7月成“地王月” 十余城市先後誕生12個“地王”

　　雖然相當長時間內我國熱點城市“地王”熱度持續高漲，但全國房地産市場多項綜合指標已經回落，“地王”熱度不減或難抵房地産投資和交易趨勢性回落，加上政策調控收緊影響心理預期，未來熱點城市房地産市場階段性調整或將不可避免。

　　本輪熱點城市房地産市場高溫不退，除了住宅市場投資投機性需求回潮驅動外，土地市場“高總價、高單價、高溢價”為主要特徵的“地王”項目也平添了幾把“虛火”。據中國指數研究院數據，2016年7月，全國百城新建住宅平均價格環比上漲1.63%，已經連續15個月環比上漲；其中，南京、合肥、廈門已經連續三個月環比漲幅居於前十位。部分一二線城市土地市場高價地頻出，“麵粉貴過麵包”現象已成為常態，7月份甚至被稱為“地王月”。據市場統計數據，7月後半個月，不僅南京、杭州、蘇州、合肥等重點二線城市“地王”頻出，而且武漢、鄭州、嘉興、溫州、南昌、青島、南寧、昆山、珠海、長春等十余個城市先後誕生12個單價或總價“地王”。

　　但全國房地産市場趨勢性回落可能業已形成。據國家統計局數據，2016年7月全國房地産開發景氣指數在6月份回落0.39點的基礎上繼續下滑至94.01點，主要是多項房地産市場綜合指標回落。2016年1至7月，全國房地産開發投資同比名義增長5.3%，增速比1至6月回落0.8個百分點；其中，住宅投資增速回落1.1個百分點。住宅銷售面積同比增速也比1至6月回落1.9個百分點，而住宅銷售額回落速度快過住宅銷售面積1.3個百分點，顯示出房價上漲動力有趨緩跡象。土地市場上不斷涌現的“地王”現象，對房地産開發企業的土地購置意願也形成較大衝擊，全國房地産開發企業土地購置面積同比下降7.8%，降幅比1至6月擴大4.8個百分點。

　　當前我國熱點城市房價和地價相互推動並螺旋式大幅上漲，已經過度透支市場購買力。無論是北京、上海、深圳等一線城市，還是南京、合肥、廈門等二線熱點城市，所謂供求錯位並非因為住宅供不應求，而是住宅需求與購買力之間存在尖銳矛盾。受投資投機性需求驅動，去年年底以來我國熱點城市住宅市場供求弱平衡被打破，房價出現了快速、大幅上漲。但房價對城市居民家庭收入和市場住宅租金的過度偏離，必然導致後續住宅市場增長動力不足。特別是當前二線熱點城市房價非理性上漲，已經遠遠超過基本面所能承載的極限，存在很大的風險隱患。即使是北京、上海、深圳等一線城市，絕對房價已經超過部分國際大都市，而二線城市房價追趕一線城市，也與自身的人口流入、基礎設施和經濟實力並不相符。

　　近日部分二線熱點城市紛紛收緊房地産調控政策，南京調整土地公開出讓競價方式；蘇州重啟住房限購政策，提高二套房貸款首付比例；合肥房貸新政以家庭為單位“認貸又認房”。這些政策調控措施的出臺，勢必影響到房地産市場心理預期。同時，經過前期住宅需求的集中釋放，加上房價持續大幅上漲，熱點城市房地産市場客觀上也存在調整需要。而歷史上大多數“地王”項目都“叫好不叫座”。可見，“地王”熱情雖高，或難抵住宅市場趨勢性回落，今天的“地王”很可能是未來房地産市場運作的重要風險隱患，值得高度警惕。(陳濤)