全國首例養老用地出讓 部分開發商稱興趣不大

　　日前，記者獲悉，深圳將於本月30日-4月10日將寶安中心區和民治街道的2宗養老設施用地以向社會公開掛牌的方式出讓。據悉，這是養老設施用地首次面向社會資本開放，也是全國首例的養老設施用地出讓。

　　而記者採訪多位專家獲悉，這兩塊土地改變了以往社會福利用地只能由政府投資開發，而“民用養老院”只能租賃場所經營的局面，讓企業可以從拍地開始即參與開發和運營養老設施。但是，記者採訪的部分開發商代表則對這一地塊興趣一般，他們認為，該地塊規模太小，不夠開發養老住宅，而僅僅作為養老院的建設和運營，又面臨開發週期長、回報少等問題，因此其對開發商來説沒有吸引力。

　　樓面地價不到3000元是商品房一成左右

　　記者獲悉，此次掛牌出讓的2宗土地分別為：A001-0198地塊，位於寶安區新安街道，面積10860.8平方米，建築面積27000平方米，規劃用途為社會福利用地，掛牌起始價為6850萬元；A805-0052地塊，位於龍華新區民治街道，面積6920.16平方米，建築面積15220平方米，規劃用途為社會福利用地，掛牌起始價為人民幣4000萬元。而兩宗地的掛牌期都是從2014年3月30日起至2014年4月10日15時止。

　　而粗略計算，兩塊社會福利用地的樓面地價都在2000多元/平方米，這與前不久寶安中心一塊商業用地出讓超過2.4萬元的樓面地價相比可謂“白菜價”。

　　此外記者注意到，兩宗地塊的用途均為社會福利用地，在公告中，該地塊的用途要求屬於養老設施，但並未詳細説明具體建成什麼，而關於地塊出讓條件中，沒有對地塊提出具體要求，僅在最後的一個條件中強調，“競得人須與深圳市民政局簽訂相關用地監管協議書”。而對於競買申請人，公告也無太多要求。

　　門檻低，專家稱是怕賣不掉

　　“這種門檻低的唯一解讀就是政府怕這兩塊地賣不掉”，高力國際調研及諮詢部董事陳厚橋認為，這兩塊地雖然不在羅湖和福田等中心地段，卻位於寶安和龍華等繁華區域的中心位置，這首先改變了以往養老院選址郊區的慣例；其次在競買對象中，並沒有過多條件限制，比如沒有要求有房産開發的相關資質，也沒有運營養老院的專業資質限制。

　　此外，這兩塊用地還是“全國首例的養老設施用地出讓”，陳厚橋表示，全國各地區的養老設施用地都是社會福利用地，對於開發商介入都是有限制的，一般都是政府通過劃撥的形式給相關的政府機構，由政府建設，或者企業可以通過和醫院、福利機構合作開發建設養老設施，一般很少有企業能獨立開發養老院。

　　而在官方表態中，這兩塊地的出讓也明確是“養老用地向社會資本開放，允許社會資本進入民生領域”。專家認為，這實際上是改變了以往社會福利用地只能由政府投資開發，而“民用養老院”只能租賃場所經營的局面。

　　開發商興趣一般

　　而記者也在近日採訪了多位開發商代表和專家，他們對這一地塊並沒有表現出一貫的對土地出讓的興趣。“地太小，不適合搞養老配套住宅開發，而只能建個民辦養老院。”深圳職業技術學院房地産研究所所長鄧志旺認為，兩宗地塊的建築面積都在1萬—3萬平方米左右，由此推算兩宗用地只能建設為民辦養老院，不可能搞開發商更為熱衷的養老地産開發。

　　綜合開發研究院旅遊與地産研究中心主任宋丁認為，雖然中國的養老地産未來潛力無限，但事實是“人人都想吃，現在卻人人都吃不到。因為政策始終不太明朗，企業都躍躍欲試又十分謹慎”。而對於這兩塊出讓的養老用地，宋丁認為，開發商不能用作成片的住宅開發，僅僅是單一的養老院建設和運營，而這種開發週期長、回報少的項目，對開發商來説沒有吸引力。

　　而曾多年參與房地産項目開發和運營的深圳市年年豐資産管理股份有限公司副董事長張梧峰也表示，曾關注過這兩塊地，但不準備參與競買，其表示，不管是政府和企業，都是剛開始探索養老地産的發展，作為企業，還是要研究如何將項目轉換為盈利。

　　而另外一位開發商代表也表示，該地的規模和建設用途並不是該房企擅長的範圍，如果土地夠大可以兼顧利益，還可以考慮參與，他認為該地更適合從事養老行業的中小型民企。

　　本版撰文：南方日報記者 曲廣寧本版攝影：南方日報記者 魯力

　　週刊統籌：劉勇 曲廣寧