樓市病態顯現：開發商淡定 地方政府躁動

　　樓市“新常態”下“非常”利益群體集體躁動

　　8月18日，國家統計局公佈7月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，北上廣深四大一線城市房價環比齊跌，此前對於樓市是否出現“拐點”各執一詞的經濟學者終於形成一致的看法：中國房地産市場深度調整的窗口已然打開，樓市“新常態”將隨之顯現。

　　然而，自從樓市降溫以來，“救市”、“斷供”、“房鬧”……種種噪聲充斥樓市，事實上則是地方政府、炒房者等樓市“非常”利益群體的集體躁動，與之相比，本應是樓市“主角”的開發商與自住型購房者反而顯得更為淡定和理性，而這種怪相折射出的，正是中國樓市的畸形及其病灶所在。

　　“救市”之聲再起地方政府蠢蠢欲動

　　跌、跌、跌，房價持續下跌；鬆綁、鬆綁、鬆綁，長沙、佛山、哈爾濱……放開限購的城市不斷增加。

　　今年以來，房地産市場突如其來的走勢逆轉令整個行業始料未及。去年末17個調控升級的一二線城市中，有11個城市今年成交降幅超過25%，受政策從緊影響顯著。

　　3月初兩會提出的“針對不同城市情況分類調控”將成為今年中央政府對房地産政策取態的最好注解。面對房地産市場下行壓力，地方政府各類微調政策持續推進，主要從放鬆限購、限價，擴大購房資金支援及調整戶籍政策等方面展開。而庫存水準高低、市場供求情況成為分類調控的關鍵依據。

　　而近期，全國各地放鬆房地産調控的消息頻出，傳遞了地方政府強烈的救市信號。據不完全統計，執行限購政策的46個城市中已有37個城市推出限購鬆綁的措施，一些地方還出現了限貸“鬆綁”的信號。

　　在廣東，被譽為“廣佛同城”中的佛山市率先放開限購。儘管廣東稱堅持一線城市不放鬆，但佛山樓市的放開事實上可以看做是廣、深放開的前奏。而實際上，從今年5月開始，廣州已悄悄進行多項“微調”措施，低調救市。在上海，有傳言上海建行將放鬆限貸政策，儘管目前尚未證實，但業界認為這正是上海樓市蠢蠢欲動，欲以放鬆限貸來曲線救市的前奏。而北京也出現部分銀行房貸“有條件鬆綁”的跡象。

　　對眾多城市陸續放開限購的態勢，業內人士指出，需防止個別地區借自主調控之名突破政策底線，甚至從“因地制宜”變為“全面放開”。世邦魏理仕執行董事及中國區研究部主管陳仲偉提醒，由於對土地出讓金依然存在高度依賴，地方政府面對房價跌幅擴大、樓市地市趨冷，會面臨越來越大壓力，“救市”動機會趨於強烈。

　　房地産市場“鬆綁潮”來襲，引發了輿論的高度關注。不少網民和專家認為，當前房地産調控正處於關鍵期，政府應妥善掌握好調控藝術和節奏，處理好地方經濟與民生保障關係，合理引導預期，否則多年的調控努力會毀於一旦。

　　“真正要避免的是定向寬鬆變成全面放鬆，目前一些企業和政府在不斷吹風，鼓吹救市是提振經濟、穩增長的不二選擇，而一旦信貸放鬆，不僅導致前面一切努力功虧一簣，也會導致影子銀行再次入市，後果不堪設想。”中國房地産數據研究院執行院長陳晟説，要避免再出現2009年的房價報復性反彈，是否取消限購並不是關鍵，因為本輪房價調整的主要矛盾是供需市場的調節，除了北上廣深等供需關係仍扭曲的城市，其餘城市取消限購並不會導致“天塌下來”。

　　住建部政策研究中心相關人士説，如實施分類調控政策，應從兩點把握：重點考慮住房剛性需求群體，會否引起區域房價較大幅度波動。雖然地方有自主調控的權力，但不能把是否放鬆限購作為刺激樓市、謀求短經濟增長的手段。

　　世邦魏理仕杭州分公司董事總經理馬英樞説：“如果讓一些城市趁分類調控之機‘渾水摸魚’，無底線地放開限購，這無異於讓已經離場的投資客再度歸來，激發投資投機性需求，這必然會導致新的問題。多個城市雖然出現庫存壓力，但讓投資客回來買房消化庫存有悖調控初衷，政府不應回頭重走老路。”

　　“斷供”重現市場炒房者敲響警鐘

　　近期，浙江、江蘇、福建等地陸續出現“斷供棄房”案例。即購房者停止支付按揭貸款，將縮水房産甩給銀行。記者調查發現，杭州出現“斷供棄房”現象，主要是因為購房者資金供應吃緊，無法繼續還貸，該現象多發于炒房者群體。

　　浙江一家國有銀行風險管理部負責人表示，炒房者受樓市持續下行影響，手持房産難變現而被“套牢”，資金吃緊情況比較普遍，當無力還貸而又“出貨”無望時，他們只好承擔賠本又賠息的風險。

　　在房價同比連跌34個月的溫州，目前按揭貸款中出現“棄房”的案例41起，而商品房抵押貸款(炒房者)“棄房”案例達近千起。

　　業內人士表示，雖然沒有證據顯示“斷供棄房”有進一步蔓延之勢，但隨著樓市持續下行，尤其是在一些遭遇樓盤“爆炒”的區域，無力還貸導致“斷供棄房”現象很可能增多。

　　快房網首席評論員程偉明認為，從目前情況看，“斷供”是原因，“棄房”是結果。這説明在樓市下行期間，原本被當成“優質資産”的個人住房按揭貸款可能暗含著未被注意到的風險。

　　據分析，部分區域房價回落明顯，影響了投資者的還貸意願。此前一些商業銀行對購房者信貸資格審核不嚴，甚至默許其收入狀況造假，以及評估注水等行為，在一定意義上掩蓋了購房者真實的信貸能力。

　　杭州一家股份銀行個人金融部負責人表示，在房價上漲期，個人無力還款可通過出售房屋來緩解壓力，而在樓市掉頭向下情況下，一旦無力還款，房子難以出手，即使出手也會縮水，其投資風險開始凸顯。業內人士認為，“斷供棄房”現象給投資者特別是炒房者敲響了警鐘。

　　財經評論員葉檀表示，雖然房産目前依然是風險較小、收益較高的貸款品種，但“棄房”已使“信用裂痕”顯現，銀行一旦成為“房東”，擁有賬面資産卻無法轉換為現金，將會波及整個信貸市場。

　　一位金融監管部門人士告訴記者，“斷供棄房”會增加金融系統房貸壞賬風險，“銀行信貸品質跟房地産信貸品質高度正相關，商業銀行今後可能不再把房貸當作優質貸款了。”

　　雖然目前尚無更多事實表明“斷供棄房”將成普遍現象，但銀行業內人士認為，房地産抵押貸款的逾期率和逾期額在上升，下半年要重點防控此類風險。多家銀行的授信管理部門已明確表示將加強監控、嚴格審批房貸申請。

　　這一趨勢無疑是對寄望于“松貸”救市的地方政府的重大打擊，同時也可能誤傷剛需購房者。穆迪分析師梁鎮邦表示：“除非銀行信貸供應量增加和按揭貸款利率下降，否則，即使部分城市取消了限購政策，也不太可能刺激需求大幅增加。”

　　記者在上海走訪多家銀行發現，當前銀行吸納存款的成本居高不下，房貸的存貸差較小，所以額度依然吃緊。可以預見，下半年剛需購買力將被繼續抑制。