限購下的環京樓市：資金外溢明顯 固安售樓大廳人頭攢動

　　限購下的環京樓市：

　　資金外溢明顯 固安售樓大廳人頭攢動

　　■本報記者 王 崢

　　3月份以來，北京及環京區縣紛紛加強了對樓市的調控，尤其是北京，自3月17日啟動新一輪樓市調控政策後，到4月3日將國有土地上的平房納入限購，18天的時間裏，北京連續出臺了10項措施為房地産市場降溫。

　　而在北京升級調控前，環京區域的涿州、淶水已經在3月初出臺了限購措施，3月下旬廊坊、保定數個區縣也宣佈跟進，再加上此前便宣佈限購的崇禮等地，至此北京及周邊區域已經集體開啟了限購模式。

　　不過，值得注意的是，包括固安、涿州等地在內，部分環京區域的房地産市場，尤其是南部地區，並未出現明顯的降溫，即便是非週末時間，當地的售樓大廳內仍是人頭攢動，其中固安某些樓盤的售價已接近3萬元/平方米，大有超過燕郊成為環京樓市的第一熱點區域。另外涿州的房價也已經達到2萬元/平方米。

　　“固安房價的上漲主要有三方面原因，一是受益於首都第二機場的建設，固安被劃入了空港經濟區，距離新機場的車程20分鐘；二是北京嚴格的調控措施，導致部分資金外溢，流向了周邊區域；第三點則是雄安新區的設立，由於固安恰好處於北京和雄安新區之間，因此也影響到了固安的房地産市場”。有業內人士指出。

　　對於固安等地近期的房價，有房企負責人表示，“快3萬元/平方米的房價，應該是近期的高點了，繼續上漲的可能性不大，尤其是在北京房價很可能進入下調週期的這段時間裏，畢竟與其毗鄰的大興天宮院區域，新房價格也不過5萬元/平方米。對比燕郊和通州的均價，大概也就是這個比值”。

　　新盤價格接近

　　3萬元/平方米

　　4月上旬，《證券日報》記者來到固安某龍頭開發商的售樓處，銷售人員告訴記者，“我們這邊4月份開盤的是洋房項目，都是精裝修，現在可以排號，價格應該在2.7萬元/平方米—2.8萬元/平方米之間”。

　　而據記者了解，該項目去年年初銷售的洋房，價格僅在1萬元/平方米上下。這也意味著，僅1年多的時間，當地的房價便翻了接近2倍。

　　同時，記者在現場看到，雖然並非週末，但售樓大廳內的二十多張桌子前，坐滿了前來諮詢和購房的人群，銷售人員表示，即將開盤的洋房大概有200多套，主推84平方米的二居和133拼房米的三居，目前排號的客戶大概有400多人。

　　記者和其中一位客戶交談中得知，其是前一天晚上從深圳飛過來的，當天一早便直接和朋友過來定了2套133平方米的三居，“主要是為了投資，畢竟工作不在這裡”。

　　該項目的工作人員也告訴記者，大部分前來買房的都是北京的客戶，本地人極少，而近期非北京地區的客戶也開始逐漸增多。

　　有市場人士還指出，“如果排號的人超過房源數量的一倍，一般最終的銷售價格會比排號的價格高一些，樓王中的搶手樓層，單價最終很可能會接近3萬元/平方米”。

　　此外，該項目的高層住宅預計5月份開盤，“肯定會比洋房便宜一些，毛坯的話價格不會超過2.5萬元/平方米，現在只能登記意向客戶，還不能排號。”上述銷售人員表示，“目前我們基本上是一個季度調價10%”。

　　相比于上述位於固安北邊更接近機場的樓盤，固安南部的新盤價格則相對便宜一些。在一家固安當地開發商的售樓處，記者發現，該項目售樓處的桌子旁，同樣沒有一張空閒的座位，每張桌子前都是一個銷售人員對應一組客戶。該項目的工作中人員告訴記者，他們的項目一期和二期已經銷售完了，現在在售的是三期的5棟樓，“我們這邊不用排號，想買的話今天就可以簽合同，均價是2.4萬元/平方米，相比北邊的樓盤，我們這裡周邊區縣和本地人買的比較多”。

　　記者在現場也看到，相比距離大興區僅一河之隔的固安北部區域，南部地區在樓盤品質和城市發展上，都稍遜於北部，而這也直接體現在了當地的房價上面。

　　限購能否控住房價？

　　此前的3月21日，廊坊市通報稱，該市將於3月22日起正式實施《關於進一步加強房地産市場調控意見》。《意見》指出，實行住房限購的區域為廊坊市主城區（含廣陽區、安次區、廊坊開發區）、三河市、大廠回族自治縣、香河縣、固安縣和永清縣。

　　非本地戶籍居民家庭限購1套住房且購房首付款比例不低於50%，包括新建商品住房和二手住房；本地戶籍居民家庭購買第1套住房，申請商業性個人住房貸款的，首付款比例不低於30%；對擁有1套住房的本地戶籍居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買住房的，首付款比例不低於50%，包括新建商品住房和二手住房；對購買第三套及以上住房的本地戶籍居民家庭，暫停辦理商業性個人住房貸款。對引進的外來人才、取得居住證且自申請購房之日起前2年內在廊坊市累計繳納12個月及以上個人所得稅或社會保險（城鎮社會保險）的非本地戶籍居民家庭，憑有關證明文件參照執行本地戶籍居民家庭購房信貸政策。

　　而從目前看，50%的首付和非本地戶籍1套住房的限購政策，對當地樓市的影響有限。

　　實際上，據《證券日報》記者了解，固安在房貸方面已經進一步收緊，例如客戶如在北京有房貸尚未還清，那麼在固安購房的貸款政策便要按二套房執行，即首付提高到六成，貸款利率上浮到基準利率的1.1倍。

　　對於當地房價的走勢，固安的房地産從業人士告訴記者，“去年年初我們這邊的新盤價格普遍在7000元/平方米—8000元/平方米之間，新機場的利好消息釋放後，固安的房價開始快速上漲，到去年10月份調控密集出臺前，價格基本已經翻了一倍多，達到18000元/平方米左右”。

　　據悉，去年10月份當地增加了對房地産項目的檢查力度，證件不齊的項目難以入市，再加上北京“930”新政的影響，前去固安看房的人也明顯減少，固安的房價開始進入盤整期。“雖然成交量下來了，但是房價直到春節也沒有什麼大的變化”上述人士稱，成交量的下滑也和入市項目減少有關。

　　機構的數據也顯示，2015年12月份，固安萬華城的均價為7300元/平方米，2016年年末的均價則達到了1.75萬元/平方米，太陽公園2015年年底的均價是7500元/平方米，2016年年末的均價則到了1.85萬元/平方米。

　　而在2017年春節過後，隨著北京樓市的迅速升溫，固安的房價也再度走入上升通道，雖然當地出臺了限購措施，但仍難阻固安的房價上漲。

　　新房空置率高

　　投資客佔比大

　　在新房銷售的帶動下，固安的二手房市場近一年來也頗為活躍。僅在北部區域的主幹道兩側，便聚集了幾十家仲介公司。

　　“我們這邊主要是兩種房源，一種是房本下來的，一種是房本還在辦著，當然價格也相差不小。”有仲介公司員工表示，“除了老縣城外，北邊和南邊都是最近幾年搞起來的，項目全都比較新，所以有房本的房源不多，價格也相對來説貴一些”。

　　記者在實地探訪後發現，固安北部某大型房企開發的樓盤，目前拿到房本的多是最早幾期的項目，單價普遍在2.3萬元/平方米，不過由於滿兩年的房源較少，因此稅費普遍較高，“固安北部這邊，現在的指導價大概在2萬元/平方米，算上2.7%的仲介費，單價也在2.5萬元/平方米左右，老城區和南部區域相對便宜，比較新的項目，二手房價格在2萬元/平方米左右”。上述仲介人士稱。

　　以記者諮詢的幾套住房為例，有房本且滿兩年的某高層住宅，83平方米售價205萬元，疊加稅費和仲介費後，總價在213萬元，單價為2.56萬元/平方米，而隔壁小區暫時還有拿到房本的同戶型房間，售價則為180萬元，“目前我們這邊的普遍做法都是雙方簽一個合同，交定金，等房本下來了直接去改名字”，有仲介人士稱，“如果怕房主反悔，可以多給一點，這樣在雙倍賠償的壓力下，一般房主都不敢違約，但風險也還是有的”。

　　有房地産專業的律師也表示，沒有拿到房本的房子本身是不能對外出售的，即便雙方簽署了協議，很可能最後賠償的金額也難以達到雙方最初約定的數字。

　　同時，記者在採訪中發現，雖然固安的新盤銷售情況不錯，但是入住率卻並不高，除了北部幾個較早開發的項目外，其他項目的一到晚上幾乎都是黑壓壓一片片。“大部分都是來投資的，所以入住率確實比較低，最早的幾個項目當時賣的也便宜，所以還有不少本地人買來住，後來價格上去了，我們固安本地居民即便是投資，大部分也都去了更南邊的霸州，新盤幾乎都是外地人來買”。

　　此外，在租金方面，據記者了解，80多平方米的兩居室在1500元/月，130平方米左右的三居，租金則在2000元/月，租售比較北京還高。“房子多，在這工作的人少，租金自然上不去，但大部分投資客都是等著房子本身升值，所以對租金回報的期許並不高”。有當地房地産從業人士稱。

　　對此，有分析人士指出，固安受益於第二機場的建設，確實在交通等基礎設置方面發展很快，但要想支撐起一個地區經濟，還是要靠實體産業，固安目前的房價和本身的經濟能力並不相符，和投資炒作的關係很大。後期市場一旦開始調整，最先受到影響的便是這些投資客較多的區域。“對固安等南部環北京周邊區域來説，未來確實有發展機會，但現在的房價實際上已經提前預支了本應逐步實現的增長，其中的風險值得警惕”。