中國對外房産投資6年漲24倍 險資大手筆出海收購

　　據了解，除了開發商大舉“出海”外，險資也成了中國對外房地産投資的“主力軍”，而且投資標的規模相對較高

　　“險資”晉陞為去年中國對外房地産投資的活躍企業。2014年，除了開發商加碼海外投資力度之外，”險資”在忙於舉牌國內上市房企之際，對海外物業的投資動作也頗“猛”。

　　《證券日報》記者從萊坊機構獲得的最新數據顯示，近年來中國對外房地産投資金額大幅增加，從2009年到2014年，中國對外房地産投資總額已從6億美元大幅升至約150億美元。這意味著中國對外房地産投資在6年間漲了24倍。

　　對此，萊坊機構相關負責人向本報記者透露，澳大利亞、英國和美國是中國開企業和高凈值人群最為關注的投資領域。此外，2014年，“險資”企業大舉進軍海外房地産業務，而且投資規模相對較高。

　　房企加碼海外業務投資

　　“澳大利亞、美國和英國是中國投資者最關注的三個市場。2013年中國流入這三個市場的資本較2012年增長了5倍。我們預計，2014年中國投資者在這三個市場的交易額將達到或超過2013年的水準。”萊坊澳大利亞亞洲市場高級董事王家明向記者表示，其中，中國在澳大利亞的投資總額增長最為強勁，2014年按年增長超過60%。

　　萊坊認為，中國對外投資的首輪浪潮受主權財富基金投資各種優質資産以及銀行購置自用物業所帶動。而在第二輪浪潮中，大型開發商開始在海外市場開發物業項目，尋求多元化發展。直至當前推進的第三輪浪潮中，國內投資基金和保險公司正積極尋求核心及高回報的物業投資機會。

　　值得注意的是，如今第四輪投資浪潮正在興起，其中投資者的組成及其對投資産品的要求較以往更多元化和難以預測。這些投資者包括超高凈值人士(UHNWIs)、中小型國有企業和民營開發商。

　　萊坊董事及大中華研究及諮詢部主管紀言迅透露，除了萬達、綠地等大型開發商積極拓展海外業務外，一家中國內地的私人企業在澳大利亞對房地産的投資總額已經超過了碧桂園和綠地。

　　而對於中國對外房地産投資6年間暴增24倍迅猛增長的主要原因，王家明表示，“中國的政策環境推動投資者進行多元化的海外擴張；國內市場需求放緩；海外市場擁有更可觀的回報率。”

　　換言之，中國市場放緩(回報低、缺乏值得投資的項目和住宅市場淡靜)持續影響中國投資者和開發商。在中央政府鼓勵企業海外投資的政策刺激下，中國的機構投資者、銀行和開發商持續活躍在投資市場上。

　　事實上，國內樓市進入“白銀時代”後，利潤率不斷被壓縮，融資成本卻仍舊居高不下，而從海外資本市場來看，獲得貸款的利率相對較低，增厚了投資回報率。

　　以澳大利亞為例，王家明向記者透露，鋻於澳大利亞商業貸款額度能夠達到整體項目的70%，而且貸款成本在4%-5%之間，而在澳大利亞投資房産的回報率維持在6%-7%之間，因此不管中國企業手裏有多少現金，一般也會選擇貸款方式投資。

　　“險資”出海投資迅猛

　　值得注意的是，在“出海”狙擊海外房地産業務的企業中，“險資”2014年的表現似乎更有看頭。

　　萊坊數據顯示，保費收入在11億美元以上的15家保險公司中，有4家已經在海外進行房地産投資，還有8家保險公司表示對海外投資“有興趣”。安邦保險、中國人壽、平安保險、陽光保險集團均已在海外進行房地産投資。其中，安邦保險擬以19.5億美元收購紐約的華爾道夫酒店，中國人壽及平安保險均收購位於倫敦的物業，陽光保險集團則宣佈以4.63億澳元收購雪梨的喜來登公園酒店。

　　紀言迅指出，由於保險公司最高可以將總資産的15%用作境外投資，因此投資規模相對較大。此外，根據萊坊對中國海外投資的了解，前20家中國保險公司中有40%的公司正考慮拓展海外市場。由此可見，未來保險公司投資海外地産將保持較高活躍度。

　　關於中國的“險資”企業們看上了海外哪些業態的地産物業，王家明表示，“險資”出擊海外地産業務一般投資寫字樓物業，近期酒店也成為“險資”重點考慮範圍。紀言迅補充道，“險資”投資海外地産主要集中在標準型建築，更注重風險和回報的平衡，同時也會考慮到同行競爭。

　　以陽光保險投資的雪梨喜來登酒店為例，其每年的租客率高達95%-99%，遠高於雪梨酒店市場平均85%的租客率水準，因此該類高端酒店是中國“險資”投資的主要目標。當然，當大舉投資門戶城市的物業市場之後，中國投資者也開始分散投資項目以實現多元化發展，包括由過去投資核心寫字樓和住宅開發到現在轉向開發休閒和工業等物業。

　　更為令市場關注的是，中國企業和投資者對外投資房地産業務的腳步頗有邁得更快之意。2015年1月份，萬達收購澳大利亞雪梨1 Alfred大廈和緊鄰的Fairfax House大樓，計劃投資約10億美元，建設一個綜合性地標項目。另據消息人士向《證券日報》透露，復星集團與澳大利亞地産與基礎設施投資公管理公司Propertylink聯合宣佈簽約收購澳大利亞一宗辦公樓物業，且該項目是配置在復星旗下保險資産中的。

　　對此，王家明直言，“如今投資者正將目光投向有長線回報的投資産品上。”此外，中國開發商的“出海”意願近年來確實表現得較為激進，據萊坊監測顯示，前20家開發商中，已有一半投資海外。如果把中小型投資者也考慮在內，中國對外房地産投資的潛力很大。鋻於此，中國企業和投資者更要把控“出海”的風險。