賈康：別希望北上深樓市均價下行 頂多上揚不太陡峭

　　專家：樓市調控應多方聯合施策

　　中國證券報·中證網

　　□本報記者 徐昭

　　多位專家在博鰲亞洲論壇2017年年會期間表示，樓市調控要回歸到房地産本質——作為人們生活必需品的本質，應該通過土地供應、稅制改革、嚴控土地價格等多方面聯合施策進行調控。

　　房價走勢存分歧

　　“無論從哪個角度來看，通過經濟學理論分析，都得不出樓價如此之高的結論。一個國家房地産的價格和經濟發展水準、市場化程度，特別是個人收入水準都息息相關。”中國人民大學副校長吳曉求表示，中國高存量的M2導致了房地産價格快速上漲，但樓市泡沫有破滅可能，儘管它有滯後性。

　　吳曉求認為，降低房價只有一個辦法，就是降低杠桿率，所有私人部門買房子的杠桿率要大幅度下調，如果能做到這一點，泡沫就不會破滅；如果做不到，泡沫就會破滅。

　　吳曉求強調，中國房地産泡沫破裂不會引起中國金融體系的危機，其原因就在於中國房地産證券化産品比例非常的小，幾乎沒有。

　　“房地産泡沫肯定會破滅，因為決定房價的是人口流和貨幣流。”齊魯資管首席經濟學家李迅雷亦持同樣觀點。他表示，具體來看，人口戶籍方面，目前中國流動人口數量在減少。根據國家統計數據，流動人口在2015年減少了五百萬，2016年大概減少兩百萬，人口流動性明顯減弱，人口流入量減少，房價支援力度也會減少。以2016年房價漲幅最大的兩個城市（合肥、廈門）為例，這兩個城市人口流動量都排一、二位；大連房地産火爆但房價下跌，就是人口在減少，西安的房價並未上漲也是因為它人口減少。

　　華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家賈康則認為，未來15年左右，不要希望北京、上海、深圳樓市均價上揚曲線能轉變成下行曲線，不存在這種可能性，頂多是上揚不那麼陡峭。

　　房産稅制度可供借鑒

　　賈康認為，中國現在用限購、限貸、限價等行政性手段調控樓市是治標不治本，就像不斷在兩個極端之間坐過山車，民眾不滿意，政府在焦慮，一定要找到標本兼治、治本為上的高水準出路。

　　“中央提出要健康發展房地産市場，對應到長效機制形成，就要靠基礎性制度建設，這是最關鍵的問題。”賈康表示，首先政府應牽頭做一個通盤合理的國土開發規劃，提供可持續的土地供給。可以繼續探索的經驗就是重慶代表的地票制度，即在基本農田佔補平衡的前提下，讓遠離城鄉結合部的人可以共用改革開放成果的同時，從容有序地可持續供地，從而解決中心區域擴大建成區和提供住宅建設用地的問題。

　　第二個基礎性制度就是住房雙軌統籌，政府要牽頭提供有序供給，把低收入和收入階層拖到公租房和公有産權房的平臺上，讓他們住有所居，不必涌入商品房的低端市場參與競爭。

　　第三個制度就是投融資制度，中國在PPP的項目之下已經作出非常多的努力。調動政府體外的資金一起提供住宅和宜居城市建設，將養老需求由政府牽動的社會資本一起來形成供應，從而達到供需盡可能平衡。

　　第四是中國必須積極學習借鑒美國、歐洲、日本，以及很多發展中國家發展直接稅建設，形成房地産稅、財産稅或者不動産稅徵收制度。

　　“價格高或者低根本沒有什麼問題，調控不應把著眼點放在價格上。”國家金融與發展實驗室理事長、中國社會科學院原副院長李揚建議，房地産調控要回歸到房地産本質——作為人們生活必需品的本質。這樣的話，調控就要出臺一些可能影響價格的規定。

　　李揚認為，可以從多方面入手聯合施策：一是確立城市化步調和土地供應之間的關係；二是建議居民解決住房問題逐漸轉到“租”為主；三是嚴格控制土地價格在房價中的佔比；四是調控房地産領域的稅費，如果要徵收房地産稅，就必須要先整頓之前不合理的稅費。

　　“杠桿率可以有效調控市場，不需要做限制——只要讓購房者拿出100%自有資金去買房即可，沒有杠桿，隨便他們買多少房子都行。”