“雙合同”購房已成主流。 記者王維宣 攝
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受房企均採用“毛坯+裝修”的雙合同影響 廣州樓市簽約均價連續下跌破萬元
房地産市場
近期,廣州樓市簽約均價連續下跌破萬元每平方米。記者調查得知,房價連續下跌是大量房企均採用“毛坯+裝修”的雙合同所致,在市區,裝修款佔比基本是整體房價的四分之一。
在“雙合同”大行其道之時,裝修款該如何理財?
業內專家提醒,這筆款項可以一次性付款、自有房産抵押貸款或者無抵押貸款。但是,無論以什麼方式,都將或多或少帶來首付或月供的壓力。
近日,廣州市房價出現了詭異的連續下跌。搜房網數據監控中心統計陽光家緣數據顯示,8月12日~8月18日這一週,全市網簽均價再次下跌,並跌破1萬元大關,降至9395元/平方米,一夜跌回十年前。廣州中心六區上周均價16471元/平方米,相比前一週均價下跌20%。
房價“明跌暗漲”禍起雙合同
而兩個星期之前,廣州市住房簽約均價一度達到16490元/平方米,創出歷史新高。在兩周內,廣州市簽約均價下挫幅度超過四成。
而記者踩盤發現,雖然簽約均價大幅下跌,但各盤的價格反而較前段時間有進一步上漲。上週末推新的中海譽城、萬科東薈城均價均比6月份前一期上漲約千元每平方米。而廣州市簽約均價下跌並非讓利於消費者,而是滿城“雙合同”導致。
為規避政府“限價”,購買一手房按照“毛坯+裝修”的“雙合同”的辦法已經成為主流。一位業內人士直言:“現在新推出來的盤,基本上都是‘雙合同’。只要新拿預售證的項目,基本上價格都達不到政府要求。”而由於僅僅限制簽約價,裝修款的比例並未限制,漲價變得更加有恃無恐。
“雙合同”時代裝修款如何理財?
一、裝修部分付全款
首付三成變五成
月供減輕三分一
按照鄒小姐的例子,其房産的總價大約在180萬元上下,其中有140萬元為“毛坯”的購房合同,外加簽署一個40萬元的裝修協議。
記者計算得知,由於鄒小姐是首次置業,本來只需要首付三成,即54萬元。現在由於必須簽署“雙合同”,若是裝修部分付全款,便要額外多付出40萬元的首付款。這意味著首付高達94萬元,超過整個房款的五成。
不過,按此計算,由於貸款成數減少,鄒小姐只需貸款86萬元。若以首次置業基準利率算,20年貸款每月月供為6287.57元;而若按照七成貸款,月均還款高達9431.35元。可見,一次性付清裝修款後,每月的還款壓力減輕了三分之一。
記者了解到,一次性付款將是“雙合同”中裝修款項主要付款方式。
二、裝修部分用抵押貸款
需自有房産抵押 月供較高
“我們有提供裝修款的貸款服務,但需要自有房産抵押。”元邦明月水岸的銷售人員對記者表示。
而匯瀚按揭業務經理莫靜則表示,雖然和房産商簽署的裝修協議並非裝修合同,但若手頭有其他房産作抵押,也可以自行到按揭機構做抵押貸款,緩解高首付的壓力。
據莫靜介紹,通過抵押貸款方式,借款時間最長10年,最多每平方米房産可貸款8000元,利率約為基準利率上浮15%~20%。若自己名下沒有房産,而父母在廣州市內有房産,也可以以父母家人的房産作為抵押進行貸款。
記者計算得知,若抵押貸款40萬元,按最長10年期還款、利率上浮20%計算,每月要為抵押貸款還月供4823.56元,加上此前的房款月供,在10年內的月供高達1.1萬元。
三、裝修部分用無抵押貸款
年利率高達12%~15%
若是名下無房産抵押,又需要貸款負擔裝修款費用,莫靜表示,也可以向銀行申請無抵押貸款。
“無抵押貸款主要是根據月收入的倍數放大,放大倍數在15~20倍之間。比如説現在你月入1萬元,則可以貸款15~20萬元。若是以裝修貸款的名義,則一般貸款額度為樓價的10%。”莫靜介紹説,要想貸款40萬元,則鄒小姐每月的收入必須在2萬元以上。
但是,莫靜提醒稱,無抵押貸款的年利率高達12%~15%,且貸款期限最多為5年,月供壓力將非常大。
記者計算得知,若是貸款40萬元,年利率為12%,每月還款將達到9000元,加上此前的房貸月供,5年內的月供壓力高達1.5萬元以上。
調查:多盤裸房簽約價僅為實價四分之三
記者調查發現,簽約價和購買價之間2000元~5000元每平方米的裝修差價十分普遍。而按照不同樓盤的價格來看,裝修合同價格佔比通常在購房價格的四分之一。
鄒小姐告訴記者,其“心水”房為荔灣區的明月水岸。以其想購買的84平方米的兩房計算,目前吹風價格大約為每平米2.1萬~2.2萬元左右,但銷售告訴她,由於政府限價,購房合同的簽約價控制在1.7萬元以下,此外還要簽總價為40萬元的裝修協議。這樣計算,裝修款約佔房款的近四分之一。
而市郊盤源的裝修款佔比相對較低,蘿崗區的嶺南山畔裝修款約為3000元/平方米,相比1.9萬元左右的房價,裝修款佔比大約為15%。
提醒:“雙合同”或致未來轉手稅費大增
不過,莫靜表示,無論用哪種方式,對於購房者來説都無法規避“雙合同”所帶來的未來隱患。她表示,由於兩個合同做低了房價,一套180萬元的房子只能按照140萬元的房價來開購房發票,未來若是在未滿5年時轉讓,將比“單合同”的稅費更高。
記者計算得知,按照140萬元的房産和40萬元的裝修合同計算,若5年內按照180萬元原價轉讓,將會憑空多出40萬元的徵稅額。即使用裝修合同抵消一部分徵稅額,最高扣除限額也只是裝修額的10%,意味著還有36萬元的徵稅額,按照5.6%的營業稅和1%契稅計算,“雙合同”造成的稅費損失將達到2.38萬元。
而資深業內人士肖文曉認為,一個合同變成了兩個合同,手續變得麻煩,因為裝修合同不能貸款的關係,購房門檻也被推高。
記者調查發現,簽約價和購買價之間2000元~5000元每平方米的裝修差價十分普遍。而按照不同樓盤的價格來看,裝修合同價格佔比通常在購房價格的四分之一。
鄒小姐告訴記者,其“心水”房為荔灣區的明月水岸。以其想購買的84平方米的兩房計算,目前吹風價格大約為每平米2.1萬~2.2萬元左右,但銷售告訴她,由於政府限價,購房合同的簽約價控制在1.7萬元以下,此外還要簽總價為40萬元的裝修協議。這樣計算,裝修款約佔房款的近四分之一。
而市郊盤源的裝修款佔比相對較低,蘿崗區的嶺南山畔裝修款約為3000元/平方米,相比1.9萬元左右的房價,裝修款佔比大約為15%。
[責任編輯： 王君飛]
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