二手房交易保證金監管存盲區

　　近日，福建海潤萬通房産仲介公司涉嫌挪用購房者4800萬元保證金案件引發廣泛社會關注。連日來，上千購房者聚集到公司門店討説法。目前，福州有關部門已經介入調查，協調解決相關問題。

　　記者調查發現，在部分城市的二手房交易中，購房者先期繳納數萬乃至數十萬元不等的保證金，由仲介公司監管是行業慣例。但這筆資金通常是匯入仲介公司甚至其負責人的個人賬戶，缺乏有效外部監管，存在被挪用風險，一旦發生房産仲介資金鏈斷裂、負責人跑路、失聯等情況，眾多購房者權益就將受損，也易發生集體維權事件。

　　保證金不知所蹤

　　近日，福建海潤萬通房産仲介公司董事長林仲海因牽涉一起官員受賄案件被省紀委帶走協助調查，公司總部關門，多家門店暫停營業，引發購房者恐慌。

　　多名購房者告訴記者，事件發生後，購房者聚集到各門店討説法，發現他們預先繳納到海潤萬通指定賬戶的保證金不知所蹤。

　　海潤萬通倉山大衛城門店負責人蒲廣勝告訴記者，聚集者大多是公司客戶，他們均先期繳納了5萬至50萬元不等的保證金到公司賬戶。

　　蒲廣勝説：“僅我所在的門店就有十幾個客戶因討不回保證金集體維權。目前海潤萬通在全市有150多家門店，從各門店負責人統計情況來看，至少有上千筆交易存在保證金風險。”

　　據多名業主介紹，簽訂購房合同後，買方將保證金匯到海潤萬通指定的代管賬號上，可是現在錢款卻不知所蹤，接下來，二手房交易雙方都處於兩難的境地。賣房子的人已經辦理好過戶手續，但卻收不到對方支付的定金，因此也不願意騰出房子交付給買方；而買房的客戶更是為難，不但定金要不回來，有的學區房無法按時過戶，有的婚房無法在婚前交房。

　　不僅是客戶權益受到影響，仲介公司員工也遭受損失。海潤萬通房産一個門店的肖店長説，他們半年的業績抽成都無法結算，平均每人損失在七八萬元左右，團隊也面臨解散。

　　一位徐姓購房者告訴記者，今年5月份，她通過海潤萬通仲介購買了一套住宅，已經交了九萬多的保證金。前段時間聽説海潤萬通老闆被紀委帶走協助調查，她很恐慌，馬上到門店討説法，但門店工作人員説，公司的賬戶已經被辦案人員凍結。徐女士説：“這可是我們的婚房，現在房屋買賣手續無法繼續。我們大學畢業才兩年，這麼多錢討不回來，壓力很大。”

　　“買房賣房是我們幾代人的積蓄，現在大家徹夜難眠。”福州陳女士告訴記者，今年5月，她通過海潤萬通房産金山一家分店分別進行了一筆買房和一筆賣房的交易。買房交了6萬元的保證金，賣房應得15萬保證金，兩筆款項都在海潤萬通的相應賬戶上。她説，聽門店經辦過戶手續的負責人透露，海潤萬通的資金鏈斷裂，估計這21萬元都要打水漂了。

　　公司負責人涉嫌挪用資金

　　福建海潤萬通集團創立於2005年，涉及實業投資、文化傳播多個領域，旗下的海潤萬通房産服務公司從事二手房服務，為加盟制仲介公司，董事長為林仲海。福州倉山區副區長姚偉、區房管局副局長林椿告訴記者，區政府已經成立專門工作小組，初步調查發現，海潤萬通房産目前有150多個加盟店，上千客戶繳納的保證金約4800萬元，其中2700萬是定金、2100萬為仲介佣金，這些保證金應當直接匯入公司專門的賬戶，不得動用，但海潤萬通房産公司要求客戶將錢款匯入財務人員個人賬戶，該財務人員又將資金都轉到公司負責人林仲海個人賬戶，這些資金由林仲海個人支配使用。

　　目前，這些資金大部分已經不在林仲海個人賬戶。林椿説，對海潤萬通仲介公司負責人涉嫌挪用資金問題，公安機關已經立案調查；對於買賣雙方因此引發的糾紛，引導雙方通過訴訟途徑依法解決。

　　近日，記者在位於倉山區萬達的海潤萬通總部看到，公司大門緊鎖，已無人辦公。市區多家門店也已暫停營業。

　　多名購房業主表示，連日來，他們通過微信、電話聯繫，約定聚集到公司門店維權，希望相關事情能夠儘快得到解決。記者採訪數十位購房者，他們普遍訴求是追討保證金，繼續完成房産交易，並希望政府儘快介入。

　　記者獲悉，目前倉山區房管局暫停了該公司新的交易行為，福州市房管局在全行業進行嚴厲通報，並將依法調查處理。下一步市房管局還將研究出臺加強二手房交易定金監管的具體措施。

　　福州市房管局方面表示，該公司違規挪用客戶交易資金的行為，違反了《房地産經紀管理辦法》第25條第7款“房地産經紀機構和房地産經紀人員不得侵佔、挪用房地産交易資金”的規定，給福州市房地産仲介行業造成了負面影響，損害了交易雙方合法權益，影響了社會安定穩定。倉山區房管局及時暫停了該公司新的交易居間服務，下發通知書責令該公司整改到位。為了維護二手房交易市場秩序，規範房地産經紀居間服務行為，保障二手房交易資金安全，福州市房管局決定對海潤萬通房産服務有限公司違規挪用定金行為在全行業予以通報，並記入仲介行業信用檔案。下一階段，市房管局將根據公安部門調查結果，依照有關法規規定進一步調查處理。

　　資金監管盲區亟待消除

　　記者在福州採訪多家房産仲介公司負責人和房管部門負責人發現，二手房交易中，購房合同簽署後，房産仲介要求買方繳納一定保證金是行業普遍做法，保證金主要由兩部分構成：大部分是買方預交的購房款，交易成功房産過戶後，由仲介公司將這筆錢轉到賣方戶頭；另一部分是仲介機構的佣金收益。

　　據記者調查，目前，福州市常見的仲介公司大約十家左右，門店有1000多個，每個仲介收取的仲介費沒有一個規定標準，但定金是由買賣雙方協商的。福州一家仲介公司的相關負責人介紹，“二手房交易手續，一般是買方預付定金到仲介，賣方將産權證和土地證抵押在仲介。”

　　福州市房管局相關負責人坦言，由於保證金是直接打到仲介公司戶頭甚至公司工作人員個人賬戶，房管部門和買賣雙方實際上都無法對這筆錢進行監管，存在被挪用風險。

　　一些業內人士表示，在當前二手房市場火熱的背景下，保證金涉及購房者眾多，金額巨大，一旦出現仲介公司資金鏈斷裂，公司個別負責人挪用資金等情況時，這些資金往往已經被動用，購房者的損失難以挽回，容易發生群體維權事件。

　　有業內人士指出，從買賣雙方權益保障的角度，可以嘗試借助銀行等第三方平臺進行資金監管，事前防範避險。

　　福州雙安地産公司董事長鄭愛新説，目前很多銀行有二手房資金監管業務，比如有的銀行開通“房e通服務”。買家或者賣家可以登錄網站，註冊後登記買賣資訊，申請由銀行進行資金監管。鄭愛新説：“買賣雙方在交易時，難免都會産生不信任，此時就可以將款項交由銀行託管，在過戶手續沒有齊全之前，這部分款項是被凍結的，等一切手續到位後，賣方才能收到此款項。”

　　林椿表示，此次受影響的是房産交易中的保證金，並非大數額的交易資金。按規定，交易資金必須進入專項資金監管賬戶，一般要多方同意才能動用，安全性高。而對於保證金，暫時沒有具體的規定，確實存在監管盲區。下一步，房管部門將商討相應的監管措施，保障買賣雙方的權益。

　　上海滬中律師事務所律師董敏華指出，二手房交易市場中買賣雙方處於資訊不對稱的弱勢地位，對仲介機構又缺乏監管手段，因此應及時研究解決辦法。同時，凈化市場之餘，發揮政府主導的免費服務平臺的作用就更為重要。