農房將納入不動産統一登記 為農民財産編織“保護網”

　　【導讀】國土部、財政部等五部門發出通知，農房將納入不動産統一登記範圍。經濟之聲《央廣財經評論》本期觀點：為農民財産織就“保護網”、樹立“防火牆”。

　　央廣網財經北京1月26日消息 據經濟之聲《央廣財經評論》報道，在“農村宅基地和農房納入全國統一不動産登記體系”政策試點半年後，國土資源部、財政部、住建部、農業部、國家林業局最新發佈《關於進一步加快推進宅基地和集體建設用地使用權確權登記發證工作的通知》，要求在全面加快推進宅基地和集體建設用地使用權確權登記發證工作的同時，把農房等集體建設用地上的建築物、構築物納入不動産統一登記範疇。

　　在新型城鎮化的背景下，破除農業戶口、非農戶口的藩籬，是為了推進城市化進程和填平不公出臺的。在這個時候，實施農房納入不動産的制度，一定程度上是和戶籍制度改革的有效對接。而且從媒體報道來看，城市化進程中不可避免地出現過不少佔用更多農民房屋和宅基地的實例，有地方依然會打著推進城市化的幌子窺視農民的那點財富，容易給農民帶來傷害。

　　所以，農房納入不動産、宅基地納入不動産，意味著農房等集體建設用地上的建築物、構築物和在城市裏一樣，也是不能隨隨便便就徵收的，需要確保所有者的利益。中國農科院農業經濟與發展研究所研究員胡定寰分析，這項政策出臺的最主要意圖就是保護農民的財産權益。

　　胡定寰：主要有三點政策上的原因。首先，現在農村有大量的外地資本進入農村土地市場，它們借助新農村的建設的能力，有些甚至用和地方官員的關係，大量的圈地，搞房地産投機。這種做法會嚴重損害農民的利益，會導致很多民事糾分。第二，我們國家的農民進程運作已經取得了很大的成效，有部分的農民長期居住在城市，也不一定要回到原來的農村，不一定需要原來的住房，因此完成了登記和發證以後，就可以合法的上市。這樣有人特別是他們的鄰居可以買住房。第三，在大數據時代，有利於政府掌握微觀數據，以便作出更多的宏觀的政策服務。

　　關於此話題，經濟之聲特約評論員、中國社科院農村發展研究所研究員李國祥對此評論。

　　經濟之聲：國家為什麼要在這個時候出臺政策，把農房等集體建設用地上的建築物、構築物納入不動産統一登記範疇？

　　李國祥：不動産登記是國家早已部署一項工作，現在正是工作啟動的重要時機。這是我們國家要長期經歷一項制度，在十八屆三中全會之後，進行全面深化改革，對農村房屋要納入到城鄉一體化當中去，進行登記。這為我們國家整體改革會提供一個非常重要的基礎，也是我們國家改革的重要步驟、重要內容。

　　經濟之聲：把農房和這種宅基地上，建設用地上的建築物放進不動産登記的範圍，出於什麼樣的考慮呢？

　　李國祥：考慮是多方面的，重點則是與我們的農村改革，全面深化改革直接相關。我們在農村調查的時候，有的地方通過把房屋納入到統一登記之後，農民的房屋的使用權就可以到銀行做抵押了。如果過去不進行登記，有的房屋到銀行貸款的時候作為抵押物，銀行不放心，如果銀行派人測量、去看，這個房屋是不是他家的，這就很難説清楚，也出現過農民拿自己房屋的使用權反覆做抵押，這給銀行帶來了風險，這就使得銀行不願意用這個作為抵押物來給他進行貸款，所以它對盤活整個農村資源要素，特別像房屋、土地有非常重要的意義。當然農村的人口在變動，農村的房屋呈經營態勢，允許試點，在集體內部可以進行交易。當然，如果將來進行交易，需要登記，過去我們在農村調查的時候，農民説你們的城裏的房屋有房産證，那麼我們農村的房子為什麼不能做抵押，我們在交易的時候得不到法律的保護，得不到確認。所以，登記是非常有意義的，這有助於更好實現農民的各項權利，也有助於更好把農村的房屋土地盤活。

　　經濟之聲：也就是過去銀行認的是只認地，不認房，現在是地和房都需要認了。農房納入不動産統一登記範疇，很多人把它和房地産稅聯繫在一起，認為下一步徵收房地産稅時會把農房納入其中。對此，中國農科院農業經濟與發展研究所研究員胡定寰認為，對政策的解讀還是應該集中在保護農民財産權益上。

　　胡定寰：我們政府現在手上並不缺錢，我們政府更需要的就是幫老百姓辦事，支援老百姓同時得到老百姓的支援，得到民心所向，所以説我想我們應該從好的地方去想。

　　經濟之聲：把農房納入不動産統一登記範疇，將來這些房屋會不會涉及到繳納房地産稅的問題？

　　李國祥：把農民的房屋納入到不動産登記當中，跟房産稅關係不是很大。首先，國家房地産稅的立法還沒有通過，哪些徵稅、哪些不徵稅，現在還不確定。國家長期以來都實行惠農、富農的政策，國家進入新時期以後，基本上都是讓利給農民，不會對農民徵地，不會對農民的房屋徵房地産稅。從長遠來看，國家農村住宅、宅基地改革試點辦法已經出臺，如果農民過度佔用宅基地，將來再試點的計劃，就會採取有償使用。有償使用意味著跟房地産稅不是一個概念，這只是對於多佔的宅基地。對於一般的農戶來説，宅基地是集體的，農戶擁有使用權，使用權的獲得是無償的，為了將來能讓農民集中使用宅基地，很可能會使試點就是有償使用，農民把多餘的宅基地通過市場轉讓的方式，給缺地或者沒有地的農民，這是經濟的調節手段。如今，農村有的家庭的宅基地非常多，有的家庭沒有宅基地等問題同時存在。怎樣分配宅基地，每一個農民、每個集體的成員都能夠住上好房子，是我們將來主要考慮的。至於讓所有農民都來交房地産稅，這種可能性非常小，與國家的政策或者改革的初衷不相融，我們的目的還是想讓農民得到更多的好處。

　　經濟之聲：還有一部分群體，宅基地上的建築，除了農房之外還有小産權房，那麼這個政策出臺之後，對於小産權的影響是怎麼樣，是不是開了一個新的口子？

　　李國祥：我不是這樣來解讀，因為小産權房很複雜，超過了農民的範疇，屬於農村集體的建設用地給城裏人去買，或者非基地成員買，未來小産權房改革，目前沒有定性仍然是設為非法的。

　　經濟之聲：現在登記會納入到這個登記範圍中嗎？小産權房？

　　李國祥：現在還是把它局限在農民宅基地，就是作為集體成員的，小産權房很可能在集體土地上。

　　中國國際經濟交流中心專家馬慶斌認為，全面推進農村宅基地使用權登記頒證，在法律制度層面上為了維護農民的權益做了一項保證，同時為未來在全國層面加快構建更加全面的城鄉一體土地管理制度積累經驗。農村和城市的土地一樣，都是有所有權或者明確的使用者，需要在市場經濟條件下實現要素真正自由、平等地流動。