評論：價差20%“重稅”已成豪宅“命門”

　　記者日前看到珠江新城一“高齡”一手樓的售樓廣告，該廣告聲稱一手房售價在3.8萬元/m2，周邊二手房價格在4.3萬元/m2，且加上5.6%營業稅和20%個稅，一二手房倒挂嚴重，以此來顯示一手房的抵買。説起來該一手房位於珠江新城地鐵口，地段非常好，卻一直有一手房聲稱“即買即出證”。記者一位朋友在該區域上班，他説當時開售時樓盤單價在1.9萬元/m2，眼看著它嗖嗖串上3萬元/m2，之後估計有多套低樓層的單位一直未能售出，故此該樓盤長年都有一手房在售。不過，以往被開發商用來説事的二手房稅費重，今年加上豪宅轉讓個稅與營業稅“聯動”，想扣減營業稅就必須按照增值部分徵20%個稅，的確會打擊豪宅市場。

　　據記者了解，豪宅的認定有兩個，一個是由樓盤容積率來認定，容積率低於1的樓盤無論房屋面積大小，全部被認定為非普通住宅（俗稱“豪宅”）；二是根據面積來定，面積在144平方米以上且套內面積在120平方米以上的則被歸類為非普通住宅。記者之前採訪過蘿崗多個二手樓盤，如萬科城、保利林語山莊等樓盤，由於這些樓盤的容積率都低於1，蘿崗二手名盤的稅費向來就較其他區域要重，之前由於蘿崗一手房斷貨而使“剛需”族不得不轉買二手房，後來隨著一手供應大增且後期出現降價，蘿崗名盤的二手轉讓頓時陷入停滯。若是從面積來定，對於144平方米左右的房屋來説，以往購房者非常重視的實用率或是一個雙刃劍，建築面積144平方米且套內面積在120平方米以上，也就是説實用率在83%以上。一些在144平方米“豪宅線”附近的房屋，高實用率反而是一個缺點，因為未來轉手可能會産生買賣差價20%的個稅，不過近年高層電梯樓實用率高於83%的樓盤都不多，一些擔心購買144平方米房屋會導致豪宅徵稅的買家不妨看看樓盤的實用率，實用率低或許可以放下心頭大石。

　　雖然一手房開發商出於售樓考慮多番貶損二手房，不過售出的一手房最終都會變成二手房，如果房屋缺乏流通變現的能力，這與小産權房何異？故此，二手房稅費是買賣雙方需要共同面對的一個問題，對於豪宅來説，目前個稅徵收方式依然可以據實和核定兩種方式並行，買賣雙方簽約前可以仔細計算兩種方式産生的稅費差異。其實無論是哪種徵稅方式都好，最怕的是稅局評估價系統的“神評估”，買賣雙方真實報稅卻必須按照不知從何處得來的評估價來納稅，高了也不見稅局補給業主，低了則是按“孰高原則”，依然按照雙方的報價來納稅，對此買賣雙方應該在買賣合同上做好充分的預案。