10月房地産經理人信心指數微升 房企加大去化變相降價

　　金九銀十季，經理人信心保持平穩增長。中國房地産報調查結果顯示，10月中國房地産經理人信心指數(China Real-Estate Manager Confidence Index，簡稱中房MCI指數)小幅提升，環比提升1%至81.12。

　　隨著限購的進一步鬆綁以及限貸鬆綁預期的提升，樓市現回暖跡象。接受中國房地産報調查的多位職業經理人本月信心基本與9月持平。更多的開發商對於調整期市場已經表現淡定，認為今年的“金九銀十”差于往年，不會出現爆髮式增長。

　　“根據市場情況調整，該降就降。”在年度銷售目標的壓力下，以價換量的銷售策略得到了多位經理人的認同，有部分開發商也將全年推貨重點放在9月和10月，以衝刺全年銷售任務。

　　下一階段，職業經理人最關心的有兩大問題，一個是資金問題，國家是否會出臺一些政策，尤其是財政政策來對房地産商提供一些支援。另一個是國家宏觀經濟是否能夠回暖，以刺激消費者的消費情緒和能力。

　　旺季不旺

　　與往年“金九銀十”不一樣，今年的“金九銀十”，許多購房者出現觀望心態，“十一”或許會成為部分人出手的一個時間節點。

　　從調查結果看，10月房地産職業經理信心指數與9月差別不大，出現1%的漲幅。約有接近一半的職業經理人信心出現小幅上漲，35%左右經理人信心與上月持平，還有約18%的經理人信心微降。

　　“今年的市場比往年冷淡，融資環境還是比較緊。”五礦建設董事總經理何劍波認為今年的“金九銀十”不同於往年。

　　新城控股副總裁歐陽捷認為，與2014年9月份相比，市場蛋糕不會再像過去一樣大，有些城市的蛋糕甚至在縮小，滬寧線五個主要城市從南京到上海，上半年的成交量下滑在21%~38%。不過，他表示新城控股旗下的新城地産今年上半年逆勢增長35%。

　　中建五局董事長魯貴卿判斷，整體形勢不會有大的變化，在四季度，特別是上市房企會加大推盤力度。“對於銷售政策會樂觀一點。”

　　在中房集團董事長沈東進看來，根據目前代理商反饋的資訊，各地樓盤的銷售情況依然是去化緩慢，大部分城市的開發商都已開始採用做金融産品等方式變相降價，重慶的萬科甚至已經採取了直接降價的促銷手段。

　　“目前雖然大部分城市都取消了限購政策，但是對於開發商和購房者的貸款政策依然沒有放鬆，部分開發商已經出現了資金鏈危機的情況。目前來看，地方政策無法刺激樓市回暖，這使得購房者的觀望情緒愈加嚴重，因此如果沒有重大政策和市場環境的變動，我認為四季度房地産市場依然會處於冰封期。”沈東進説。

　　今典集團董事長張寶全的表達更直接。“如果説9月份市場還會對今年抱有幻想，那麼接下來的10月份，就是幻想破滅的時候。”他認為，這次市場低谷並不是外部經濟環境和房地産政策導致的，而是市場自發形成的。隨著房地産稅的出臺，人們買房投資的意願會大大減少，現在買房的基本都是剛需，所以，以往的“金九銀十”不會出現，即便10月份大家買房，也主要是剛需客戶。

　　以價換量

　　對於調整期的市場，開發商已經逐漸學會了適應規則。靈活的定價策略被大多開發商選用，或明或暗地降價跑量已是不爭的事實。

　　朗詩集團董事長田明認為，在成交不足的情況下，很多開發商的房子賣不掉，就會産生現金壓力。一些企業為了資金流就會降價，一旦降價，就會帶動周邊的樓盤降價。至於在潛在的市場降價壓力之下，朗詩是否也會加入降價行列，田明回應道，要看市場情況來調整，行情該降的時候就降。

　　包頭的部分開發商亦表示，正在“以價換量做促銷”。

　　“開發商降不降價不是戰略性的問題，是每個開發商不同的策略性問題。”旭輝集團董事長林中説，公司今年的銷售目標前面已經完成了60%，後面只剩下40%，銷售壓力不大。因為銷售壓力比較小，加上公司有四十幾個項目，所以不會每個項目都降價，一定會採取隨行就市以及靈活應變、一城一策的銷售策略。

　　“我們認為活得久比活得好更重要。我們會加強對樓盤的定位和渠道的拓展，在渠道上會加大一些力度，採用各種各樣的銷售渠道。”歐陽捷説，比如説跟電商合作，採用一些有針對性的銷售渠道，包括一些線下的圈層行銷等，主要是通過自己的能力達成銷售目標。公司的策略則是穩發展，從整體的經濟環境考慮，適度穩健發展比激進更加重要。

　　從市場反饋的資訊看，一些大開發商已在調整價格，加速去化。

　　遠洋地産(遠洋萬和公館遠洋一方)總裁李明也公開表示，“下半年遠洋地産將合理調整産品結構，以主流産品為主，定位剛需及剛需改善客戶，採取靈活的價格策略，促進完成全年400億的銷售目標。”

　　萬科也在某項目開盤當日推出了包括1萬抵8萬、“淘萬行動”帳單抵房款1萬元、按揭付款9.8折等在內的優惠。

　　田明認為，這次調整可能持續兩到三年的時間，並且會伴隨著行業的洗牌，但是不會出現斷崖式下跌。一方面是因為中國房地産市場總的需求量還是很大，有需求支撐。另一方面則是中國有比較強勢的政府，不會坐視不管。

　　金融政策成焦點

　　“現金流和融資渠道是我下一階段最關心的問題。”藍城中國執行總裁傅林江説，如果限貸放鬆將會在一定程度上刺激市場。

　　在調查中，多位職業經理人不約而同談到了對金融政策的關注。

　　事實上，在各地樓市“限購令”相繼退出之際，限貸政策鬆綁的呼聲開始愈演愈烈。9月22日以來，有關工、農、中、建四大行放開限貸的傳聞持續發酵。雖然上述大行紛紛辟謠，不過，“將放寬首套房貸認定標準”的消息仍然從不同渠道傳開。

　　“限貸鬆動對於購房者和開發商來説都是一個利好消息。”何劍波説。

　　河南新田置業有限公司總經理馮常生認為，樓市政策的延續和改觀，都會給房地産市場帶來影響。對於市場上房貸政策放鬆的資訊，如果放鬆首套房貸政策抑或逐步放鬆、部分放鬆以至落實，可為購房者帶來更多的購買信心，也有助於增強購房者的支付能力，將進一步促進房地産市場消費。

　　“進入10月份，隨著天氣由熱轉涼，看房、購房的人數可能會增加，取消限購、放鬆限貸等一些確定或待確定消息，某種程度上也可為樓市和消費者帶來利好。跳躍式趨勢顯現的可能性較小，房地産市場、樓價、成交量價等會平穩發展。”河南和諧置業有限公司總裁吳肄群説。

　　河南星聯置地(集團)有限公司副總經理李濤同樣認為一些城市取消限購、房貸政策鬆動會利好市場，剛需和改善型住房可在10月得到進一步釋放。

　　“對於商業地産而言，關鍵在合理的配比和資金的週轉。”寶龍集團總裁許華芳説。

　　林中認為，像中大型的上市企業，其實都不僅是面臨著資金壓力，核心還是要完成年度目標，完成對資本市場的承諾，還有平衡好自己各項指標的表現。