地方救市乏力央行喊話落空 樓市大調整漸行漸近

　　原標題：地方救市乏力央行喊話落空 樓市大調整漸行漸近

　　□本報記者 張敏

　　2014年5月，全國70個大中城市中，有半數城市的新建商品住宅（不含保障房）價格出現下跌。這一“壯觀”場面是最近兩年來首次出現。幾乎所有從業者都預料到了這一結果，但他們沒有想到，房價會跌得如此劇烈。

　　今年以來，地方政府的救市舉措不斷祭出，力圖刺激市場；央行也于5月底開始“喊話”，滿足首套房購房需求。但從市場表現來看，效果著實不佳。隨著房地産市場成交持續低迷，從業者愈加擔心：房地産市場是否真的無法復蘇了？

　　分析人士指出，經過多年的房地産投資高增長，當前房地産市場的供需大勢已經出現逆轉，供需關係趨於平衡，居民自有住房率提高。這種基本判斷決定了，房地産市場將可能迎來深度調整，市場下行趨勢難免，高增長時代將可能終結。

　　救市政策指向“人口”

　　在房地産業界，“救市”已成為近一段時間以來的關鍵詞。今年以來，已有十多個城市出臺政策，直接或間接地挽救房地産市場。新近出現的變動是，廣州、北京等一線城市的調控政策已開始鬆動。

　　近期，廣州市的增城、從化等區域放開限價，市區中心區的高價盤限簽政策也有所鬆動。這也成為首個鬆綁樓市調控的一線城市。與此同時，隨著“薊門橋地王”等項目陸續獲批預售證，北京的限價政策也悄然鬆動。

　　在一線城市政策鬆動之前，一批二三線城市已率先做出調整，其中包括南寧、天津、蕪湖、杭州等地。在調整中，鬆綁限購、減免稅費成為主要方向。

　　值得注意的是，有些城市雖然並未直接針對樓市政策進行調整，但仍然出臺了被稱作“變相救市”的措施，主要表現為“放寬戶籍門檻”。廣州、海口、武漢等城市均出臺了類似的政策。如海口就強調，購單套房120平方米以上可落戶5人。

　　另有一批城市的救市體現為“只做不説”。也即，不明確發佈紅頭文件，但暗地實施鬆綁。此前傳出限購風波的瀋陽，以及廣泛流傳“閩十條”的福建，均屬此類。

　　“救市的方式有很多，如果不想做得太明顯，根本不用發文件，召集開發商開個會，口頭傳達一下即可。”中部某省住建廳人士向中國證券報記者表示，實際上已經啟動救市措施的城市，要比業已披露的更多，尤其是很多三四線城市。

　　在監管層警示政策“紅線”的背景下，當前的救市手段頗有局限性。中原地産首席分析師張大偉表示，各項救市的根本目的都是為了“搶人”。利用城鎮化的大趨勢，提高購房人口基數，達到刺激房地産的目的，是所有救市政策的共性。

　　他還認為，後續在房地産市場繼續降溫的情況下，全國預計有超過30個城市有放鬆調控的預期和可能性。其中，有數個新區、市場供應過剩、新增人口不足的城市都可能加入到“救市”大軍中來。

　　市場不肯買賬

　　對於這些救市政策，市場的表現似乎並不“感冒”。主要表現為，成交量的低迷態勢始終未能改善。來自國家統計局的數據顯示，今年1-5月份，全國商品房銷售面積36070萬平方米，同比下降7.8%，降幅比1-4月份擴大0.9個百分點。今年以來，房地産市場成交量已連續4個月維持下行。

　　相比之下，2013年全年，全國商品房銷售面積增速達到17.3%。也即，今年以來，樓市成交量就出現“驟跌”局面。

　　在“量跌”之後，“價跌”的趨勢開始確立。今年5月，全國70個大中城市中，有35個城市的新建商品住宅（不含保障房）價格環比下降。70城市的平均降幅為0.15%，為近24個月以來的新低。

　　分析人士指出，市場不買賬，與救市政策力度不夠有關。尤其是信貸政策並未大規模放開。

　　上月中旬，中國人民銀行召開住房金融服務專題座談會，要求商業銀行合理配置信貸資源，優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求。但到目前為止，銀行層面的按揭貸款政策並無明顯鬆動。多數銀行的首套房貸款利率仍在基準利率之上，使得實際購房成本並未降低。

　　張大偉表示，對房地産市場影響最大的，在於投資衝動和貨幣政策。但目前來看，既不可能出現“四萬億投資”，貨幣政策又難以再現實質性鬆動，當前救市措施的影響可謂微乎其微。

　　在“量價齊跌”的趨勢已經確立之後，房地産企業的資金狀況將面臨更多壓力。數據顯示，今年前5月，房地産開發企業到位資金46728億元，同比增長3.6%。而去年同期，該增速為32%。在上述資金來源中，定金及預收款11458億元，下降8.4%；個人按揭貸款5342億元，下降1.2%。

　　近期，標普就點名了一批財務杠桿過於激進的開發商。其中包括奧園、中國海外、華南城、旭輝、萬達商業、花樣年和富力。這些公司的共同特點是，2013年債務增速超過50%，其中恒大地産2013年總債務增加超過一倍。

　　這也將成為房地産業兼併整合的前奏。蘭德諮詢的報告認為，未來三年間，將有30%的房地産企業被淘汰出局，其中以中小房企為主。

　　大調整即將來臨

　　在“政策無用”的表像背後，是供需格局的變化。經過多年的房地産投資高增長，當前房地産市場的供需關係正在趨穩，部分城市出現供大於求現象。

　　從此前統計局公佈的數據不難看出，今年以來，房地産投資、新開工面積、銷售等指標的增速不斷走低。其中，前五月的房地産開發投資同比名義增長14.7%，達到歷史罕見的低點。説明需求不足，樓市供應端也開始乏力。

　　市場供應過剩到何種程度？以北京為例，根據中原地産研究部的統計，2014年上半年來，北京期房住宅供應大漲，合計供應住宅套數達到了37220套，同比漲幅達到70%。

　　但與此同時，由於市場交易低迷，截至6月20日，北京期房住宅庫存達到46117套，現房庫存34727套，合計庫存80844套。這是自2013年1月1日以來，北京新房庫存再次回歸到8萬套以上。也是最近18個月來的新高。

　　值得注意的是，京城樓市庫存的增加，相當部分原因在於需求未能全部釋放，尚處於觀望狀態。但即便如此，仍然反映出供需關係的逆轉態勢。有分析指出，一線城市尚且如此，廣大二三線城市的過剩情況就更為嚴重。其中，不斷被披露的“空城”、“鬼城”現象，以及公務員賣房等情況，均凸顯出這種局面。

　　近期西南財經大學發佈數據顯示，目前我國住房存量遠高於住房需求量，62%的存量住房已經滿足全國的住房需求。2013年中國城鎮地區整體住房空置率為22.4%。

　　供需關係的逆轉意味著大調整的來臨。上海易居房地産研究院副院長楊紅旭表示，2004年以來，我國已經歷過三次房地産短週期，當前已進入第四個週期。

　　他表示，此前兩輪調整分別位於2008年底2009年初，以及2011年底2012年初。其中，前者的房價下跌週期持續了6個月，後者為8個月。由於處於房地産“黃金十年”，調整的規律是：房價上漲時漲幅很大，下跌時跌幅很小；漲得時間長，跌得時間短。

　　相比之下，如今的內外環境均較為惡劣，主要體現在，既無“四萬億”財政刺激計劃及超寬鬆貨幣政策，又面臨整體市場“供大於求”的情況。這也決定了，此輪市場調整的週期將會更長，即房價下跌的時間可能超過8個月。