2013年樓市現分化：“地王”頻出 “鬼城”頻現

　　2013年，“房”字當選年度漢語第一熱字。

　　這一年的樓市新聞確實很熱。初春，“國五條”出臺使樓市調控進入史上最嚴厲時期；夏末，全國一線城市“地王”頻出，而溫州樓市出現“斷供”，鄂爾多斯陷入“鬼城”尷尬；入秋，“房叔”、“房姐”的新聞，“以房養老”的話題都讓百姓感慨房子被賦予了太多的經濟功能；隆冬，北上廣深房價同比上漲超過20%，17個城市再次收緊調控，而旨在解決“夾心層”住房問題的共有産權住房成為探索方向。

　　這一年的樓市交易更熱。2013年前11月，全國新房累計成交面積、銷售金額等多項指標已經超越2012年全年。預計今年全年，全國新房成交面積、成交金額的同比漲幅，都將超過前3年，創2010年調控以來的最高漲幅。

　　這一年的土地市場也熱度回升，出讓金同樣創出歷史新高。據中原地産市場研究部總監張大偉介紹，2013年前11個月，中原監測40個主要城市土地出讓金總額約為14036億元，超過此前歷史最高的2010年的13377億元。其中純住宅用地及商住用地的成交金額約為9491億元，較2012年全年上升約33%，較2009—2012年全年均值上升約22%。

　　市場活躍，企業業績自然大好，2013年標桿房企銷售額、銷售面積等等多項指標均創出歷史新高。前11月，十家標桿房企銷售額達到7371億元，同比增長22%；銷售面積達6523萬平方米，同比增長13%。“除整體規模增長外，行業集中度也有增加趨勢。標桿房企銷售額及銷售面積分別佔全國商品房銷售市場份額11%、 6%，佔有率較年初均有上升。”張大偉説，“千億房企成員增加，除傳統的萬科、中海、保利外，碧桂園、恒大以及赴港借殼上市的綠地、萬達也將加入千億俱樂部，行業領頭羊整體更強。”

　　然而，一線城市和部分二線城市的紅火，掩蓋不了部分三四線城市的樓市冷清。分化愈發明顯成為今年樓市的主要特徵。整體市場已經出現了明顯的四不均：需求不均衡、供應不均衡、庫存不均衡、價格漲幅不均衡。大城市房價較快上漲，一方面是城鎮化快速推進，城市剛性住房需求快速增加的原因；另一方面，是貨幣和信貸較為寬鬆，利率下調，而實體經濟回升緩慢，大量信貸流向了房地産市場。此外，土地財政、公共服務資源配置不均等原因都導致其房價易漲難跌、漲幅驚人。而三四線城市由於缺乏産業支撐、公共服務配套，供應又相對充足，去庫存壓力持續增加，其中溫州房價已連續26個月下跌。

　　面對日益分化的市場格局，住房和城鄉建設部部長姜偉新表示，2014年要保持調控政策連續性和穩定性，執行好既有調控措施。同時，強調調控工作的針對性，進一步強化地方政府穩控市場的責任，更加注重分類指導。“北京、上海、廣州、深圳等房價上漲較快的城市，要從嚴落實差別化的住房信貸、稅收政策等住房限購政策，同時增加住房用地供應和住房有效供應；房價開始下跌的城市要注重消化存量，控制新開發規模。”

　　在眾多調控政策中，姜偉新特別指出，鼓勵地方從本地實際情況出發，積極創新住房供應模式，探索發展共有産權住房。在以“限”為主的調控基調持續多年後，增加供給，尤其關注“夾心層”住房困難問題，努力探索構建政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系，成為今後樓市發展的大方向。