3月30日三部委發文刺激改善型需求入市，新一波樓市新政可謂一陣及時的春風，在房地産行業驚起千層浪。一時間樓市像炸開了窩，急著買房的、賣房的都紛紛涌向了各種售樓部、仲介行。有房企公開表示醞釀漲價，也有二手業主坐地起價。有購房者扼腕嘆息剛剛簽完預售合同、沒能享受少給首付的優惠，也有購房者迫不及待物色改善房、送出四成首付款。
這樣態勢下的樓市，成交短期不漲也難。只是，這波行情能持續多久？早有業內大佬如鬱亮表示，“不會改變房地産業趨勢”。經濟學界也有不少觀點認為，逐步回歸平穩是房地産可能最好的發展。
房地産由熱轉涼以來，業內早有預期，政府為了支撐經濟大勢還會對房地産“手下留情”，但在見效“快狠準”的信貸政策上給予二套房貸首付四成的優惠，力度超出多數業內人士的預期。如此支援，讓人頓感“調控”政策仿佛一夜回到十年前。
開發商到底會不會漲價？有人開始行動了，也有看得更遠的開始擔憂漲價是“自掘墳墓”，因為房地産的好日子本來就不多了。畢竟，目前全國房地産市場庫存仍然偏高，消化存量仍是不少三四線城市的重頭任務。
在筆者看來，降低首付標準只能釋放部分需求，解決庫存這個問題還是任重道遠。與此同時，降低甚至免征營業稅確實會降低交易成本，但另一方面，二手房市場的火熱，很可能造成一手房市場的冷淡，庫存不降反升。
從最初的市場反應看，交易量上漲是第一步，而漲價並未蔚然成風。市場人士判斷可能趨勢是，漲價最快也要下半年，會在庫存比較低的一線城市。
政策重拳未必總能達到理想，但總是對市場有短期效力。回想樓市火爆的2013年，很多地方收緊樓市政策，將二套房貸從首付6成上浮到7成，打壓了部分改善型産品和大戶型。自限購限貸以來，由於政策從嚴執行，導致市場庫存不斷增大，偏改善的産品不斷積壓。因此此次鼓勵性政策一定有短期的利好。從一手房市場庫存的角度來講，由於改善型的需求還是存在，因此，一定程度上必然能緩解某些城市的庫存問題。
但不得不考慮的是，銀行具體執行怎樣的政策還要觀望。因為首付比例降低後貸款會增加，購房人獲得按揭的難度反而會在一定程度上有所加大，因此刺激作用未必長久。
財政部的“及時幫手”也將立竿見影。二手房交易營業稅免征門檻由5年降為2年，這無疑是對二手業主拋售的鼓勵，會吸引潛在購房者。二手房的拋售原因一般是業主需要資金週轉，與此同時，與調低首付比例、拉長還債期相比，降低營業稅的直接降價更具有吸引力。在總體相對便宜的情況下，二手房理應吸引更多需要滿足住房需求的潛在購房者。
但是，種種政策並不會為樓市“扭轉乾坤”。
在一線城市以外的地區，庫存持續攀升，市場整體存量大幅增長，而在這些地區，一來沒有充足的改善型需求的購房者，二來這些地區對於進行投資的購房者來説，也看不到升值空間。儘管溫和的政策環境對樓市而言是積極利好，但歷次市場起伏並非僅由政策主導，而是受前期調整幅度、供求格局變化、整體經濟水準以及人口結構演變等多方面因素影響，因此後市走勢需從各個維度綜合預判。
在昨日的萬科2014年業績發佈會上，萬科總裁鬱亮提到，“政策有作用，但是不能改變趨勢，我深信不疑，房地産的白銀時代已經到了。”這種解讀，擁躉者眾。 南都經濟評論員 陳琳琳
[責任編輯： 馬迪]
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