華潤北京地王單價7萬元開盤日光 首期銷售收回地價三成

　　近日，日光碟再現北京。7月10日，一年多以前由華潤置地、首開股份和平安不動産聯合斬獲得86億元地王項目開盤，以平方米單價7萬元入市，當日300多套房源售罄，成為北京今年第一個豪宅日光碟。

　　據《證券日報》記者了解，該盤當天銷售30億元，這意味著首期開盤收回地價款的三成以上。中原地産首席分析師張大偉稱，首開華潤城為“2016年北京第一日光碟”，而開盤成交30億元的數字，躋身北京商品房住宅開盤記錄第2位，僅次於2013年的中建國際港開盤當日收回37.8億元。

　　值得注意的是，上述項目所在地塊曾是北京市歷史上起拍價最高、自住房最貴的地塊，同時這塊住宅類的最大單體地塊也曾刷新總價地王的紀錄。

　　2015年1月7日，掛牌價高達70.7億元的豐台區花鄉白盆窯地塊，被“華潤首開平安聯合體”以86.25億元收入囊中，溢價率達21.99%，該價格比北京原總價地王高出11.65億元。據測算，該地塊整體樓面價2.1萬元/平方米，純商品房樓面價更高達3.8萬元/平方米。

　　“高價地王實施快週轉戰略，將加速解套速度。”某業內人士向本報記者直言，北京市場上不缺豪宅，缺的是超高凈值人群，這些富豪有限，走快銷路線有利於先於周邊競品搶得客戶，免得深陷地王泥潭。

　　對此，亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，從項目入市表現來看，上周供應市場出現“三高”現象。首開華潤城以7萬元/平方米的單價入市，當日售罄認購額高達30億元，創造了今年來的開盤單日認購新高；平谷區的天潤香墅灣1號此次開盤均價高達24000元/平方米，在平谷住宅項目價格多處於15000元-20000元/平方米的背景之下，這一價格也創造了區域新高；億城燕西華府入市價格46000元/平方米，相比去年入市價格上漲幅度高達53%，創造了今年入市項目的最高漲幅。

　　任啟鑫認為，受到政策預期的影響，雖然入市項目價格持續上漲，但需求量仍較為強勁，因此也出現了7萬元豪宅“日光”的現象。

　　而第一太平戴維斯于昨日發佈的報告也認為，短期內北京一手住宅新增供給將繼續回落，且將主要分佈在五環外，五環內新增項目則普遍“豪宅化”。該報告顯示，今年第二季度，儘管北京一手住宅供給量和成交量較去年同期有所回落，銷售價格指數則保持上漲態勢，截至5月末，環比上漲5.0%，同比上漲17.1%。

　　而對於北京的住宅銷售市場，第一太平戴維斯華北區項目及開發顧問部負責人熊志坤認為，短期內北京一手住宅新增供給將繼續回落，且將主要分佈在五環外。其中，朝陽和豐臺將出現最大供應規模；成交方面，在經歷過去幾個季度的成交量高位運作後，隨著庫存的減少，預計下一階段成交量將繼續下滑。

　　但熊志坤表示，由於供給的相對有限以及一線城市住宅産品較好的投資屬性，短期內一手住宅市場價格仍將維持上漲趨勢。

　　任啟鑫也稱，受到土地成本上行的拉動，住宅市場價格一路走高，並且從目前政策形勢來看，房價並不具備下行動力。此外，進入7月份之後，商住入市量銳減，取而代之的是普宅項目不斷加緊入市，而在上半年業績戰完美收官之後，下半年普宅也逐漸進入提價拉升利潤的階段。