任志強稱樓市處於去庫存中 熱點城市庫存下降致地價暴漲

　　8月27日，任志強在諾亞財富舉行的2016年房地産投資高峰論壇上表示，從庫存情況看，房地市場整體處於去庫存過程中，寫字樓和商業庫存持續增長，但住宅庫存總量在下降。同時，任志強強調，房地産行業仍是支柱性産業，上半場還沒有完。

　　整體處於去庫存過程中

　　任志強稱，房地産投資在年初是高速增長的，這與信貸政策有關，後期出現下降趨勢，與一季度房價上漲之後，一些地區出臺的限制性政策有關，其中，地方政府限制房價，連續出現地王，減少土地供應，北京已經3個月-4個月沒有土地供應了，另外，限制性政策的出臺，這些因素導致投資和新開工面積下降。

　　“從庫存情況也可以看出，是處於去庫存的過程中。”任志強稱，總體而言，寫字樓和商業庫存量在持續增長，但住宅庫存總量在下降，有些熱點城市住宅庫存僅能維持3個月-4個月，非常危險，因此導致土地價格暴漲，但由於限制性政策的出臺，比如有些城市總出現地王，所以取消土地拍賣，有些重點城市沒有相應的土地儲備，所以土地購買面積增速下降。

　　事實上，《證券日報》記者也了解到，在一些三、四線城市的住宅市場，房價不但沒有趕上這班樓市回暖的快車，甚至房價是下降的。

　　任志強認為，房地産市場出現種種回落，包括增速回落，投資回落，新開工回落，到位資金回落、景氣指數等，但這些回落並沒有那麼可怕，因為回落的速度不是直線向下，而是放緩，短期內不會出現加速回落，不用對房地産市場有過多的擔心，房地産市場會平穩回歸理性，而且很可能隨著政策變化重新回穩。

　　他強調，房地産行業仍然是支柱性産業，不是到了後半場，而是前半場還沒完。

　　中國社科院研究生院城鄉建設經濟系主任陳淮也認同這一觀點。他表示，房地産有90%到95%的把握將會增值，不過不同的城市增值的程度大和小、快和慢，另當別論。但從一個長期過程看，城市固定資産價格一定是上升的。

　　值得注意的是，在一線城市和熱點二線城市，由於新房供給減少，存量房市場交易量大漲，尤其在北京和上海兩地，可謂進入存量房時代。此外，不少城市的寫字樓、購物中心等商業類庫存仍是不少城市空置房屋的“主力”，因此存量房市場的投資和盤活滋生了新的商業契機。

　　“重基金”投資存量市場

　　隨著存量時代的到來，存量房交易市場全面暴發是大勢所趨。目前政策對地産“去杠桿”趨勢越來越明顯，以前“拿地—開發—銷售”的模式越來越難賺錢，這時炒房的空間已不大。

　　任志強認為，去杠桿不等於不借、少借錢。因為房地産的整個生命週期都必然與信用、負債共生。而中國房地産市場的杠桿風險在於地下金融、需求方資産信用不充分、風險配置過度集中于購房人和缺乏對購房人的風險保護政策等。

　　而對於存量房市場的資本運作，任志強稱，這通常發生在二手房市場交易量超過新房市場的時候，就是存量市場為主的時候，中國的房地産市場還沒有到這個時候，標誌是惡性資産管理公司大量出現。“那時候就説明有不良資産，這實際上是大量組合出現的過程。我們現在還沒有，幾乎沒有一個惡性資産管理公司出現，大部分的樓盤即使再爛也能賣出去，而且賣出去也能掙大錢。”

　　鋻於此，業內認為，未來房地産市場呈現分化的發展格局，房地産基金依然在股權投資和資産收購方面有不少好的投資機會。

　　歌斐資産地産合夥人譚文虹則表示：“存量市場方面，採用‘重基金’的策略，原則上只看北京、上海、深圳相對核心和次核心的辦公、園區、在建工程或一些容易操作的商業地産，地段要好。這些項目從回報看，沒有過去開發類的項目那麼高，但是相對比較穩健，風險比較小。此外，在 ‘輕基金’方面，投資一些善於經營管理公眾業態的創新型公司也是歌斐資産目前關注的方向，從住宅的新開發銷售轉為存量的經營持有的時候，市場主體從原來單一的開發商為主，變成現在百花齊放。”

　　鋻於看到房地産行業這一發展趨勢，歌斐資産房地産基金自去年開始已關注細分領域中優秀初創企業的股權投資機會，目前在聯合辦公、長租公寓、房産交易等領域已有佈局。

　　有業內人士也分析稱，人性化的概念已經在商業地産轉型中蔓延，未來商業地産的概念可能會跳脫單純物理的空間，産品的溢價已經不能滿足商業地産的發展，品牌的溢價或許將成為商業地産商利潤的主要增長點。（記者 王麗新）