庫存高企需求低迷電商衝擊 商業地産潛藏巨大危機

　　原標題：庫存高企需求低迷電商衝擊 商業地産潛藏巨大危機

　　近期，萬達百貨大規模關門的消息，再度引發市場對於傳統商業地産前景的擔憂。庫存高企、需求低迷、電商衝擊，商業地産的生存境況可説是“流年不利”。去庫存和轉型發展成為開發商同時需要破解的難題，不論是“社區商業”還是“文化消費”，開發商試圖在電商的夾擊下衝出一片藍海。

　　5萬元廣告費才有1個諮詢電話

　　第一太平戴維斯的最新數據顯示，部分城市商業地産供過於求，短期內供應消化壓力較大。以北京、上海、廣州及深圳四個一線城市以及成都、重慶、天津、瀋陽以及大連等五個二線城市為例，2015年其商業新增供給量將達到約650萬平方米，佔目前總存量約4800萬平方米的13%。其中成都、重慶等二線城市新增供給量分別佔到總存量的24%以及21%。

　　在中部城市長沙，儘管銷售面積同比增加，商業地産現房存量仍處於上升趨勢。據好房子網上半年分析報告，截至2015年6月底，長沙竣工一年及一年以上沒有銷售的商業現房已有264.5萬平方米，其中半年時間內消耗的現房存量為33.91萬平方米，僅佔新增竣工面積的一半，去化壓力依然存在，預計後市競爭將會更加激烈。

　　“很多開發商認為商業地産潛伏的危機可能更大。”長沙房地産開發研究中心主任歐陽學海認為，有的商業地産項目銷售情況很不樂觀，比如長沙有一個商貿城項目，去年11月已經拿到了預售證，由於“蓄客”情況不好，今年6月才開始銷售。

　　記者了解到，位於長沙開福區的一個集寫字樓和商鋪於一體的“國際廣場”項目，之前投入大量資金投放廣告、邀請明星代言，結果市場反響很一般，打電話到售樓部諮詢的人不多，最後算下來平均5萬元廣告費才換來1個諮詢電話。這也成了讓當地業內人士“苦笑”的案例。

　　對於去庫存化的前景，市場人士仍不樂觀。根據RICS 2015年第二季度中國商業地産調查，在金融市場波動加劇及經濟下行風險上升的背景下，39%的受訪者表示年內中國房地産租賃市場的空置率將繼續攀升，尤其是二三線城市。RICS資深經濟學家吳俊毅認為，中國宏觀經濟持續疲軟繼續對商業地産市場帶來不利影響，租戶和投資者均對市場前景持謹慎態度。

　　“金街”無人氣 傳統模式遭挑戰

　　儘管傳統商業地産進入“寒冬”已是很多人的共識，萬達百貨大規模關門的消息還是讓業界譁然。近日有消息稱，萬達百貨將關閉40多家嚴重虧損的門店，剩餘的50多家門店將進行調整，壓縮經營面積。業內人士普遍認為，這是傳統百貨業的無奈選擇，只有關閉或許才有希望重生。

　　湖南正大行房地産代理公司總經理任澤認為，網際網路消費時代，不論是Shopping Mall、超市，還是奧特萊斯購物公園模式、大市場模式，都面臨全面挑戰。這些傳統業態的人氣和盈利點在哪，成為了很大的問題。

　　事實上，商業新形勢下，過去一些成功的盈利模式也難以為繼。比如很多城市綜合體項目，除了開發商的自持物業，還有面向投資者出售商鋪的“金街”。“金街”模式一度被眾多開發商效倣，但現在很多項目陷入品牌良莠不齊、空置率高、人氣不旺的困局，甚至被詬病為“做一條死一條”。

　　記者在長沙河西地區的一條“金街”看到，自2012年開盤至今，這條定位於“兒童、親子文化”的步行街依然人氣慘澹，目前還有近100個鋪面空置，招商中心也是乏人問津。有的商鋪即使前期已經開業，現如今也是大門緊閉，貼出了“門面轉讓”的告示。正在營業的商鋪中，充斥著“粉麵館”、“沙縣小吃”、“商旅男裝”、“韓國女裝”等店舖，與原本定位大相徑庭。

　　歐陽學海認為，在電商的市場衝擊下，開發商對於自持的部分都顧不過來，對“金街”的運營更是缺乏統籌安排，購買商鋪的投資者只能自己承擔經營風險。

　　第一太平戴維斯通過分析華北地區二線城市認為，隨著供給的持續增加以及零售市場的萎靡不振，商業地産項目招商壓力加劇。此外，部分零售業謹慎擴張，另有部分甚至直接關閉門店，業主不得不提供租金優惠以吸引合適品牌入駐。