房價與地價你追我趕 一線城市調控目標難完成

　　土地熱賣、調控升級、精裝分拆、以房養老、自住型商品房、小産權轉正……這些陌生或熟悉的詞彙，譜寫了2013年中國樓市的奏鳴曲。這一年，絕大多數城市房價依舊延續著“邊調控邊漲價”的規律。開發商一再聲稱自己不再是暴利行業，但卻勇敢地在各地爭搶“地王”。麵粉貴過麵包了，麵包還在限購中。五味雜陳，一間房子仍是希望與絕望的混合載體，有房的和沒房的，都在期待著樓市2014的變革。

　　失控的調控目標

　　2013年樓市，以土地市場的熱鬧開局。僅1、2月份，北京土地成交額已達230億元，超過2012年全年土地出讓金收入的一半。在此背景下，2月20日，國務院會議確定五項加強房地産市場調控的政策措施，即史上最為嚴厲的“國五條”，正式拉開了新一輪樓市調控的序幕。

　　“國五條”出臺後一個月，各地細則紛紛落地，北京版“京五條”將調控政策執行得最徹底。4月1日，是新舊政策的節點，之前沒趕上完成交易的二手房主，不得不繳納20%的個人所得稅，二手房市場因此短暫遇冷。不過，從來是“上有政策下有對策”，“聰明”的房産經紀人想到了合理避稅的方法，一場轟轟烈烈的假“離婚潮”於是上演了。

　　“聰明”的不只是房産經紀人，開發商們更不遜色。為了規避“限價”，開發商們一起玩起了“精裝分拆”的遊戲，即買房人在簽購房合同交首付的同時，還必須交一筆幾十萬的裝修費，説白了，就是曲線漲價。

　　直到10月23日，北京出臺以“自住型商品房”政策為核心的“京七條”，叫停了“精裝分拆”的違規銷售辦法。各地也紛紛出臺加強版調控政策。不過，這一輪輪的調控之手，並沒能把全國大多數城市的房價按下去，北上廣深連續3個月房價同比上漲超過20%。包括21世紀不動産、中原地産等多家機構斷言，一線城市今年無法完成房價調控目標。

　　開發商玩命拿地

　　地王，這一一度被人漸漸淡忘的詞彙，在2013年再次為購房人所熟悉。而每一次地王的誕生，都會讓周圍的開發商竊喜，“地價都這麼高了，我的房子總不能賣不過地價吧。”在開發商眼中，只要旁邊有高價地拍出，就相當於坐等著收錢。

　　儘管住宅用地價格上限早就明確溢價率不得超過50%，到達上線後需要配建保障房或自住型商品房面積；在北京，預售項目的擬定售價也被約定。但這些明顯限制了開發商利潤的規定，卻依然無法熄滅房企拿地的積極性。

　　中原地産研究中心統計顯示，2013年一線城市賣地收入突破5000億元，暴漲150%，上海一個城市就突破了2000億元。

　　誰在“激進”？這不是難解的秘密。這一年，一向主打三、四線城市的恒大集團，不僅拿下北京限價房、自住型商品房用地，還在上海、南京等城市頻頻出手拿地；綠地更是一口氣在北京拿下15宗地塊；萬科在全國的拿地總額突破778億元，其中收入北京10宗地塊後還沒有收手的意思。

　　你出手了嗎

　　如火如荼的樓市，一直不乏潑冷水的聲音。以溫州樓市崩盤為鑒，房地産泡沫破裂的警鐘不斷敲響，但同時也總有N個房價繼續上漲的理由涌現。

　　獨立經濟學家謝國忠像過去十年一樣的堅定：“現在千萬不要去買房。”他認為，判斷未來房價是否會下降，需要看人民幣是否會貶值。不過，更多的人和全聯房地産商會創會會長聶梅生想的一樣，在中國繼續維持低利率的政策，同時流動性不太低的情況下，選擇購房是明智之舉，但要選擇有城市競爭力的地方出手。

　　2013年，你出手了嗎？還是單身的白領王慧，一年到頭都在糾結要不要出手買房。年初時，她的一個朋友趕在“京五條”細則落地之前“搶”到了一套位於五環的一居室，一個週末馬不停蹄，心力交瘁。她自己也跟著慌張地看，但眼見著房價嗖嗖地漲起來，失去了出手的勇氣。年底了，朋友住進了自己的房子，並在聚會時慶倖，現在這套房的房價已經把裝修和稅錢賺出來了。王慧還真有點後悔。

　　好在，幸運的她符合申請購買自住型商品房的條件。王慧認為，最理想的方案就是能中簽自住型商品房，即使未來房價下跌，還有30%的抗風險能力。北京首個自住型商品房——恒大禦景灣網上申請人數超過了14.8萬人，而一共才有2000余套房源。“中簽率雖然低，但總還有希望吧。”這是王慧2014年最大的期待。

　　值得記住

　　長效機制

　　屢次調控不見成效並被賦予有房價“推手”嫌疑的“國八條”、“國五條”等“國”字頭調控政策，一直飽受爭議。中國房地産開發集團理事長孟曉蘇甚至稱，“過去調控，一直是給病人打麻藥，治標不治本。”於是，建立長效機制的呼聲日益高漲。

　　住建部研究中心主任秦虹今年也多次在公開場合提到，中國房地産長效機制正在制定中。她解釋，建立長效機制的關鍵是要構建一個覆蓋全體居民居住需求的供應體系，在改革的基礎上，施以各項土地的、財政的、稅收的、金融的配套改革政策並堅定落實。“以學區房為例，如果不對教育進行改革，對教育資源進行調配，學區房的價格就難以回歸正常。”秦虹説。

　　2013年，建立城鄉統一的建設用地市場以及加快房地産稅立法的政策已發先聲，隨著土地制度、財稅制度改革進一步推進，房地産稅等相關長效機制有望逐步確立。

　　限房價競地價

　　今年3月底出臺的北京樓市調整細則中，明確提出將進一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理。具體辦法是通過推出 “限房價、競地價”地塊，建設“單套總價基本在200萬元以內，比周邊商品房價格低30%”的房子，這就是新生的“自住型商品房”。

　　按照規劃，北京市將在今明兩年內推出7萬套自住型商品房，至今已拍出20宗自住型商品房用地，其中第一個項目“豆各莊地塊——恒大禦景灣”已進入買房人資格預審階段。

　　“限房價、競地價”即對掛牌出讓的土地限定最高總價，然後由配建的保障性住房面積決定誰勝出。地塊仍然搶手，今年成交的房山地塊中，商品房部分的樓面價也已經超過2萬元。

　　本版撰文 晨報記者 王麗婭