東梅