陵園暴利超銀行房地産:200元買地賣到幾萬元

　　新華社北京4月2日電題：陵園暴利超銀行房地産，低成本拿地一平方米賣幾萬元－－多地居民異地買墓現象調查

　　新華社“新華視點”記者楊毅沉、杜放

　　清明節即將來臨。“新華視點”記者採訪發現，在北京、上海等多地，由於墓地價格飛漲甚至超過房價，“陰宅”貴過“陽宅”，不少人無奈奔赴異地買墓。

　　而在“一墓難求”的背後，一些經營性的陵園公墓通過囤地、超標等手段獲取暴利，其業務利潤率超過銀行、房地産。有的陵園以低價甚至零價格拿來的土地，轉手一平方米賣幾萬元。

　　“一墓難求”催生異地買墓 　

　　河北省三河靈山寶塔陵園距離北京50多公里，號稱“A股首家上市陵園”，其北京辦事處設在北京CBD核心區。工作人員告訴記者，清明節之前這段時間，由於從北京前往河北陵園購買墓地的客戶太多，公司安排實地考察的大巴十分緊張。　　

　　“北京到河北買墓位的人太多了，本來公司有祭掃的免費車，但現在你只能自己想辦法了。”陵園業務經理滕先生説。

　　“生於此地，葬在彼地”的現象也發生在上海。江蘇太倉境內的雙鳳公墓位於204國道旁，距上海市中心區有40多公里。“購買者和墓主90%以上都是上海人。”在雙鳳公墓，銷售人員許先生向記者介紹，墓地報價從三四萬元到十余萬元不等，最常見的是3萬元至4萬餘元的雙穴墓，“針對上海人看墓，公司有專車免費到府接送”。

　　在太倉境內另一處自稱“主要面向上海客戶”的經營性墓地，運營公司人員表示，由於臨近清明節祭掃的人多，專門在上海市區內提供看墓線上預約接送、400免費電話等服務。“每年365天在上海各區都有班車，遇到清明節、冬至人流量大，還得增開掃墓專車。”

　　多數購買者和墓地經營者均表示，“一墓難求”是異地買墓的主因。記者走訪發現，以面積多數在2平方米左右的朝南中式雙穴墓為例，在上海市區華亭某公墓的最低報價為6.5萬元，且低價墓都已售完，已經是“有價無市”。即便是異地買墓，“大眾墓”報價為42800元，銷售也十分緊俏。

　　“儘管與幾年前相比價格還在漲，但好歹能省下幾萬元。”太倉雙鳳墓地負責人還透露，環北京、上海等大中城市周邊的“異地墓”，多數都有北京、上海當地開發商的背景，其實就相當於“上海開發商在太倉蓋個‘陰宅’樓盤，買主也都是上海人”。

　　陵園毛利率超銀行與地産，墓價飛漲背後是囤地超標

　　業內人士透露，異地買墓現象的根本原因是墓價飛漲。經營性陵園墓地超高的利潤率超過銀行、地産等高利潤行業，在資本市場也表現突出：上述靈山寶塔陵園的母公司－－“A股殯葬概念第一股”福成五豐此前發佈的重組報告顯示，該陵園2014年上半年綜合毛利率高達80.61%；在香港上市的中國生命、福壽園毛利率也多年超過80%。

　　經營性陵園墓地超高利潤率背後，還存在不少行業怪象：

　　－－“囤墓”。記者發現，不少墓葬經營企業低成本囤有大量墓葬用地，但開發緩慢，從而實現邊囤邊賣。以靈山寶塔陵園為例，該陵園目前可用墓位面積達11.7萬平方米，但截至2014年年中僅出售不到5%。業內人士表示，不少墓葬經營企業在大中城市周邊大量“囤墓”，隨著城市開發和地價高漲，造成“新企業進不去市場，老企業坐享暴利”。

　　例如，記者獲得的一份江蘇太倉某公墓的“01657012號”國有土地許可證顯示，該企業早在2002年就拿下開發墓園地塊，“分期建設”卻花了十餘年。“多數地方已不再審批新增經營性墓地，大多數企業乾脆邊囤邊賣抬高價。”業內知情人士説。

　　－－“超標”。根據民政部發佈的關於貫徹執行《殯葬管理條例》中幾個具體問題的解釋，埋葬骨灰的單人、雙人合葬墓佔地面積不得超過1平方米。但記者多地採訪發現，現實中特殊園區、特殊墓型卻很常見。

　　例如，在福成五豐收購三河靈山寶塔陵園的資産評估説明中，“標準單墓面積”為0.94平方米，但是該陵園北京辦事處的一位“業務主任”卻對記者表示，陵園內一塊“自選定制”墓面積是8平方米起，如果想要更大還可以將兩塊墓合成一塊，拿兩個墓位證就可以；佔地2.46平方米的江蘇一處“高臺1區豪華墓”賣到11.8萬元。

　　花不到200元買地，售價卻一平方米逾萬元

　　記者調查發現，“拿地”的低成本與“賣地”的高價格産生暴利。一些陵園原先低價甚至零價格拿來的土地，造好墓地後要賣幾萬元。

　　記者從福成五豐財務數據中梳理髮現，2012年至2014年上半年，其墓穴均價從2.84萬元漲至4.17萬元，漲幅接近150%。

　　然而，從資産評估報告看，這家“北京以東地區規模最大陵園”的拿地成本卻極低：截至2014年上半年，靈山寶塔陵園已規劃標準墓位共12.5萬個，共繳納土地出讓金2522.5萬元。這意味著，以一個不超過1平方米的標準單位墓計算，一座墓穴只需花不到200元買地，售價卻至少要1萬元。該陵園取得的一處佔地359畝的荒山使用權，當時的“有償出讓價”僅為1元。

　　在上海、河南、山東、遼寧、安徽等多省份擁有陵園墓地的福壽園集團2010年至2013年毛利率都超過80%。這種暴利不少建立在低成本甚至無成本的土地上。該公司2013年在香港上市時曾公開承認，錦州市帽山安陵及上海福壽園建於政府免費劃撥的土地上，倘若政策變化，該公司可能需就這些墓園按現行市值支付地價。

　　早在2009年發佈的《關於進一步深化殯葬改革促進殯葬事業科學發展的指導意見》就明確提出，要減輕群眾負擔，實現基本服務均等化。近年來，民政部有關負責人也多次表示，建造豪華墓地等行為嚴重違反了我國殯葬改革的方針和法律規定，極大地浪費了有限的土地資源，助長了封建迷信的喪葬陋習。

　　“不該讓異地購墓成為常態”是很多消費者的心聲。中國殯葬協會等3月25日發佈的《殯葬綠皮書》指出，目前北京地區的殯葬消費平均達約42837元，市區居民高達8萬元，92%的北京市區消費者認為公墓消費過高。

　　有土地稅務專家指出，一方面，相關政府主管部門應該對經營性公墓使用土地進行規範，避免企業大量低成本囤地卻高價出售。2001年以前，沒有使用期限或不用支付地價的墓葬用地，曾經被政府直接劃撥給經營性公墓，後來政策變化，但是依然有大量陵園獲得低成本土地。目前，這些擁有低成本墓葬用地的陵園成為墓葬經營企業收購的對象，對此政府應加強監管，並依據開發進度對出讓土地進行動態使用監督。

　　另一方面，政府應加強對經營性公墓的稅收管理。根據福壽園的公開資訊披露，雖然國家規定轉讓墓地使用權所得的收入須按5%稅率繳納營業稅，但仍有地方表示免繳營業稅。

　　對此，有業內人士稱，主管部門應該根據相關經營性企業對陵園墓地的開發使用情況，依據稅務手段加強監管，多方面防止出現因“囤地”“超標”等導致的暴利問題出現。(完)