今年,全國樓市房價降聲一片,樓市的整體成交量疲軟,明顯不如去年火熱。到底全國各個城市的房地産投資風險如何?
最近,上海易居房地産研究院發佈了一份《2014-2015年度中國35城房地産短週期投資風險識別系統報告》。上海易居房地産研究院副院長楊紅旭表示,這是預測未來一年(2014年下半年至2015年上半年)的風險排名,在當前市場情況下,也可以説是房價跌幅排名。
北上廣深房價偏離度最高
金陵晚報記者發現,在這份報告上提出,影響未來一年市場的核心指標,包括市場需求、市場供應、市場供求、房價偏離度等4個一級指標,以及14個二級指標。
該報告創造性地導入了房價偏離度與房價收入比偏離度,這在國內同類報告中尚屬首次嘗試。通過標準化和加權平均,得出35城2013年房價偏離情況。得分越高,房價偏離越大,市場風險越大。
從房價偏離的綜合排名來看:四個一線城市“無懸念”分列一至四位,排名分別是:深圳、北京、上海、廣州。報告分析,主要因為其2012-2013年市場回暖期間,房價領漲全國。貴陽、昆明、西安排名後三位,此類城市近些年樓市溫度不高,房價漲幅不大,房價偏離度最小。
整體而言,在未來一年房地産短週期的下行過程中,房價偏離越大的城市調整幅度可能更明顯一些,而偏離相對較小的城市,房價跌幅的空間相對較小。不過,房價短期變化主要由供求關係決定,比如嚴重供大於求的杭州和寧波,2014年的房價調整幅度會明顯大於北上廣深。
南京風險不高相對穩定
報告對35個城市進行了投資風險度的排名,其中得分越高的城市,説明未來一年市場形態較差,預計降價幅度較大,企業進入的風險越大。反之,則風險相對較小。楊紅旭提出,2014-2015年度,房企不宜在高風險城市購地,但可以關注一下風險較小的城市。
從四個風險指標來看,南京的市場需求風險排在第18位,市場供應風險排在第23位,整體的風險評估度為27.5%,排在全國35個城市的第26位,也就是倒數第十位,屬於投資風險較小的城市。
綜合得分排名前五位的城市:寧波、蘭州、昆明、瀋陽和太原,也就是説這5個城市房價下降的風險最大。此類城市的共同點在於供求關係失衡,市場供大於求,同時未來市場整體需求較弱。其中寧波2013年商品住宅期貨存銷比位居35個城市之最,達5.2,説明市場未來1-2年庫存去化壓力最大,房價上漲的空間小。
綜合得分排名後五位的城市:廈門、大連、武漢、成都和鄭州。此類城市的共同點在於市場需求旺盛,供應規模與壓力較小。其中,大連、武漢和成都房價偏離度較低,一方面房價收入比偏離度均低於6%,另一方面房價增幅偏離度均低於2%。市場發展較為健康合理。
□金陵晚報記者 張楠
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