北京樓市“以價換量”？ “低空放行”而已

　　原標題：北京樓市“以價換量”？ “低空放行”而已(1)

　　春節後天宮院板塊樓盤大批集中入市，競爭激烈，多個樓盤平價快銷。新京報記者 李冬 攝

　　上週日，住總萬科橙以毛坯、均價21680元/平方米的“低價”入市，引發萬科“領降北京”的消息。資料圖片

　　因2013年銷售火爆而被寄予厚望的2014年樓市，開局已遭遇了各種“滑鐵盧”。

　　從年初信貸政策趨緊的信號，到春節後二三線城市局部市場的降價，再到北京市場多個剛需項目的平價開盤，此間各種看空、崩盤論調此起彼伏，讓樓市未來的走勢變得更加撲朔迷離。

　　現象

　　已有倆樓盤低價跑量

　　上週末，位於天宮院的住總萬科橙以21000元/平方米的“去精裝”價格入市，與其前期宣傳26000元-28000元/平方米的價格形成較大差距；在創造了該區域第五個“日光碟”的同時，也超出了業內外人士的預料。

　　“萬科近期的價格調整，應該能讓大家感到寒冷的味道，不是説天暖了就一點風險沒有。”中國房地産經理人聯盟秘書長陳雲峰表示，企業應當對新的市場環境下的經營模式仔細研究。

　　就在業內外尚未完全消化天宮院板塊以價換量的節奏之時，位於通州區的東亞印象臺湖日前曝出，其二期住宅的入市價格將從預期的26000元/平方米的毛坯房源，調整為22000元/平方米的精裝修産品入市。據業內人士估算，剔除每平方米2500元的精裝修費用，其毛坯價格基本和一期開盤價格持平。昨天，東亞新華地産行銷管理中心總監賈玉鵬告訴記者，東亞新華地産確實在2014年進行了全國性戰略調整，目標是適當拉低三四線城市的銷售價格，同時保證一二線城市的土地儲備。“具體到印象臺湖這個項目，因為拿地時間比較久，在保證合理利潤的範圍內將實現高週轉消化，快速回籠資金，為新的地塊做準備。”據賈玉鵬透露，東亞新華地産已在包括北京在內的多個一二線城市看好地塊，但他同時表示，東亞旗下在京的其他項目並不會參與到此次價格調整中。

　　隨後記者聯繫到同處於臺湖板塊的泰禾1號街區，其相關負責人表示，泰禾從來都是按照自己的定價和節奏去進行推盤，不會受到外界影響。

　　走訪

　　主流市場行情仍微漲

　　在實地走訪了目前在售的多個項目後，記者發現，以價換量的現象尚未在北京樓市廣泛蔓延，而即將入市的項目多數都保持了價格“微漲”的水準。

　　位於望京來廣營橋東的臻園，去年8月一期成交均價為42000元/平方米，新一期取證房源仍以精裝修交房，但價格達到47000元/平方米左右。

　　位於通州區的合生濱江帝景，目前在售的僅剩少量137平方米精裝大戶型，對外報價為28000元/平方米左右，與年前同樣戶型的房源相比，每平方米已微調1000元-2000元不等。而根據該項目在市住建委最新取得預售證顯示，最高獲批價格已達到29506元/平方米。

　　一位不願具名的業內人士指出，由於此前受到“限高令”（去年底對單價4萬元以上樓盤不批預售證）的限制，中高端項目供應結構發生變化，改善型需求的不斷增多，也給了開發商穩定的市場預期。春節後，一些中高端項目的開盤定價依然保持上漲勢頭。

　　分析

　　取證“容易”審價難

　　儘管今年以來，樓盤取證速度明顯加快，根據北京市住建委網站公開資訊，3月前20天，已有12個項目獲得銷售許可證。但據記者多方了解，在實際的價格審批過程中，開發商仍然感受到“壓力山大”。

　　“這個價格確實比我們的預期低了不少，但關鍵是報高了不批啊，只能不停地被駁回，然後一降再降，降至達到‘標準’後才被放行。”一位剛剛拿到預售證的房企人士向記者透露，儘管主管部門發放預售證的速度比之前的節奏加快，但是價格博弈仍是一道難關。

　　事實上，“低空放行”的項目並不止這一家，從春節後取證的樓盤就可以看出，其價格普遍和之前的預期有差距。賈玉鵬介紹，市住建委對於住宅價格比去年略有放鬆，但依然採取持續控制的措施，要求審批價格對比周邊不能出現過多的漲幅。

　　“雖然有自住型商品房在市場做保障，但主管部門對於房價調控的目標依然有所擔心。基本上是報4（萬元/平方米）不過4（萬元/平方米），報5（萬元/平方米）不過5（萬元/平方米），總要‘砍一刀’。”據一位知情人士透露，考慮到北京樓市的特殊性，目前相關部門尚無法放棄行政手段。“在年初如果不加以把控，到後期可能更難辦。”該人士表示。

　　■ 典型樓盤

　　住總萬科橙

　　漲幅變小，並非降價

　　3月16日，位於北京南六環的住總萬科橙項目開盤，333套房源即告售罄。此前，市場普遍預期該項目包含精裝修的均價約為24000元/平方米，但最終以毛坯、均價21680元/平方米入市，引發萬科“領降北京”的消息。

　　“項目嚴格按照政府相關部門指導意見進行定價。”北京萬科昨日對記者表示，項目的定價順應了市場以及政策，天宮院板塊剛需項目集中，客戶有多個項目同時排號的習慣，並非是因為所謂的大幅降價而引發搶購；此外精裝修是公司提供的服務，並不是強制捆綁銷售。

　　“説降價很牽強，住總萬科橙毛坯賣到近22000元/平方米，在整個區域內並不是低價。”天宮院某項目行銷負責人表示，3月初精裝修的金融街融匯四期約千套房源入市，均價22000元/平米左右。而此前天宮院2月底開盤的中國水電·雲立方、鑫苑鑫都匯都為毛坯房源，均價都在21000元-22000元/平方米的水準，和住總萬科橙持平。“萬科還提供了拆分精裝修的選擇，可增加利潤。”

　　價格上漲的幅度變小，但並非降價。這是天宮院板塊多個樓盤負責人的共識。據悉，一方面春節後天宮院板塊樓盤大批集中入市，先後已有首開熙悅春天、中國水電·雲立方、鑫苑鑫都匯、金融街融匯、眾美城等入市分流客戶，競爭激烈；另一方面，大興區住建委批准的預售價格也比業內的預期更低，但和此前成交的任何項目相比，區域房價仍然是在上漲過程中。

　　業內人士指出，上述樓盤幾乎都是房企在2011年底和2012年拿地，樓面價為8000元-9000元/平方米，對比目前2萬元/平方米的售價看，利潤並不低。RET睿意德行銷服務部董事商十磊表示，住總萬科橙的銷售價格低於市場預期，説明北京樓市的漲幅收窄，也説明瞭萬科緊貼市場的高週轉開發策略相當成功。

　　聲 音

　　“萬科橙開盤，我們是嚴格按照政府相關部門指導意見進行定價銷售。這也是一種承擔社會責任的表現。否則，（每平方米）再加2000元，萬科橙照樣賣完。

　　判斷北京樓市，看地價是關鍵，分清兩類項目：一類是以萬科為代表的，前兩年拿的地地價水準在15000元/平方米以內的，入市不存在市場風險。我對市場沒有擔心。政府指導價格也會區分不同區域。另一類是2013年的高價地項目，這些企業心裏比較緊張。政府不會在這類項目上限價，但房子有沒有買主是個問題。”

　　——萬科集團執行副總裁、北京萬科總經理毛大慶

　　B10-B11版采寫/新京報記者 李捷 自曾暉

　　（下轉B11版）