樓市安好 美國經濟便是晴天

　　2013年歲末，美國股市再創新高，令全球投資者振奮不已。但這支近年來被美聯儲貨幣寬鬆政策持續烘烤的“溫度計”，已無法完全反映美國實體經濟的冷暖溫涼，倒不如美國樓市數據更加精準而真切。

　　與美股相比，樓市之於美國經濟的現實意義更加突出：敗也樓市，成也由它。幾年前，美國經濟深度衰退，全拜美國樓市次級抵押貸款危機所賜。現如今，美國經濟呈持續復蘇態勢，也多虧樓市復蘇先行啟動。正是山姆大叔在美聯儲的幫助下搶到這個“勝負手”，才盤活了這局枯棋。

　　從邏輯上看，在美聯儲執行量化寬鬆政策的背景下，此前數月美國樓市逐漸回暖並呈量價齊升之勢，財富效應隨之顯現———美國家庭資産凈額截至去年第三季度增至77.3萬億美元，為1945年有歷史記錄以來最高水準，讓更多美國購房者逐漸鹹魚翻身，從“負翁”變為真正意義上的富翁，由此産生的正能量源源不斷地注入美國實體經濟當中。一方面，白宮和美聯儲相繼出手拯救購房者，全力避免止贖，推動美國樓市率先破冰，有利於增強房産自有率接近七成的美國家庭的消費信心，為消費者開支(佔美國經濟比重2/3)提供可靠動能；另一方面，憑藉回暖之勢可吸引大量投資進入房地産領域，同時通過蓋房建樓來提供大量就業機會。數據顯示，從2011年第三季度至2013年第二季度，住宅樓市每個季度為G D P貢獻的增長率不低於0.15個百分點，2012年第四季度更是貢獻了0.5個百分點。此外，在截至2013年7月的14個月中，共有11個月全美建築業就業崗位實現了正增長。

　　從最新公佈的各項指標看，美國樓市還處於上升通道，但速度較之前期已有所放緩。

　　據美國聯邦住房金融署2013年12月24日公佈的房價指數，經季節性調整，去年10月份美國房價環比上漲0.5%，已連續21個月上漲，同比漲幅為8.2%。而美國全國房地産經紀人協會日前公佈的報告顯示，去年11月份美國各類舊房銷售(佔美國整個樓市銷量的90%)中間價約為每套19.6萬美元，同比增長9.4%。此外，美國商務部公佈報告稱，11月份美國新屋開工率大幅上升22.7%，經季節調整後年率達109萬套，創下自2008年2月份以來峰值，而美國住宅建築商信心指數達到58，也為8年來最高。

　　值得注意的是，隨著房價節節攀升以及抵押貸款利率從歷史低位開始反彈，購房者的熱情有所降低：一是去年11月份美國舊房銷量年化後為490萬戶，為連續第三個月環比下滑，29個月以來首次同比下滑；二是在截至12月20日的一週內，全美抵押貸款申請活動指數下降6.3%，至351.1，為連續第二周下降，並跌至13年低點。

　　2014年，美國樓市的主要變數是，美聯儲決定從2014年1月開始逐步縮減購債規模，並可能于年底結束。在此影響下，住房抵押貸款利率將持續走高，勢必給美國樓市潑上一瓢冷水。就在去年年底，美國30年期固定抵押貸款利率升至4.64%，比上年同期高出1個多百分點。此外，“兩房”將提高貸款擔保費用等一系列利空舉動，也將對美國房地産業構成挑戰。一旦美國樓市無法繼續提供復蘇動能，美國經濟將會失色不少，奧巴馬總統將很難兌現讓美國經濟在2014年實現突破的承諾。

　　總之，新的一年，樓市安好，美國經濟便是晴天；若難安好，美國經濟將陰雲密布。