供需矛盾加劇 今年樓市將延續量跌價漲

　　昨日,由北京商報社、北商研究院聯合主辦的“2016新年樓市趨勢發展論壇”在京舉行。來自地産界的專家、開發商代表以及媒體等200多位嘉賓齊聚一堂,對樓市供需現狀、土地市場發展,以及政策走向等方面進行分析與研討。有關專家預計,2016年北京樓市在保持穩定發展的同時,市場供需矛盾將依舊延續,未來北京房價仍將面臨上漲壓力。

　　樓市成交量跌價漲

　　剛過去的2015年對於北京樓市而言稱得上是個大年。根據北京市住建委網簽數據,截止到2015年12月30日,北京2015年純商品房住宅簽約5.4萬套,成交額也達到了2078.56億元。成交均價達到近3萬元每平方米,同比2014年上漲了10%,創下歷史新高,比2010年上漲了46.3%。

　　中原地産研究部的數據則顯示,2015年全年北京六環內普通商品房住宅簽約單套成交額高達464萬元,整體市場已經進入高端化趨勢。豪宅化成為市場新常態,這一年北京豪宅成交佔比明顯增加,總價1000萬+、單價10萬+的物業簽約均創造了歷史紀錄。與成交量走高相比,2015年北京樓市供應量卻呈下滑趨勢。統計顯示,2014年北京樓市供應量為8.62萬套,而這個數字在2015年則下滑為5.59萬套。北京房地産業協會秘書長陳志分析,2015年開發商推盤積極性不高,令市場供需矛盾得以凸顯,也是導致去年交易量快速上漲的原因之一。

　　除了供需矛盾之外,北京庫存狀況也是價格持續走高的原因。數據顯示,去年12月底,北京庫存量僅為5萬套左右(剔除保障房),幾乎沒有去庫存壓力,這與全國其他城市庫存高企的情況相差很大。首都經貿大學房地産研究中心主任趙秀池分析,一線城市房價將依舊保持穩定增長。其中,龐大的人口數量和增長趨勢仍令樓市需求量不斷增加。

　　地價重構樓市結構

　　除了供需之外,房價上漲與土地市場也直接相關。資料顯示,2015年一共出讓了50宗住宅用地,其中22宗樓面價超過3萬元。

　　亞豪機構研究總監郭毅對此表示,土地市場的火熱,除了企業資金充沛外,政府規劃的調整以及土地供給方式也助推了地價的攀升。此外,北京其實很久沒有五環以內的地塊如此集中出讓。2015年50宗住宅用地中7宗在五環內,企業集中圍獵稀缺地塊,地價自然迅速上升。

　　中國社科院城市發展與環境研究所主任牛鳳瑞分析,北京功能區域的再調整、再優化是地價上漲的關鍵因素。南城區域的開發、通州成為行政副中心等都是功能區的調整,功能區的調整必然造成基礎設施升級從而推高地價。陳志透露,相關部門透露出的資訊顯示,2016年土地市場依舊會有一部分相對優質的土地入市,但總量將會再度縮減。一方面,未來土地拆遷成本越來越大,另一方面從土地規劃上也面臨各種紅線的壓力。他預測,未來北京樓市將形成低端市場靠政策、高端市場豪宅化的分化局面。

　　政策利好依舊延續

　　“政策依舊是影響樓市走向的關鍵因素。”陳志表示,2015年針對二套房信貸出臺了“3·30”政策,令市場升溫,但因限購政策依然延續,整體市場呈現政策窗口期效應,但未出現明顯的爆發點。

　　業內人士分析,2015年樓市升溫的原因還在於在政策主導下資本市場出現大幅升溫。包括去年央行五次降息,以及央行出臺的很多貸款調整工具在內。初步評估,2015年市場貨幣量超過10萬億元,其中相當一部分的資金流入樓市,導致房地産市場的價格上漲。此外,很多開發商通過資源調配能力跟銀行達成合作,取得了更低資金成本。

　　專家預測,限購政策已不再是房地産類政策,而是北京定位發展的政策,因此限購不會取消。但針對市場和企業的一些反應,限購政策的具體內容會不會調整,可能有一些懸念。2016年總的來説是減量增價,二手保持量價齊漲。從企業角度看,並購會多發。同時,企業的利潤依舊會緩慢下降,但2016年樓市表現仍將保持穩定。(北京商報記者 董家聲)