房地産調控重在落實“分城施策”

　　以深圳為代表的樓市暴漲的賺錢效應所引發的“虹吸”效應,其實是不利於三四線城市去庫存的。對此,政府決策部門應給予足夠的重視,有必要儘快出臺政策,落實“分城施策”方針。

　　自2011年以來,全國樓市的區域分化程度不斷加重。比如,2013年一二線城市房價反彈,其中北京等一線城市房價大漲,但多數三四線城市房價沒有一點動靜。再如,2014年全國樓市降溫,三四線城市土地成交低迷,頻頻流拍,但一線城市和南京等少數二線城市,地市異常火爆,地王頻出。

　　等到了2015年,這種區域分化現象,已經達到歷史極致。以昨日(1月18日)公佈的70個大中城市房價指數為例,2015年12月與上月相比,價格下降的城市有27個,上漲的城市有39個。與2014年同月相比,價格下降的城市有49個,上漲的城市有21個,其中最高漲幅為47.5%,最低為下降5.3%。

　　房價同比下跌的49個城市,多是樣本中的三線城市。而房價同比上漲幅度比較大的主要是一線城市和二線核心城市。其中最為火爆的城市是深圳,房價同比上漲47.5%,這一漲幅僅次於2010年的海口和三亞,是2010年以來全國最高值,也是深圳歷史上的最高值。

　　但當前的麻煩是,政策放鬆力度最大的三四線城市,樓市仍冷得像冬天。而很多政策沒有放鬆的一線城市,尤其是深圳,樓市卻最為繁榮,房價漲幅大得驚世駭俗:千萬億豪宅樓盤,開盤時像白菜一樣被搶光,炒房者像蝗蟲一樣到處搶食二手房,甚至根本不看房就掏錢。這邊剛買到手,那邊便掛牌出售,而售價比買價動輒高出幾十萬、上百萬。

　　而且,我們也必須關注到另一種現象:深圳樓市的暴熱,炒房所帶來的顯著賺錢效應(一年房價翻一倍,比放高利貸都賺錢),使很多深圳以外的資金,也源源不斷地流進深圳樓市。比如,深圳是以外地人為主的城市,很多在深圳有購房資格的外地人,原本沒有能力購房,為了賺取暴利,很容易動員老家親友的力量,把原本在老家樓市中購房的資金,搬到深圳炒房。

　　再如,2015年下半年,蘇州工業園區的房價同樣暴漲了六七成。由於蘇州不限購,據説很多蘇州周邊的人,比如昆山、常熟、張家港等,也紛紛去蘇州園區投資住宅。另外,2015年房價大漲的南京,也存在相同現象。這種“虹吸”效應的存在,其實是不利於三四線城市去庫存的。對此,政府決策部門應給予足夠的重視。

　　對於當前全國樓市嚴重分化、冷熱不均的狀況,政府只能“分城施策”。其實,早在2014年3月兩會的政府工作報告中,就已提了“針對不同城市情況分類調控,增加中小套型商品房和共有産權住房供應,抑制投機投資性需求,促進房地産市場持續健康發展”。而事實上,2014年3月之後,相關部委和地方政府,也確實落實了“分類調控”,比如在多數城市放開限購的同時,四個一線城市卻沒放開;在放鬆房貸和限外的部委政策中,卻沒包含一線城市。

　　因此,未來幾個月,相關部門應儘快出臺政策,落實“分城施策”方針。一方面,應加大對於三四線城市和部分二線城市(樓市弱的)的政策支援,尤其是在稅收和信貸方面,出臺立竿見影的實質性利好政策。另一方面,深圳方面可以出臺相應的調控措施,比如延長納稅時間,嚴禁補交稅款,提高二套房貸利率,將二手房轉讓的個人所得稅嚴格按差額的20%徵收,從而抑制投資投機性購房需求,適度壓縮房價泡沫。

　　□楊紅旭(上海易居房地産研究院副院長)