社保體系不健全助推“購房熱”

　　目前國內買房最火熱的地區，當屬調控政策執行最為嚴厲的一、二線城市。今年以來，“新國五條”將限購措施擴大到這些城市的全部轄區，住房按揭政策也繼續收緊，特別是近期很多商業銀行已經停止發放房貸。但是，這依舊沒有阻擋住國人的購房熱情，近期“日光碟”在全國主要城市持續上演。

　　國人買房不僅僅局限在國內，同時也是國際購房大軍的主力。來自全美房地産經紀人協會的數據顯示，自2011年起，中國人就超越墨西哥人和英國人，成為僅次於加拿大人的第二大美國房地産買家。此外，根據高力國際發佈的報告，在多倫多、倫敦、開普敦等海外置業熱門地區中，境外買家當中有20%～40%來自中國。

　　多數業內人士認為，除了中國人自古以來就有“安居才能樂業”的傳統習俗外，如此熱衷於買房，投資渠道狹窄是主要原因。不可否認，在證券市場是否還具有投資功能受到諸多質疑、理財産品市場有待完善等情況下，多購買幾套“看得見的”房産物業，無疑成為為數不多的可取投資之道。更何況，近年來房價不斷上漲，已經讓投資房産成為較好的資金保值增值渠道。

　　但是，筆者認為，投資渠道狹窄也只是部分原因，根本原因還在於我國城市社會保障體系不健全。首先，在很多城市，是否擁有住房與是否擁有本市戶籍直接掛鉤，而是否擁有戶籍與能否享受城市的社會保障或公共服務直接掛鉤，如教育、醫療、就業、傷殘等。而政府之所以將社會保障供給與戶籍掛鉤，也是因為社會保障供給不足，無法做到全覆蓋。

　　其次，買房意味著在城市安定、真正成為市民、能夠享受社會保障，而這同時也意味著租房並不是終極需求，而只是暫時或不得已的行為，買房才是住房的終極需求。我國基本不存在像美國、德國等“租購”相結合的二元住房體制，租房無法獲得和買房一樣的地位，無法分流住房需求。

　　再次，即使買房能夠享受社會保障，但也是“撒胡椒面”式的供給，遠不能滿足實際需求，而且優質的公共服務需要培育。目前，很多城市新房供應集中的區域，配套公共服務往往“只有名沒有實”。優質的公共服務資源依然集中在城市中心區，與住房相配套的公共服務供給不到位，産生很多無效或低效住房供應。需求無法滿足與無效供應的現象並存，人為造成需求源源不斷的情景。同時，近年來，城市化或住房建設實際推進的速度遠遠快於社會保障增長的速度。

　　另外，需要值得注意的是，社會保障供給不足的影響遠不止於此。目前，大城市的生活成本越來越大，儘管公共資源較多，但趕不上人口增長對於公共資源爭奪的速度，生活和工作環境愈發緊張，未來支出越來越大、越來越不確定。例如，按照1996-2011年的數據計算，北京戶籍人口年均增長13.3萬人，但優質的公共服務資源並沒有大幅增加，人口快速增長造成的“城市病”卻令居民生活成本有增無減。因此，對於大多數市民來説，在大城市生活的成本更大，上述成本也本應當作社會保障部分彌補。

　　城市社會保障供給越不充足，居民當前支出和未來支出預期就越大，對於未來可能出現的風險就越發擔憂。如果在年輕時購置房屋，未來將房屋兌現時，既可以實現保值增值，又可以獲得足以彌補社保不足的額外支出，這本質上是社會保障供給不足時市場自發衍生的一種保障形式。從本質上而言，一些發達國家（如美國）存在的住房“倒按揭”，也是衝抵社會保障不足的一種形式。政府對於社會保障供給不足，必然衍生出變相的市場保障形式。毫無疑問，房地産在我國從某種程度上承擔了這一角色，這也是我國未來房地産發展和社會建設不可忽視的問題。（深圳市房地産研究中心 李宇嘉）