出售兩年以上住房免征增值稅 北上廣深除外

陳春鳴 畫

　　營改增“1+3”文件公佈，四大行業5月1日起適用

　　新規則公佈啟動 “營改增”收官之戰

　　“1+3”文件的正式發佈，對此次營改增涉及的1000萬戶試點納稅人和各級稅務部門來説，就意味著此輪營改增“收官之戰”有了“遊戲規則”。有了這些具體的試點實施辦法和規定，稅務部門和試點納稅人才能啟動營改增具體準備工作。

　　經國務院批准，自2016年5月1日起，在全國範圍內全面推開營改增試點，建築業、房地産業、金融業、生活服務業等全部營業稅納稅人納入試點範圍，由繳納營業稅改為繳納增值稅。四大行業營改增的啟動表明，已歷時四年的我國這項重大稅制改革進入了最為關鍵的“下半場”。因為，據財政部稅政司、國家稅務總局貨物和勞務稅司負責人介紹，此次四大行業營改增涉及到的納稅人規模很大，有近1000萬戶，是前期營改增試點納稅人總戶數的近1.7倍；年營業稅規模約1.9萬億元，佔原營業稅總收入的比例約80%。

　　此前，財政部、國家稅務總局正式公佈，建築業、房地産業、金融業、生活服務業營改增之後改徵增值稅的適用稅率分別是：建築業和房地産業適用11%稅率，金融業和生活服務業適用6%稅率。

　　羊城晚報記者 嚴麗梅

　　營業稅改徵增值稅（以下簡稱“營改增”）“下半場”的“遊戲規則”正式落地!

　　最受納稅人關注的試點過渡政策同時公佈，其中的政策明確規定，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅，但該政策不適用於北京市、上海市、廣州市和深圳市。

　　23日，財政部、國家稅務總局聯合下發《關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號），公佈了建築業、房地産業、金融業、生活服務業自5月1日起全面推開營改增將適用的“1+3”個文件。即《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》、《營業稅改徵增值稅試點有關事項的規定》、《營業稅改徵增值稅試點過渡政策的規定》、《跨境應稅行為適用增值稅零稅率和免稅政策的規定》。

　　購房兩年內出售 要繳納5%增值稅

　　在此次公佈的“1+3”文件中，《營業稅改徵增值稅試點過渡政策的規定》不僅為試點納稅人所關注，也為眾多市民所關注，因為，這關係到個人住房交易由徵收營業稅改為徵收增值稅後，稅率將會是多少以及如何計算增值額。

　　在此次公佈的《營業稅改徵增值稅試點過渡政策的規定》中，共明確了六個方面的過渡性政策，其中第五個方面涉及個人出售住房徵收增值稅的問題。

　　即《營業稅改徵增值稅試點過渡政策的規定》規定：

　　1、個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用於北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區。

　　2、個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款後的差額按照5%的徵收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用於北京市、上海市、廣州市和深圳市。

　　3、辦理免稅的具體程式、購買房屋的時間、開具發票、非購買形式取得住房行為及其他相關稅收管理規定，按照《國務院辦公廳轉發建設部等部門關於做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發〔2005〕26號）、《國家稅務總局財政部建設部關於加強房地産稅收管理的通知》（國稅發〔2005〕89號）和《國家稅務總局關於房地産稅收政策執行中幾個具體問題的通知》（國稅發〔2005〕172號）的有關規定執行。

　　據羊城晚報記者對比原營業稅有關政策規定可見，此次增值稅徵收政策就是“平移”了原來營業稅徵收政策，包括此前剛發佈的于2月22日起執行的“財稅[2016]23號”文所規定的。如23號文規定，北上廣深四地不適用的“個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額徵收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業稅”政策，現在在改為徵收增值稅後，同樣不適用北上廣深！

　　這一政策規定符合此前業內預期。此前，一些稅務專家在接受羊城晚報記者採訪時均分析，在李克強總理明確提出全面實施營改增要確保所有行業稅負只減不增之後，估計有關增值稅過渡政策會考慮“平移”營業稅政策。

　　共有四十個項目獲免予徵增值稅

　　在《營業稅改徵增值稅試點過渡政策的規定》明確的六個方面的過渡性政策中，第一個方面就是免征增值稅項目，共列有四十個項目。

　　這些免征增值稅項目涉及：託兒所、幼兒園提供的保育和教育服務；養老機構提供的養老服務；殘疾人福利機構提供的育養服務；婚姻介紹服務；殯葬服務；醫療機構提供的醫療服務；從事學歷教育的學校提供的教育服務；個人轉讓著作權；個人銷售自建自用住房；保險公司開辦的一年期以上人身保險産品取得的保費收入；金融同業往來利息收入；政府舉辦的從事學歷教育的高等、中等和初等學校（不含下屬單位），舉辦進修班、培訓班取得的全部歸該學校所有的收入；土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者。等等。

　　值得廣大市民注意的是，該規定第三十六項免征項目是：涉及家庭財産分割的個人無償轉讓不動産、土地使用權。包括家庭財産分割，含下列情形：離婚財産分割；無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；房屋産權所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋産權。

　　在《營業稅改徵增值稅試點過渡政策的規定》中，除了增值稅免征項目明確外，還對增值稅即徵即退、扣減等過渡政策進行了明確。