北京商住物業交易量驟降 監管層正醞釀更嚴格措施

　　北京商住物業交易量驟降 仲介閒坐賞櫻花

　　中國證券報·中證網

　　“商住兩用房限購措施，把我的算盤打爛了。”一位此前月入8萬元業務提成的北京二手房仲介銷售經理説。

　　3月26日晚，北京“商住兩用”類物業的限購措施出臺。業內人士認為，“3·26政策”寥寥數語，卻意味著調控邏輯發生翻天覆地的轉變，政策著力點從抑制房價過快上漲，向疏解人口轉變。這是北京繼“3·17樓市新政”後，短短十天內使出的第9記重拳。一系列調控措施發佈後，北京樓市成交量明顯下滑。中國證券報記者獲悉，監管層正在針對商住兩用項目出臺更嚴格的交易限制措施，目前已不鼓勵北京房地産仲介機構上架此類房源資訊。

　　周均交易量下滑三成

　　27日下午，孫洋（化名）在店裏閒坐一上午之後，下午決定向經理請假，到附近的玉淵潭公園逛逛。

　　孫洋是一家大型房産仲介位於馬連道片區的銷售經理，去年這個時候，他的生活可不是逛公園賞櫻花這般“愜意”。伴隨著北京樓市的瘋漲，他每月的業務提成在8萬元左右。白天，他帶客戶穿梭于馬連道各小區之間，夜幕降臨後找個地道的湘菜館“喝兩杯”，微醺後到酒吧、KTV“使勁High”。他一度嘲笑他的小學同學，“從湖南山溝溝考到北京化工大學，博士畢業後竟然一年賺不到10萬元，清華北大不如我學渣膽大。”

　　直到十天前，孫洋依然“忙碌而快樂著”，房價激進攀升，交易異常火爆，對他的直接利好就是，“去年初成交價500萬元的房子，我提成大約3萬元；同樣大小的房子，今年的交易價至少800萬元至1000萬元，我的提成就是五六萬元。”不出意外的話，孫洋今年準備“卷150萬元回家”。

　　然而劇情在3月17日開始反轉。“原來的如意算盤被打亂，3月26日晚間的商住兩用限購措施，簡直把我的算盤打爛了。”這兩年來，孫洋的心思多數放在馬連道第三區的銷售上，這是西城區首屈一指的大型“商住兩用”項目。

　　當晚，北京住建委、北京規劃和國土資源管理委員會、工商局、人民銀行營業管理部、銀監局等5部門聯合發佈《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，明確規定商辦類項目不得作為居住使用，新建項目不得出售給個人，二手項目出售給個人時需滿足名下無房且在北京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅兩個條件。同時，商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。由此，北京成為全國首個停止向個人出售商辦類項目的城市。

　　這是10天內北京市第9次出臺樓市調控政策，此前舉措涉及首付比例、貸款利率、非京籍購房納稅標準、過道學區房、學區劃分……緊接著配以嚴格的突擊檢查，“幾乎斷絕了所有炒房的可能性”。

　　“一家門面三個組，每組8個人，2016年我們組每週可以出手至少3套房子。新政出臺後，現在每週頂多成交一套。同事們都在店裏玩手機、看電影、打遊戲。”好日子到頭了，回首馬連道片區過去一年的房價走勢，令人瞠目結舌。2016年3月，位於西城“邊陲”的格調小區均價5萬元/㎡，現在12萬元/㎡；歐園小區彼時均價5萬元/㎡，現在均價8萬元/㎡。

　　孫洋所負責的“第三區”商住兩用項目，價格從去年初的不到4萬元/㎡，漲到7萬多元/㎡。它們所沾之光在於學區房引爆的西城區房價暴漲。“作為教育重鎮，過去一年西城區的房價漲幅至少在80%以上。”孫洋説，雖然從業多年，但這樣的漲幅也令他“心驚膽戰”，生怕一覺兒醒來好日子結束。

　　中國證券報記者從鏈家和我愛我家兩家京城大型仲介獲悉，自新政出臺後，北京二手房周均交易量下滑約30%左右。此外，中國證券報記者從知情人士處獲悉，監管層正醞釀更為嚴格的“商住兩用”項目的整頓措施，“目前的態度是不鼓勵仲介機構上架商住兩用項目，但未出臺明文規定，具體規定最遲4月中旬發佈。”這位知情人士説。

　　更嚴格措施醞釀出臺

　　北京住建委近日針對“商住兩用”物業開展專項檢查，檢查中發現，林肯公園、萬科天地、恒大未來城、泰禾中央廣場、龍湖西宸廣場、尚峰一號等6個開發項目涉嫌將規劃批准的商業辦公用途改變為居住用途對外宣傳並銷售，目前這6個項目已被停止網簽。

　　“監管層近日在聽取開發商意見，針對商住兩用項目，醞釀更嚴格的限制措施。”上述知情人士表示，新措施的阻力在於，前年開始，北京突然間冒出太多的“商住兩用”項目，“這些項目動輒二三十億元投資規模，如今有的還在建設中，有的剛開盤，政策如何下刀還需論證。”

　　這些項目分佈在北京南四環外、門頭溝、房山等地，如雨後春筍般挨挨擠擠長出來。南四環外的林肯花園第五期剛開盤，在建的有泰和中央廣場、恒大未來城等，都是特大型“商住兩用”類項目。泰和集團北京地區一位負責人告訴中國證券報記者，新政確實對公司項目的銷售預期産生重大影響，目前公司正在制定應對措施。

　　“過去十年，北京地區成交約40萬套商住類物業，現在的庫存量介於7萬套至9萬套，這些項目的市場交易規模至少在2500億元以上。這一庫存量幾乎創下十年來新高，商住類項目是一個畸形的存在，必須整頓。”北京住建委一位處長告訴中國證券報記者。

　　中原地産首席分析師張大偉表示，3月26日晚間的“商住兩用”項目限購措施，不是簡單地“認房又認貸”這種內容，而是全面改變遊戲規則，使其回歸商辦類項目的真實用途。在過去多年的樓市發展中，商辦類本身就是畸形的，大部分物業成為類居住物業。他預計“商住兩用”類物業的價格會有30%以上的跌幅，成交量下滑60%以上，可能進入休眠狀態。

　　“這是中國房地産市場調控以來的第一次，此前從未有過這麼徹底地把所有投資者全部擠出一種房屋類型的政策出現。這點也會影響其他城市同類型房産的調控。該政策雖然沒有“3·17政策”出臺時那麼多媒體和個人關注，但對業內的影響是史上最大一次。”張大偉告訴中國證券報記者。

　　多位業內人士認為，對房價最具殺傷作用的是信貸。歷史數據表明，2010年央行收緊房貸後，2011年北京和上海的房價出現30%左右跌幅；2013年房貸政策明緊實松，北京和上海的房價出現約40%左右漲幅；2014年再度收緊，北京房價跌幅12%；2014年底放鬆後，房價開始節節暴漲。

　　“這一輪樓市價格漲起來，其實是因為信貸超發、資産荒。從2014年9月30日開始，持續一輪又一輪的刺激，資金未進入實體經濟，而是在樓市和金融市場間空轉，後面預測房價走勢其實還是看信貸政策鬆緊。”上述北京住建委處長説。

　　（本報實習生 楊潔 王夢媛 袁上草對本文亦有貢獻）