22城加碼樓市調控 北京30%在途單或無法網簽

　　■本報記者 王麗新

　　不到20天，17個城市樓市限購限貸政策升級加碼。以春節為起點統計，全國樓市已掀起調控潮。據中原地産研究中心統計數據顯示，春節後至今，以北京認房又認貸為標誌，全國超過22個城市出臺了針對樓市的調控措施。

　　多位分析人士向《證券日報》記者表示，預計整體房價增幅將回落，成交量將降低。

　　值得關注的是，以北京“317”政策為例，據麥田房産觀察統計，雖新政執行細則尚未明確，目前預估即使以網簽為節點， 2月份至新政前，預計全市二手房成交量共計超過35000套，其中近30%屬於尚無法辦理網簽的情形。

　　22城加碼樓市調控

　　目前來看，不止北京、上海等一線城市限購限貸升級，房價過熱二線樓市調控政策也紛紛從嚴，環京八城也啟動了限購，甚至四線城市也加入了限購隊伍，不少城市在樓盤預售方面監管加強，從入口端限制房價報批價格，其嚴厲程度不亞於2014年。

　　對此，克而瑞房地産研究認為，此輪調控從短期來看，無疑將進一步抑制投資購房，有效抑制信貸資金流入房地産市場，尤其是流入一線及熱點二線城市的房地産市場，隨著環一線城市也紛紛加入限購行列，熱點城市需求外溢仍會尋找新的投機、投資目標，帶動當地市場非理性的量價齊升，恐將造成“按下葫蘆浮起瓢”的結果。當然從結果導向來説，投資需求外溢、返鄉置業到恐慌性購房對三、四線城市來説，短期可能實現庫存的快速去化，是一個利好也是一個機遇。

　　就目前市場實際來看，大部分二線及三、四線城市市場熱度仍在持續，一、二線城市的土拍熱度仍持續高溫，後市房價看漲預期普遍存在。在資金脫實就虛的基本面沒有徹底改變之前，短期限購、限貸的需求端的圍堵效果不會特別顯著，總體來説，要想市場穩定發展，一方面重點在於增加土地合理供給，控制好供應總量和節奏，另一方面要嚴格收縮信貸杠桿，擠壓投機資金的獲利空間，對投機投資購房釜底抽薪。

　　對於整體市場而言，多數業內人士認為，房價漲幅將收縮，包括目前限購限貸最為嚴格的北京市場。

　　鏈家研究院院長楊現領認為，參考過去的經驗和上海、深圳的經驗，預計北京二手房市場成交量將會出現明顯減少，價格漲幅出現收窄乃至回落，市場的反應還需進一步觀察。

　　北京30%在途交易遇風險

　　值得關注的是，業內解讀北京“317”新政後發現，此次新政對在二手市場的“連環單”殺傷力更大。

　　楊現領稱，考慮到目前北京二手房市場上70%以上為換房群體，“認房認貸”嚴格了首套標準，換房群體“先賣後買”也被界定為二套，首付為60%（普宅）或者80%（非普），首付門檻的大幅增加可能帶來滿足首付的群體佔比的減少，其中影響最大的則是已成交但未網簽的群體（保守估計有1萬單左右），要注意後期的違約風險。

　　據麥田房産觀察統計，若以網簽為節點，波及的在途交易非常多，不僅僅體現在有多次房貸記錄的客戶上。2月份至新政前，預計全市二手房成交量共計超過35000套，其中近30%屬於尚無法辦理網簽的情形，主要是換房客戶尚未辦理完前一筆交易的流程，甚至有多連環客戶目前尚處於“流程排期”之內。

　　對於換房客戶而言，首付比例出現明顯增加，絕大部分換房先賣後買客戶為二套（除非之前那套全款購置），這一方面帶來在途交易無法按合同執行，需要增加首付支出；另一方面，首付預算的增加可能帶來客戶購買力的相對減少，後期成交量將會出現大幅下滑，成交均價的漲幅也有望出現收窄。

　　值得關注的是，針對受影響的在途單，麥田房産通過與買方與業主溝通發現，目前受影響的在途單，半數都能達成一致，短期達不成一致的往往是客戶換房造成的，購買房産的買家自己也受到了政策影響，所以需要先明確前一筆交易，才能明確自己的履約情況。

　　另據麥田房産統計數據觀察，從個案來看，出現業主降價行為，林肯公園大戶型之前業主報860萬元，出售意願低。新政第二天，直降25萬元，早已看妥的客戶直接簽約了。但整體來看，新政後首個週末，3月18日至3月19日二手房看房量和成交量相比上個週末均下降30%左右，並未出現斷崖式下跌。