北京學區房高燒難退成不倒翁 房價超30萬非個案

　　北京學區房成不倒翁 真正的學區房是無價的

　　樓市調整的瑟瑟寒風，依舊無法降低北京一些名校學區房的熱度。

　　“我們這裡學區房的價格不僅沒有下降，反而有所上漲。”5月18日，西城區西便門外大街我愛我家的一名置業顧問告訴《華夏時報》記者，附近的育民小學是

　　北京的老牌名校，其學區房的價格普遍在9萬元/平米以上，處於歷史最高位。而在離北京第二實驗小學(以下簡稱實驗二小)最近的一家鏈家地産門店裏，一名置業顧問為一套14.6平米的平房報出的價格是460萬元，單價達到了31.5萬元/平米。

　　“北京真正學區房的價格不會受到市場波動的影響。”中原地産首席分析師張大偉指出，北京一些名校的學區房資源極度稀缺，幾乎不存在真正的交易市場。我愛我家分析師孔丹也認為，北京學區房市場是一個畸形的市場，目前的樓市調整還不足以對名校學區房的價格造成衝擊，未來學區房價格堅挺的現象也將會在一段時間內長期存在。

　　熱度不減

　　位於西城區新文化街的實驗二小是全國重點小學，此前傳出的該校學區房每平米高達30萬元的消息讓全國人民震驚不已。而本報記者日前走訪時發現，目前該校學區房每平米價格超過30萬元並非個案。

　　在前述鏈家地産置業顧問提供的三套該校區學區房中，有兩套單價超過了這一價格。除了前述總價460萬元的房子外，還有一套僅8平米的房子售價250萬元，單價也超過了31萬元/平米。最後一套的價格稍微低一點，但單價也超過了25萬元/平米。

　　“這些價格聽起來很誇張，但我們做這個的都覺得很合理。”這位置業顧問向本報記者解釋，實驗二小本部的劃片區域極小，其真正意義上的學區房只有附近的文昌、文華等幾條衚同內的平房，房源極其稀缺。

　　育民小學是西城區在北京排得上號的另外一所知名小學。前述我愛我家置業顧問給本報記者提供了一套“性價比最高”的房源：面積59.7平米，總價520萬元，單價約8.7萬元/平米。“房主要出國了，急著出手，不然也不會這麼便宜。”他説。

　　該置業顧問推薦的這套房子位於一棟典型的六層老式居民樓內，沒有電梯，過道裏的墻皮已經大幅脫落，屋裏房頂上的油漆也都開裂。“這是磚混結構的房子，如果是鋼混結構，價格還會更貴一點。”他介紹説。他還告訴本報記者，育民小學學區房的價格今年以來略有上漲，近期磚混結構的房子一直保持在9萬元/平米左右，鋼混結構房子的價格要更高一點。

　　本報記者走訪發現，除了實驗二小和育民小學外，黃城根小學、奮鬥小學等西城區一些知名小學的學區房價格依然堅挺，不僅比周圍的房價高出一大截，而且在北京二手房價格出現鬆動的情況下，這些名校學區房的價格不僅整體保持穩定，有的甚至出現了小幅的上漲。而這種情況不僅在西城區存在，在海淀、東城等城區也普遍存在。

　　“高燒”難退

　　孔丹告訴本報記者，北京的學區房是一種畸形、特殊的産品，其價格歷來都比普通住宅更加堅挺。目前，北京的整體房價才剛剛開始回調，主要還只是周邊的遠郊區縣在降價，在名校學區房集中的核心主城區，房價還相對保持穩定。目前有限的樓市調整幅度還不足以衝擊到學區房的價格。而未來北京房價也不大可能出現大幅下跌，學區房價格出現明顯下降的可能性也不太大。

　　“真正的學區房是無價的。”張大偉表示，理論上中國所有的房子都是學區房，因為每一所房子都有相對應的小學，只不過有的好有的差，而我們通常所説的學區房是指那些知名小學所對應片區內的房子。就北京而言，這樣的知名小學也就十所左右。而這些知名小學的學區房很少有人去賣。“這些學區房的主人都是一些老北京人，基本上都不缺錢。”他指出。

　　張大偉認為，由於資源的極度稀缺，北京的學區房市場根本就不能被稱之為一個市場。孔丹也認為，高價學區房的問題並不是一個純粹的房地産的問題，其根源在於教育資源的不均衡，即最優秀的教育資源被掌握在了少數幾所學校的手裏。

　　其實北京市的教育主管部門並非沒有注意到教育資源不均衡的問題，其對策之一就是每年都會調整各小學的劃片區域，即根據各個小學的招生名額和所在區域學齡兒童的分佈情況適時調整。但是，這種調整的幅度有限，難以産生顛覆性的效果。

　　今年年初，北京市教委宣佈全面推行學區制，把優質教育資源的重組和整合作為切入點，採取多種措施擴大優質教育資源。4月18日，北京市正式發佈了《2014年義務教育階段入學工作的意見》，進一步強調了免試就近入學的原則。但與此同時，這份文件還取消了“共建生”，即今後政府機關和企事業單位不能再通過贊助錢或物的方式將其員工子女“保送”至知名中學，這使得優質小學的價值進一步凸顯，也引發了學區房的進一步升溫。

　　今年西城區將試行學區制，以街道行政區劃為基礎，建設11個學區，實現學區內部硬體設施、人力資源、課程資源的共用。此外，西城區還將建成15個教育集團，實現在集團內統一教育理念、統一教學規劃、統籌教研活動、統籌師資調配，以達到均衡資源的目的。據了解，其他各城區也在進行類似的改革。不過就目前來看，這些改革的成果有限。

　　業內人士普遍認為，北京市正在進行的教育改革不可能取得立竿見影的效果，教育資源的均衡化還有待時日。不過，隨著置業高峰的迫近，學區房所面臨的壓力已經迫在眉睫。據介紹，每年的6月底7月初都是學區房交易的高峰期。而今年的特殊之處就在於，2008年出生的人數眾多的“奧運寶寶”們都已經6歲了，他們中的大部分都將於今年9月1日踏入小學校門，北京的這些名校學區房也有可能在接下來的一個多月時間裏繼續升溫。