房地産商各出奇招促銷 全國首現對賭“降價險”樓盤

　　珠江·四季悅城項目推首個“保險房”，即由保險公司為購房者承擔買房降價風險，公司稱降價即賠付一成房款

　　■本報記者 王麗新

　　全國第一個對賭“降價險”的樓盤在北京樓市出現！7月9日下午，《證券日報》記者從珠江地産獲悉，珠江地産旗下位於北京通州區的珠江·四季悅城項目推出中國首個“保險房”，即由保險公司為購房者承擔買房降價風險，在約定時間內，該樓盤同樣房源若降價，購房者最高可獲得購買房産總價的10%的賠付款。

　　事實上，《證券日報》記者6月份曾實地走訪過該項目，為了加快銷售速度，珠江地産於今年6月份率先打出了購房零首付的行銷牌，一個月之後，該項目再次成為全國第一個對賭“降價險”的項目。

　　“這不是一個噱頭。” 珠江地産行銷總監劉蕓岐向記者表示，“因為‘降價險’是我們與珠江投資集團旗下珠江人保共同推出的險種，這相當於客戶從我這裡買了房就上了保險”，這“並不是每一個開發商喊一個‘降價險’就可以喊出來的”。

　　北京驚現對賭“降價險”樓盤

　　事實上，北京樓市成交量快速下滑後，各大開發商為了加快銷售速度，搶佔弱市下的市場份額，零首付、降價促銷戰等各種行銷手段花樣百齣，但推出為購房者上房産“降價險”的現象卻是頭一遭。

　　珠江地産相關人士向《證券日報》記者透露，珠江·四季悅城內部稱此次活動為“購房保值計劃”，包括“買房降價險” 和“無理由退房”。

　　而“降價險”是珠江地産聯合珠江投資集團旗下子公司珠江人保共同推出的。其具體內容為，購房者如果選擇“降價險”的方式購買珠江·四季悅城的房子，支付九成房款即可買房，餘下10%作為保證金由購房者保留。到約定的交房時間前四個月（2015年6月底）內，如果房價沒下降，總房款的10%的保證金再由購房者交給開發商。如果房價下降了，則由珠江人保代購房者向開發商支付餘款，無需購房者返還保證金。

　　“這是公司與珠江投資集團協商了很長時間才敲定的計劃。”珠江地産內部人士向《證券日報》記者透露，“我們敢於保價賣房，是因為我們對推盤節奏有信心”，首先，“我們對房價的大勢有自己的判斷”；其次，“我們對於自己項目的成本核算有自信，認為可以堅持下去”。

　　劉蕓岐向記者透露，珠江·四季悅城拿地樓面價約為1萬元/平方米，而當前附近區域內有些開發商拿地價格遠遠高於珠江地産，“我如果按照現在的價格反測算，加上稅費也不高，所以對利潤空間有信心”。

　　值得一提的是，劉蕓岐強調道，“這不是一個噱頭，因為客戶從我這裡買了房就是上了保險”，若明年房子降價，珠江人保直接可以代購房者做出賠付。

　　降價即賠付

　　“只要出現降價就會直接減去購房者總房款價10%的錢。”劉蕓岐表示，即使房價僅僅降了100元錢，珠江人保也將賠付總房款10%的資金，這是一個真正的“降價險”，如果不這樣執行，就成了開發商的噱頭了。

　　值得注意的是，如何判定房價是否下降？

　　對此，珠江地産表示，以交房前四個月購房者所購買的房源與相鄰樓棟的在售相同樓層、相同朝向房源價格相對比來判定。比如説，與南向房、東向房相似的樓層出現了降價，珠江地産就視為降價，這“在協議裏都會寫清楚”。

　　對此，有業內人士表示質疑，如果到明年7月份的時候，項目清盤了，那麼這個衡量降價的標準難道以二手房的售價為依據嗎？

　　“項目的推盤是有計劃的，預計2015年10月份交房。”劉蕓岐表示，“為了實現更高的利潤率，項目銷售週期鎖定為兩年半，因此將於2016年上半年清盤，這樣符合項目回籠資金和實現銷售目標的計劃”。

　　除此之外，珠江·四季悅城項目還推出了“無理由退房”政策，在購房後一年內至交樓前，如果房價下跌很大，難以通過“降價險”補差價，購房者可以申請無理由退房。

　　對此，中原地産首席分析師張大偉認為，降溫導致市場出現了這種促銷活動，大部分項目去化放緩，若直接降價則容易引發開發商與購房者的糾紛，這種對賭“降價險”的做法則可以在一定程度上提高項目的熱度。

　　不過，這種非實質性降價，只是進行價格擔保的實際意義不大，對市場的作用有限。此外，即使房價下降了，開發商也完全可以鎖定與售出 “降價險”的房産類似房源的銷售價格，以此實現通過非實質性降價而提高成交量的目的。