北京二手房價格觸底反彈 不動産登記或難擋樓市

　　不動産登記短期難影響北京樓市

　　北京二手房價格觸底反彈？

　　“8月中旬，不動産登記條例徵求意見稿徵求意見。由於不動産登記條例是開徵房産稅最基礎的條件之一，不少人認為可能造成大戶型拋售、房價下挫。但據記者從北京二手房仲介處了解，市場並未受到意見稿的明顯影響，最近一段時間二手房還有回暖的跡象。”

　　不動産登記不是瞄準樓市

　　8月中旬，《不動産登記暫行條例(徵求意見稿)》公佈，不動産統一登記制度的建立正在加速推進。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，對於房地産行業和市場來説，一方面，將改變以往市場資訊缺失、無法摸清家底所造成的監管和措施失靈，讓未來的市場調控更具針對性；另一方面，也將為房産稅、遺産稅等財産性稅收的出臺奠定基礎。

　　如果按照這一邏輯，不動産統一登記進程的加快，也將促使部分持有多套房産的家庭儘快出售閒置房産。目前北京市場是否有了這種跡象？記者走訪了三元橋、大望路、朝陽大悅城附近的多家仲介，一線從業人員的直觀感受是樓市並未出現因為不動産登記而産生的直接變化。“有人説大戶型被大量拋售，這完全是紙上談兵，大戶型所佔比例沒有太多波動。”大悅城附近房産仲介小劉告訴記者。

　　鏈家地産市場研究部張旭認為，不動産登記制度中的房地産登記由於在一定程度上涉及到“反腐”、“房價控制”等敏感問題，使得其一經提出就備受關注。但從當前的情況來看，此次公佈的只是徵求稿，還需經過多次調研和論證，政策短期內正式出臺的可能性不大；其次，房地産稅為十分複雜的綜合稅種，其具體徵收方案的制訂也需要較長時間的論證。對於房地産市場不會産生立竿見影的影響。

　　新房成交價回落

　　日前，國家統計局發佈的7月份70個大中城市住宅價格統計數據顯示，北京新建住宅價格環比下跌1.3%，成為自2012年5月以來的首次下跌，也由此帶動一線城市新房價格年內首次下跌。

　　相比7月份的數據，8月份上半月新房數據成交量上漲，價格有所回落。偉業我愛我家市場研究院依據北京市住建委數據統計，北京住宅新房網簽量為4389套，比7月下半月增長18.02%，比7月上半月增長77%。成交價格方面，上半月純商品住宅新房(不含保障房、商辦改住)成交均價為20781元/平方米，比7月下半月成交均價回落16.1%，比去年同期回落15.2%。

　　難道北京新房價真的要改變趨勢？實際上，北京成交均價掉頭有兩大原因，第一為自住房的大量入市。從去年底到今年年初，大批量自住房開始申購和選房，價格最少比周邊商品房便宜30%。一些急於回款的開發商在新房定價時，也會參考和自住房的房價，避免陷入房價定得太高無人問津的地步。

　　日前，位於臺湖的項目東亞·印象臺湖住宅和辦公産品大幅跳水，在售的辦公和住宅類産品中各拿出50套房源做特價銷售，其中，住宅産品直降4000元/平方米至18900元/平方米，辦公類産品直降6000元/平方米至14900元/平方米。而萬科也拿出南四環的京投銀泰萬科·西華府項目10套特價房源吸引眼球，3套一居室總價210萬，單價32000/平方米；3套88平方米兩居室總價260萬，折合單價29000元/平方米；4套82平方米兩居室直降20萬，優惠6%。雖然中間有行銷和尾房清盤的原因，但卻是今年以來開發商大都奉行了平價開盤、舍價保量的策略。

　　第二個原因是郊區效應。從統計數據來看， 8月上半月，北京市純商品住宅成交前5個區域為大興1910套，房山1217套，通州701套，朝陽216套，豐臺132套。這5個區域的成交佔據了這一週期內市場成交的80%以上。而房山、大興在過去幾年是北京樓市最著名的價格洼地，開發商此前集中拿地之後現在進入入市階段，入市價格本身就低，這就從平均水準上拉低了統計數據。

　　二手房跌幅在縮小

　　8月上半月，北京二手房成交量逐步復蘇特徵明顯。依據北京市住建委數據統計，8月上半月，北京市住宅網簽量為8246套，與7月下半月(8435套)基本持平，比7月上半月增長41.6%。其中，二手住宅網簽量為3857套，比7月上半月增長15.4%。成交價格方面，8月上半月經我愛我家成交的二手房均價為28837元/平方米，比7月均價小幅回落1%。這一價格與去年同期相比基本持平。

　　相對於新房比較容易受區域影響，二手房更能反映北京樓市的現狀。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，從8月上半月市場成交情況來看，受多方面綜合因素影響，半月度的二手房市場成交在近30天內已經表現出較為明顯的觸底反彈的趨勢，這一勢頭預計仍將持續，與此同時，二手房均價在回落到2.8萬元/平方米左右後，開始逐步走穩。

　　以目前成交活躍的房山萬科長陽為例，這裡明顯出現了價格築底的情況。在此輪房價調整之前，萬科長陽一套不到90平方米的兩居室，高點在250萬左右，但隨著樓市的下挫，同一戶型在今年三四月初下挫到190萬元左右，但在此之後，買盤又開始出現，到今年8月份左右總價漲回215萬元左右。

　　“從這一輪房地産調整來看，之前漲得比較多的郊區縣下跌也最為明顯，萬科長陽二手房最高調整幅度接近25%，這一陣因為不少觀望人群開始入市，業主又開始調高掛牌價，認為房價會漲回去。整體來看，目前的房價和最高點仍然有15%的差距。”在房山萬科長陽做房産仲介的業務員小張告訴記者。文/本報記者 范輝 製圖/巨琳 攝影/本報記者 黃亮

　　業內分析

　　北京觀望情緒為何鬆動？

　　到底是什麼因素讓觀望情緒鬆動並最終決定入市？胡景暉認為，一是從宏觀樓市方面來看，自住建部喊話“去庫存”以來，全國放鬆、取消限購的城市已經多達37個，儘管一線城市市場短期內取消限購可能性微乎其微，但政府托市、穩市消化庫存的意願明顯。二是從北京市市場的表現來看，經過了上半年市場成交量的不斷下滑，需求階段性積壓未得到有效釋放，隨著新房、二手房市場價格的緩步回落，吸引了部分成交迫切的需求結束觀望，入市購房。不少人擔心再次踏空房價，開始積極入市。三是近期北京市引導需求入市的支援政策在改變購房人預期的同時，也起到了引導需求入市購房的效果。比如北京市地方銀行進一步加快放貸速度、調整公積金貸款審批效率、以及近期要實施的調整普通住宅標準等，此類舉措的作用疊加效應有所顯現。文/本報記者 范輝