“售後包租”暗藏多重風險 監管需更精細化

　　原標題：“售後包租”暗藏多重風險 監管需更精細化

　　想要投資繁華地段商鋪麼？有開發商可以保證售後包租10年，前3年租金直接抵扣房款…… 這種零風險高收益的投資靠譜麼？

　　早在2001年實行的《商品房銷售管理辦法》就明確禁止“售後包租”，最高法還曾將“售後包租非法吸收資金”入罪。那麼“售後包租”為何還能頻現樓市？又暗藏了哪些風險呢？

　　“售後包租”頻現樓市 誘人回報成了“燙手山芋”

　　2月3日，合肥市街頭出現了10余輛私家車集體維權，車身上統一貼著“銅陵環球家居詐騙違約”的橫幅。參與此次遊行的市民老徐告訴記者，銅陵環球家居樓盤在銅陵市，由於宣傳力度大，又有免費車接送看房，並在合同中保證售後包租10年，確保收益，所以許多外地市民都去銅陵買商鋪投資。

　　老徐説：“當日大概有30余位業主參與維權，開發商不斷延期交房，也不承擔違約責任，別説承諾的收益，購房款可能都打了水漂。”

　　記者走訪合肥市等地房地産市場發現，這樣的例子並不鮮見。在合肥市包河大道與大連路交口的廟前大街步行街，銷售人員介紹，這裡的房子有40年産權，四週規劃齊全，又臨近政務中心，極具投資價值。並且承諾包租10年，由專業管理公司經營，你根本不用擔心租不掉，前3年租金直接衝抵購房款，後面7年會定期將租金打給您，相當於零風險的投資。

　　零風險高收益？　“售後包租”暗藏多重風險

　　據了解，早在2001年實施的《商品房銷售管理辦法》就明文規定，房地産企業不得採取售後包租或變相售後包租的方式銷售尚未竣工的商品房。那為何“售後包租”現象仍然屢禁不止？業內人士分析認為，其根源在於開發商想儘快回籠資金，利用了投資者“賺快錢”心理。

　　從事多年房地産企業經營工作的倪銘(化名)直言，這類“售後包租”銷售模式，往往是開發商畫出地段必火，房價必漲的美好願景後，把房價標高，再忽悠市民買商鋪並承諾“包租”。他説：“看起來前3年租金衝抵購房款，其實是一場虛假的優惠。”

　　倪銘説，值得注意的是，被開發商指定給業主的“經營管理公司”通常是開發商控股企業，但因形式上相對獨立，便成為開發商日後規避風險的“擋箭牌”。“一旦日後經營不善，發生糾紛，也只是由經營公司承擔‘責任’，而開發商早已回籠資金，並不會有大的損失。”他説。

　　業內人士指出，這種“售後包租”暗藏多重風險隱患，首先是可能存在欺詐，開發商取得銀行貸款後，有的攜款逃匿；其次是開發商變相融資後，將資金挪到別的項目上。事實上，即使項目建成後，也可能因為經營不善，無法達到預期的收益水準，經營公司根本沒有現金流兌付。

　　房地産市場監管需更精細化

　　銅陵市住建委房地産業管理科負責人説，雖然政策明確規定房地産企業不得以售後包租形式銷售，但目前普遍存在著經營公司售後包租現象，由於房地産企業與經營公司間的歸屬關係不明，更像是影子股東，為市場監管帶來很大難點。

　　“這是在以合法形式掩蓋非法目的，但實際訴訟案例來看，往往業主舉證比較難。”一位基層法官説。對此，北京大悅律師事務所郎克宇律師認為，雖然房地産企業沒有直接參與售後包租行為，但如果房地産企業與經營公司存在股權交叉持有，那麼嚴格意義上就是違反規定。

　　專家建議，既要加強對房地産銷售市場的監管，尤其對“超高收益回報”樓盤的跟蹤監管，及時發現非法集資苗頭，還要加大對經營公司經營、資金等監管力度。

　　“要有更加精細化的管理。”暨南大學公共管理學院教授胡剛建議，加強市場經營進行中的規範，將風險防範前置。而一旦出現申訴，應該及時介入，降低危害輻射面。郎克宇同樣認為：“主管部門必須加大監管力度，杜絕睜一隻眼閉一隻眼的消極心理。”(記者張紫赟)