購物中心進入"小"時代 商業地産涌向三四線城市

　　商業地産開發大潮涌向三四線市場，小型購物中心成為開發新寵。北京商報記者了解到， 奧園集團、金地商置集團等地産商將目光投向濃縮版購物中心。進入理性開發軌道的地産商對於商場業態選擇變得包容，開始嘗試引入月子中心、社區醫院、工廠店等與社區生活關聯度高的業態。

　　下沉低線市場

　　從一線城市核心區位、區域副中心到城市邊緣發展，地産商對於購物中心的選址越來越大膽。在中購聯中國購物中心國際論壇第十二屆年會中，業界對於商業地産的開發與運營有了新思路。

　　在住轉商過程中，奧園集團總裁助理兼商業集團總裁苗思華表示，由於市場需求發生變化，奧園集團業務板塊已變成住宅與地産板塊“兩條腿”走路。目前，商業地産板塊已佔集團業務的40%左右，且比重越來越大。苗思華透露，集團將下探選址到三四線城市，甚至會進入更好控制地價的五線城市中。

　　調查顯示，二線城市以及部分三線城市，購物中心建設速度已經超過商業相對成熟的一線城市。預計到2015年底，部分二線城市的購物中心供應量將翻番。商業高負荷的一二線城市讓多數地産商、零售商退而求其次，這也讓三四線城市成為購物中心開發的新藍海。市場空白和消費潛力蘊含廣闊的市場機會，地方政府也會提供優惠措施或協助招商。不僅是奧園集團，將走向百城時代的萬達集團將大部分開發項目集中在四川廣元、河南安陽、黑龍江佳木斯等三四線城市。欲試水購物中心的沃爾瑪中國、蘇寧旗下的蘇寧廣場等均將切入點落向三四線城市。

　　瞄準主題性商場

　　與一線城市的購物中心發展路徑不同，向低線市場下沉的商場在定位、招商等開發、運營中更需細緻。在商業不發達地區的初期開發中，為了填補區域商業空白，多數地産商會選擇打造“一站式”購物中心。金地商置集團副總裁王壽慶認為，未來地産商角力的將不再是大而全的購物中心，會向主題型、小型、特色的購物中心看齊。

　　在奧園集團的商業擴張版圖中，苗思華表示，儘管集團擴張野心越來越大，但團隊會根據自身資源、能力把握購物中心定位。地産商應“以我為主”，確定購物中心是輻射區域還是立足社區。一位資深業內人士表示，雖然三四線城市的購物中心建設將迎來擴張期，但由於居民消費能力較弱、消費觀念尚未達到大型購物中心的要求，開發者與運營者需要量力而行。

　　未來，伴隨大量商業項目的入市，租賃市場壓力不斷加大，商業項目之間的競爭將更加激烈。新世界集團K11購物藝術中心營運總經理陳健豪表示，商業地産發展已從招商步入運營時代。與百貨走向精細化相似，購物中心的未來發展也將顯現出更強的主題性。王壽慶認為，大批地産商與運營者角力的將是誰能選擇對契合消費者的目標定位，購物中心因此也將從大體量走向濃縮版。消費者喜好是招商團隊篩選品牌、業態的第一要素，進入購物中心的將不再是此前的零售、娛樂、餐飲等常規業態。

　　植入非常規業態

　　從一線城市向下發展的地産商在調研中琢磨出了一本“非常規”的生意經。王壽慶舉例道，社區商業其實給了地産商很大的機會，立足社區的購物中心考慮的是滿足消費者在居住半徑內的需求。

　　金地商置集團在商業地産開發中除了放入一些常規的零售業態，會更多考慮植入一些與社區關聯度高的業態，比如有特殊社區功能的社區醫院、社區居民偏好的運動工廠店等。苗思華表示，奧園集團的養生主題廣場會考慮引入月子中心、養生酒店等。

　　在另類業態發展中，新世界集團旗下K11購物中心的藝術空間是發展的佼佼者。在代表上海最高租金水準的淮海路商圈，僅有3.8萬迷你身型的K11利用3000平方米打造藝術空間，這裡365天都會進行藝術展覽，但不以盈利為目的，只是想體現商場的藝術、人文和自然的核心價值。

　　不過，在新世界的算盤中，這塊看似浪費的商業面積卻成為商場最重要的吸金石。如今，越來越多的地産商走向了K11的藝術之路，利用中庭區域豪擲百萬元引入各類藝術展覽。不過，非常規、斥鉅資並不意味著成功。不少購物中心運營者也坦言，在商場中辦展並不划算。陳健豪表示，市場不單創造客流，運營者需要思考更多的是以運營技巧轉換出真正的銷售額。