商鋪賣出1652萬元 土地增值稅要交2422萬

　　近日,記者接到站前路一宗1100平方米二樓商業交易的業主方報料,該商業大場于2012年6月簽約出售,交易價是1.5萬元/m2,遞件完稅時雙方只報1萬元/m2,但地稅評估價為2.2萬元/m2,之後雙方分別提起訴訟,經過一審、二審,法院最終依然維持雙方履行合同的決定,為此買方申請執行判決遞件過戶,今年8月地稅評估價格居然飆升到5.6萬多元/m2,按此評估價計算,業主方承擔的土地增值稅已超過該交易真實價格。

　　記者向此筆交易的買方進行求證,該公司人士證實該筆交易真實價格的確是1.5萬元/m2,雙方對交易價格無異議,卻對稅局先後兩次差異巨大的評估價覺得“難以接受”,雙方希望按照第一次的地稅評估價2.2萬元/m2進行完稅過戶,這筆發生在兩年前的交易不應該適用最新的評估價,而且考慮到該商鋪面積較大、目前空置以及位處二樓的事實,該商鋪的市場價也不大可能到5.6萬元/m2。為此,買方已于8月27日向地稅部門提出存量房交易計稅價格異議處理申請表,截至記者發稿時,買家尚未收到地稅方面的回復。

　　本次“豉油比雞貴”的交易涉及的商鋪在站前路42號二樓,盈聯多公司于1995年購買該商鋪,面積1101.8平方米,購入成本9793498元(每平方米價發票6000元,裝修收據3000元)。據代表盈聯多公司的廣東啟源律師事務所律師鄔德介紹,盈聯多公司是香港某上市公司在深圳設立的子公司。

　　爭議緣起:想省稅費報低價被駁回

　　據業主方介紹,站前路42號二樓購入後一直用於出租,至出售前為止每月租金約為8萬元,折合每平方米月租為79元左右。後來,該公司為處理資産,決定出售站前路42號。聯鴻公司與盈聯多公司于2012年6月7日簽訂《房屋買賣合同》,約定15000元/m2,總價1652多萬元,各付各稅,2012年7月31日前完成交易過戶。當時在仲介代理人“指點”下,為減輕稅費,雙方于7月14日簽訂一份用於辦理網簽的《存量房買賣合同》,該合同約定的總成交價為1000萬元,7月17日雙方及仲介人員到房産交易中心辦理網簽。哪料,荔灣區地稅評估出來的價格比雙方的真實價格還要高,核定房屋計稅價為22000元/m2。

　　據盈聯多公司測算,盈聯多公司按照雙方合同約定15000元/m2計稅,交易稅費為310多萬元;若按照稅務部門核定22000元/m2計稅,交易稅費為近700萬元,多交稅費將近390萬元。

　　纏訟兩年:評估價翻倍稅費貴過鋪價

　　據盈聯多公司代表律師鄔德介紹,評估價從1.5萬元/m2飆升到2.2萬元/m2後,雙方曾一度希望撤銷交易,用拍賣的方式來解決過戶問題,不過由於拍賣會産生5%的佣金,雙方對增加的費用談不攏,故此一直未能就稅費爭議找到解決方案。隨後聯鴻公司起訴要求盈聯多履行合同並支付違約金,盈聯多公司反訴聯鴻公司希望解除合同。2012年底荔灣區人民法院一審判決公佈,合同應繼續履行且業主方需支付違約金,隨後盈聯多公司不服一審判決而提起上訴,今年5月法院公佈二審判決結果,除了違約金計算方式有所改變外,維持一審判決。今年8月,聯鴻公司向法院申請執行生效判決,單方辦理房屋的過戶手續,地稅部門核定房屋計稅價格為56839.59元/m2,完稅的價款核定為6262多萬元。據記者了解,本次交易所産生的稅費最重一項是由業主承擔的土地增值稅,按土地增值稅4級累進稅率計算,增值額在200%以上,適用稅率為60%。這樣的話,本次交易應納土地增值稅就達2422萬元,比交易價1652多萬元還高。

　　鄔德律師認為,本次交易若按照稅務部門核定的價格完稅,將導致盈聯多公司及聯鴻公司嚴重虧本進行房屋買賣。

　　涉及商鋪:站前路42號二樓

　　面積:1101.8平方米

　　仲介目前估價:約2萬多元/m2

　　事件經過:1995年

　　盈聯多買下商鋪,購入成本約9000元/m2

　　2012年

　　聯鴻欲買商鋪,與盈聯多約定15000元/m2,總價1652多萬元,各付各稅;為減輕稅費,聯鴻與盈聯多簽訂一份用於辦理網簽的《存量房買賣合同》,合同約定總成交價為1000萬元;

　　地稅核定房屋計稅價為22000元/m2

　　(若按22000元/m2計稅,完稅的價款是2400多萬元,比真實交易價多出770多萬元)

　　2014年

　　8月,地稅核定房屋計稅價格為56839.59元/m2,完稅的價款核定為6262多萬元,比真實交易價多出4609多萬元;

　　盈聯多和聯鴻希望按照第一次的地稅評估價2.2萬元/m2進行完稅過戶

　　增值幅度達500% 適用60%稅率

　　本次交易所産生的稅費最重一項是由業主承擔的土地增值稅。

　　增值額在200%以上,適用稅率60%,盈聯多19年前購入該物業成本為9000元/m2,稅局今年8月核定的評估價為5.6萬元/m2,增值幅度達500%,故應適用60%的稅率。按增值額4609萬元計算,增值額60%為2765萬元,扣除上手購置成本35%後(相當於342萬),應納土地增值稅達2422萬元,比交易價1652多萬元還高。