35城樓市連續5年供大於求 今年房企重要任務是去庫存

　　多位房企高層均向《證券日報》記者表示，由於2014年銷售規模釋放受到擠壓，因此加快項目週轉速度、快速回籠資金仍是房企今年的重要任務

　　■本報記者 王麗新

　　“2015年，預計各大城市的去庫存壓力將繼續得到有效釋放。”上海易居研究院研究員嚴躍進向記者表示，“2014年下半年，35城新建商品住宅存銷比有明顯回落，去庫存速度加快，但上半年整體比較悲觀。因此，2015年各大城市依然會把去庫存作為樓市發展的重要目標”。

　　而據上海易居房地産研究院1月14日發佈的《2014年新建商品住宅庫存報告》顯示，從年度數據看，2010年-2014年5年期間，35個城市均呈現供大於求的態勢。

　　正如世茂集團副總裁蔡雪梅向《證券日報》記者所示，在供大於求的市場，“人找房子”的“黃金時代”已經結束，面對行業利潤率整體下滑的局面，接下來考驗的是開發商如何在“白銀時代”找到“黃金”利潤增長點。

　　“存銷比”呈現倒U形

　　截至2014年12月底，上海易居房地産研究院監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為28124萬平方米，和11月份基本持平，同比增長15.4%。

　　對此，嚴躍進認為，部分城市的房企為了衝刺年度業績，推盤規模加大。由於樓市成交行情在繼續回暖，所以此類新增供應得到了有效消化，庫存則處於高位盤整的狀態。他表示，整體來看，2014年35個城市新建商品住宅庫存呈現“先攀升後盤整”的態勢，而衡量庫存去化週期的指標存銷比則呈現“倒U形”走勢，即上半年去庫存速度持續放緩，而在下半年則持續加快。

　　然而，從年度數據看，2010年-2014年5年期間，35個城市均呈現供大於求的態勢。其中，2010年的供求差異比較小；2011年則呈現比較明顯的供大於求態勢，這和限購政策環境下購房者入市節奏被打亂是有關聯的；2012年在市場回暖的態勢下，供求兩方的入市節奏加快，相比2011年，成交量的上升力度更大；到了2013年，市場繼續火熱，呈現了供銷兩旺的良好態勢；而在2014年，供求雙方的入市節奏要低於2013年，但相比2010年-2012年要好。

　　在此市場背景下，35城樓市的庫存規模整體上一直處於攀升態勢。直至2014年12月份，35個城市中有29個城市庫存出現了同比增長現象。其中福州、南京和九江3個城市庫存同比增幅分別達到77.8%、54.0%和46.0%。

　　“顯然，房地産的高速增長期已經結束了，現在土地成本越拍越高，開發商資金壓力過重，而在供大於求的市場擠壓下，一些房企將面臨被並購消失的命運。”某房企高層向本報記者直言，若對回款率、負債率等財務指標把控不嚴，即使是規模達到幾百億元的房企也會出現問題。

　　房企去庫存壓力仍不低

　　據上述報告顯示，截至2014年12月底，一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3900萬平方米、20075萬平方米和4149萬平方米，環比增長分別為1.0%、-0.4%和1.2%，同比增長分別為33.8%、12.4%和15.8%。

　　而從存銷比情況來看，2014年12月份，一、二、三線35個城市新建商品住宅存銷比分別為12.6個月、13.7各月和21.2個月。對此，嚴躍進認為，總體上看，一線城市去庫存速度要快於二線城市，二線城市則快於三線城市，但三類城市走勢基本一致。尤其從目前來看，一、二線城市的存銷比數值相對較小，這使得2015年此類城市房價止跌反彈的跡象變得越來越明顯。

　　更重要的是，從同比增幅看，一線城市庫存規模依然偏大，這要求一線城市在2015年依然要積極去庫存。而從另一組中原地産監測的數據也折射出房企2015年將要面臨的去存貨壓力。據中原地産研究部統計顯示，截至1月15日，37家上市房企公佈2014年銷售業績，其銷售額總計為16625 億元，上漲幅度為17%。

　　但中原地産首席分析師張大偉強調道，雖然銷售總業績大幅上漲近兩成，但這些企業完成年度任務情況非常差，近六成房企均為完成年度銷售目標。

　　鋻於此，多位房企高層均認為，儘管政策疊加會釋放一些利好，但2015年對開發商來説仍不是放鬆時刻，2013年大量拿地，加之2014年難以消化存貨的市場局面，不少企業將把2014年預計推向市場貨量集中在2015年釋放，這將加重房企2015年的去存貨壓力，因此，“去庫存”仍是今年房企的重要任務。