13城上半年推21萬套住宅 驚現102個日光碟

　　13城上半年推21萬套住宅

　　驚現102個日光碟

　　■本報記者 王麗新

　　今年3月份以來，百城住宅價格持續上漲，“日光碟”屢見不鮮。

　　據中國指數研究院監測的13個重點城市來看，2016年上半年，13個重點城市住宅類項目共計開盤1157次，推出房源近21萬套，去化率均值為74%。

　　值得注意的是，在這13個城市中，上半年共有102個項目開盤售罄，售罄項目集中在武漢和北京、其中武漢最多，佔24個。

　　中國指數研究院常務副院長黃瑜表示，2016年上半年，政策寬鬆趨穩，各地需求集中釋放推動市場整體高位運作。當前一線城市成交相對放緩，部分熱點二線城市成交火熱，房價地價領漲。展望下半年，房地産調控繼續因城施策，全年量價平穩增長，一方面熱點城市風險積聚，樓市調整壓力加大；另一方面市場庫存總量仍較大，去庫存仍是下半年市場主基調。

　　超七成住宅被賣光

　　寬鬆的調控政策給房地産市場回暖創造了條件，但一線城市和部分二線城市依然是樓市回暖主戰場，尤其是住宅業態，過去一般約60%的去化率，在今年的熱點城市升級至超過70%，甚至達到80%。

　　據中國指數研究院監測數據顯示，2016年上半年，13個重點城市住宅類項目推出房源21萬套，其中一線城市上海開盤量最大，共計開盤116次；二線城市中南京、杭州開盤次數較多，分別為182次和143次。南昌、成都開盤量相對較少。整體來看，今年上半年去化水準明顯高於去年同期。

　　分城市來看，6個城市去化率超過平均水準。天津上半年市場供需兩旺，去化效果非常好，上半年平均去化率均高達94%以上。此外，杭州、深圳和上海上半年平均去化率超過八成。而寧波、重慶平均去化率為48%，在監測城市中開盤去化率較差。

　　更重要的是，在13個重點城市中，共計有102個項目開盤即成“日光碟”，其中，武漢日光24個項目，北京日光23個項目。在武漢，恒大常青花園開盤推出近1600套房源，全部售罄。6月10日，深圳鴻榮源壹城中心推出1046套房源，3000組客戶來搶，成交價每平方米高達5.5萬元。在日光碟中，單價最高的是上海大寧金茂府，以9.2萬元╨平方米開盤當日售罄222套房源。

　　《證券日報》記者注意到，在上述日光碟排行榜中，多個項目出現3組以上客戶搶一套房的局面。鋻於此，這些項目對開盤的定價整體持續上漲。

　　近七成樓盤開盤價高於周邊

　　事實上，鋻於上半年樓市有所升溫，重點城市新建住宅開盤定價隨市而動。在上述13個城市中，超九成新建住宅項目開盤價選擇高開或平開，而受庫存壓力和結構性影響，僅8%的項目價格下調。如深圳的半島城邦三期，4月9日三期開盤，價格較上次開盤均價下降超一成。

　　監測數據顯示，上半年超八成城市新開盤項目價格以上漲為主（加推盤與上次開盤相比，純新盤與周邊同類3個以上項目均值相比），平均漲幅為7.1%。從新開盤項目定價佔比情況來看，2016年上半年約65.6%的項目較上次開盤（或較周邊）價格上漲，26.3%的項目價格與上次開盤（或較周邊）持平。不過，二季度高開的項目佔比較一季度下降4.4個百分點，而持平和低開項目佔比分別提高了3.3個和1個百分點，主要是由於二季度房企趁銷售旺季加大推盤力度，部分項目為吸引客戶放緩調價節奏。

　　分城市來看，上半年上海、武漢改開項目佔比較大，採取漲價策略的開盤項目佔比超過八成；深圳、重慶等城市採取低開策略的開盤項目佔比最高，超過兩成。

　　除了開盤定價上漲外，從去化産品類型來看，市場仍以剛需類樓盤銷售為主旋律。

　　CREIS中指數據顯示，，63.7%的樓盤主要針對首次置業或首次改善的剛需類産品戶型，26%的項目主要面向中高端改善型需求，10.3%的項目推出不限購的商住産品，主要面向投資客戶及部分受限購條件制約的自住購房者，剛需類項目平均去化率超七成。

　　另外，同策諮詢研究部總監？張宏偉向記者表示，從今年上半年銷售金額TOP10房企，尤其是已經達到千億元規模的房企，一線城市對其銷售貢獻度普遍較高，以萬科為例，通過二級市場收購或合作開發等模式，萬科繼續深耕一線城市樓市，預計深圳、上海和北京這3個城市今年全年可實現1000億元的銷售金額。

　　張宏偉認為，在樓市下半場，住宅市場價格走勢會相對平穩，房企很難像“黃金十年”那樣在土地升值或者房價過快上漲過程中獲得比較大的利潤空間，房地産行業利潤率逐漸下滑也是趨勢；市場不再會有普遍性的規模化增長機會，對於大多數房企來講，依靠高週轉策略繼續實現快速增長的策略將難以為繼。