房地産調控信號：從抑制開發商資金轉向增加供應

　　住房問題是當前中國老百姓最為關注的問題之一。在此間舉辦的中國發展高層論壇2014年會上，無論行業領袖還是專家學者們都越來越清晰地認識到，曾經“一人感冒，全家吃藥”的一刀切調控方式正發生改變，2014年房地産市場分類調控、因地制宜的新思路已然清晰可見。

　　“中央提出要雙向調控，我覺得是很正確的。對房地産市場，要區別情況來進行引導，未來的房地産市場，整體來看還是有很大的市場空間。”綠地集團董事長張玉良説。

　　十二屆全國人大二次會議閉幕後回答記者提問時，國務院總理李克強就表示，對房地産市場要因城因地分類進行調控。住建部部長姜偉新也在今年兩會期間表示，房地産將實行雙向調控。

　　事實上，房地産市場因地制宜進行調控正是當前市場發展的要求。目前，我國房地産市場的區域分化程度正進一步加深，一邊是北京、上海、廣州等一線城市樓市炙手可熱，一邊是多地三四線城市房價暴跌，“鬼城”、“空城”屢屢出現。

　　“與前些年各地住房普遍供不應求、市場熱銷情況不同，在區域市場持續分化的背景下，不同城市房地産景氣程度已出現較大差異。”國務院發展研究中心市場經濟研究所所長任興洲表示。

　　華潤集團董事長宋林認為，未來房地産市場的區域分化仍將繼續。“一線城市房價上漲的動力與其他三四線城市不一樣，未來還有繼續上漲的空間。至於三四線城市房價，我想已經進入調整期。”他説。

　　房地産市場嚴重分化的背後是供求關係的不平衡。“一二線城市住房供給仍相對不足，住房銷售量增長較快。而三四線城市的住房庫存仍不斷增大，不少城市去庫存化週期平均達到14至16個月。供不應求使得一線城市價格上漲壓力較大，北京、上海、廣州、深圳等一線城市的住宅價格同比漲幅要遠遠高於二線和三四線城市。”任興洲表示。

　　在非熱點的二線、以及相當數量的三四線城市，當前房地産市場卻面臨著持續增大的去庫存壓力。

　　任興洲認為，防止土地供給過剩是下一步三四線城市需要重點防範的主要風險。她提醒，要特別注意避免在房地産投資增速規律性回落的時候，盲目的刺激，繼續增加供給，這會加劇供給過剩，增加房地産泡沫風險。

　　事實上，今年年初，住建部在安排全年房地産調控工作時，就明確要求北京、上海、廣州、深圳四個住房市場供需矛盾較為集中的城市，要繼續從嚴實施限購政策和差別化的信貸政策。同時要求房價下跌的城市重視消化存量，控制商品房新開發規模，控制預售許可審批進度。對此，業界紛紛評論認為，2014年的房地産調控思路更符合不同城市嚴重分化的現實。

　　除了針對不同地區採取不同的調控政策，房地産調控其他方面似乎也在發生變化。繼萬科B轉H股、綠地借殼金豐投資之後，中茵股份、天保基建再融資預案也于日前獲批，受到市場高度關注。人們紛紛猜測，管理層對房地産行業的調控思路正從抑制開發商資金向增加供應進行全面切換。

　　黨的十八屆三中全會提出“要使市場在資源配置中起決定性作用”。顯然，在未來的房地産市場調控中，市場手段的作用將越來越突出。

　　國泰君安證券近日發佈的一份研究報告就指出，房地産調控方式逐漸向市場化方向轉變，強制性行政手段調控可能逐漸淡化。一方面，通過增加住宅土地供應、優質房企資本市場融資開閘、共有産權房等多樣化方式，積極增加市場供給能力；另一方面在房價上漲壓力較大的城市，通過限購等手段抑制投機性購房需求，使市場供求關係逐步恢復平衡，之後強制性的行政調控手段可能逐漸淡化。