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京投銀泰拿地模式:"父子"齊上陣 一二級市場聯動

2014-10-23 14:37 來源:證券時報 字號:       轉發 列印

  證券時報記者 蒙湘林

  京投銀泰(600683)22日公告,公司全資子公司北京京投置地房地産有限公司(下稱“京投置地”)與控股股東北京市基礎設施投資有限公司(下稱“京投公司”)組成的聯合體,于10月21日收到了北京市土地整理儲備中心的成交確認書,兩者以42億元的價格獲得北京市門頭溝區潭柘寺一地塊的使用權。京投銀泰此次拿地模式頗具創新:一方面,上市公司聯合大股東組成聯合體拿地在業內並不多見;另一方面,京投銀泰一改以往“軌道+地産”的開發模式,改為一二級市場聯動開發。

  中原地産研究總監張大偉分析,該拿地模式不僅能降低拿地的難度,通過一二級市場同時開發也大大增厚項目利潤,這對於很多上市房企來説是可遇不可求的。

  “父子”上陣底價拿地

  據北京市土地整理儲備中心的文件,京投銀泰此次獲得的門頭溝區潭柘寺地塊用地包括住宅混合公建、商業金融、文化娛樂、行政辦公和體育用地等綜合多類型用地性質。該地塊佔地面積為40.66萬平方米,建設用地為23.6萬平方米,建築規模控制在28萬平方米左右。出讓年限分為住宅70年、綜合50年、商業40年。

  值得注意的是,截至交易結束時,潭拓寺地塊在北京市土地整理儲備中心網站上僅收到一次報價,這意味著競買方只有京投銀泰一家,且是以底價成交。

  在此之前,底價拿地在北京的土地市場並不多見。10月17日,門頭溝區同樣出讓了兩塊開發用地,儘管限價商品房比例分別為77%和100%,但仍然吸引了多家開發商競爭,最終兩塊地分別被北京城建以及保利和首開聯合體競得,溢價水準達到40%和35%。而京投銀泰本次拿地不僅底價成交,且僅需配建6000平方米經濟適用房。

  國金證券研報分析,上述地塊為京西稀缺性資源,容積率僅為1.18,未來定位於高端低密度住宅項目。按總地價款42億元計算,扣除需配建的6000平方米經濟適用房和約1.5萬平方米公建,項目的樓面地價為16323元/平方米。由於項目容積率較低,可以建設高端項目,按目前市場環境預計,平均售價不低於3.5萬元/平方米,毛利率約為44%。該項目體量較大且産品稀缺,後期售價仍有上漲潛力。

  中原地産研究總監張大偉表示,京投銀泰此次拿地的一大亮點是上市公司聯合大股東一起競拍,大大降低了拿地難度。與房企之間聯合拿地的方式相比,京投銀泰和京投公司“父子”同時上陣的方式並不多見。具體來説,自家人一起拿地協同效應高,同時由於有大股東的支援,在資金安排、政府公關等方面,上市公司的壓力會小很多。

  在獲得土地使用權之後,京投置地、京投公司還將按照51%、49%的持股比例共同設立項目公司,負責上述地塊的開發建設。

  一二級市場聯動開發

  除聯合拿地之外,一二級市場聯動開發是京投銀泰此次拿地的另一大亮點。張大偉認為,京投銀泰本身是主營地鐵物業,這一次通過和大股東的合作聯合進入住宅地塊,特別是一級市場整理和二級市場開發都參與,在業內也是很特殊的一種開發模式。

  此前,由於一級市場整理程式繁瑣耗時長,大部分房企都會選擇直接走二級市場開發。

  京投銀泰一直以來所擅長的是“軌道+地産”的開發模式,即在軌道交通上蓋物業,而本次拿地模式的實質為一二級市場聯動,實現了拿地模式的突破。

  京投公司此前在北京擁有一級開發土地面積約554萬平方米,按2.5的容積率計算,可開發項目的建築面積約為1385萬平方米,是京投銀泰北京項目體量的17.3倍。本次上市公司拿地的潭柘寺地區也是大股東一級開發區域,京投銀泰早就開始參與該區域的農用地流轉,目前擁有2000余畝農村土地的承包經營權。

  國金證券表示,通過新的拿地模式,一方面公司可以分享土地流轉帶來的經營收益,另一方面通過對該區域較深的介入和開發,為取得房地産開發用地打下了基礎,本次能夠以掛牌底價獲得開發用地,和股東的支援以及前期在該區域積累的資源密不可分,未來京投銀泰仍有可能通過一二級市場聯動實現低成本擴張。

  張大偉還表示,“一級土地市場的收儲整理利潤水準並不比二級市場低,京投銀泰依託大股東獲取兩塊市場實屬難得。此類拿地模式未來要推廣,一般需要具備三個條件:一是開發主體同時具備一二級開發資質;二是有非常好的政府合作關係;三是公司有大量的資金儲備。”

[責任編輯: 宿靜]

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