多城已鬆綁樓市限購 銷售好轉城市沒幾個

　　目前，國內仍嚴格執行商品房限購政策的城市僅剩北京、上海、廣州、深圳、珠海、三亞和南京。

　　從6月20日呼和浩特明文宣佈取消限購開始，我國樓市政策出現鬆動已整整兩月。日前，據媒體統計，如今，在全國47個限購城市中，只剩下北京、上海、廣州、深圳、珠海、三亞和南京7個城市尚未取消限購。對於已經限購鬆綁的城市而言，“鬆綁”是否真的就是靈丹妙藥，所帶來的成交回升能否持續？

　　呼市及佛山成交真正有起色

　　根據克而瑞的統計，作為首個放開限購的城市，呼和浩特7月首周成交面積大幅飆升至41669平方米，遠高於上半年周平均24114平方米的成交，7月該市商品房成交面積178819.45平方米，環比上漲68.62%，同比漲幅也達到42.55%。

　　不過，呼和浩特的回暖也只是個案。根據中原地産研究中心對30個調整限購政策的城市跟蹤的統計發現，多數城市成交量出現短期衝高後馬上回落至正常水準，部分城市成交持續低迷，救市政策的長期效果仍待觀察。

　　統計顯示，在8個率先調整限購政策的城市中，僅呼和浩特成交出現明顯回升，無錫、南寧、瀋陽、蘭州、溫州則在政策放鬆初期出現短期成交衝高現象，之後又逐漸恢復至今年3月以來的水準。廈門及天津則幾乎對政策調整未作出任何反應。

　　表現較好的是南昌、長春、蘇州，這三個城市在政策放鬆後的一個月內市場成交有所起色，較今年3月至限購放鬆前的日均成交量分別上升16%、16%和11%；濟南、福州、成都、杭州、寧波、石家莊等六地都有明顯的短期成交衝高現象，除成都及福州外，其他四地高位回落後的成交水準依然較前期有明顯上升，上升幅度在31%~56%之間。

　　武漢及西安政策調整後，市場未有任何明顯反應；同樣沒有明顯反應的還有徐州、貴陽、合肥、大連、長沙五地，其中徐州由於去年末已經對限購措施作出調整，而長沙從限購令執行初期開始就較為寬鬆。海口在限購放鬆後日均成交量較前期更是不升反降，大幅下降了27%。而佛山則是取消限購表現最好的城市，8月的成交量環比7月有接近一倍的增長。

　　信貸首付配套政策應適當調整

　　克而瑞研究中心人士指出，部分城市短期衝高的共同原因主要是，限購調整前累積的成交單在限購鬆綁後集中補備案或補網簽，但並沒有帶動新增成交，因此呈現出衝高後回歸常態的趨勢。從限購取消之後各城市市場情況來看，購房者看房數量明顯上升，但基本以諮詢政策變化為主，入市意願依然並不強烈，因此成交量並未出現明顯上升。

　　有業界人士就認為，這也是源於此前限購政策不嚴的結果。事實上，除了一線城市和部分重點二線城市嚴格執行限購以外，大多數城市的執行力度並不嚴厲，外地人要獲得當地戶籍比較容易，因此，取消限購能帶來的新增購買力自然也就有限了。同時，與各地方政府掀起救市潮相對應的是，困擾市場的房貸緊縮依然沒有好轉的跡象。限貸政策與房貸利率高企，是造成市場購買力疲弱的直接原因。

　　中國房地産業協會名譽副會長朱中一就坦言，取消限購對活躍房地産市場有一定的作用，特別是對有支付能力但原先不具備資格的人提供了機會，所以個別城市在一段時間內交易量有明顯增加，但限購從某種意義上來講，它只是解決了一小部分有支付能力的人的問題，沒有更多地解決老百姓的購房能力問題。

　　對於下一步怎麼活躍市場，朱中一就建議，有關部門應督促基層商業銀行落實對居民首次購房者的信貸支援，同時發揮好住房公積金在支援中低收入家庭租房和首次購房方面的積極作用；而在房價上漲過快、房價過高的地方，適當調整房貸的政策。因為不少地方現在房價比2010年時確實漲了不少，而居民的實際收入漲得不快。如果再按當時規定的購買首套自住房貸款要首付30%，貸款購買第二套住房要首付60%的要求，不少購房者難以支付，居民的有效需求難以釋放。此外，在供明顯大於求及財力和風險可控的情況下，建議逐步擴大對合理的改善性住房需求的支援。

　　七大“限堅強”城市何時鬆綁？

　　本報訊 (記者王雯倩攝影報道)短暫的中秋小長假，國內執行商品房限購政策的城市又少了一個。9月6日，《西寧晚報》發佈消息稱：西寧市購房不再進行資格審查，並且該市還提高繳存職工住房公積金貸款的最高額度。此消息不僅意味著該市執行近3年半的限購令正式取消，也意味著國內中西部已無商品房限購的城市。而就在西寧取消限購的前三天，蘭州也正式宣佈全面取消執行4年的限購令。

　　截至記者發稿前，國內仍嚴格執行商品房限購政策的城市僅剩下七城，分別是北京、上海、廣州、深圳、珠海、三亞和南京。僅用了一季美劇的光景，取消限購的城市從遮遮掩掩、“只做不説”的少數派，躍升成為愈發高調的大多數。而堅持限購不放鬆，反倒從最初的絕對主流成了“逆潮流”的異類。

　　限購鬆綁對樓市刺激有限

　　限貸才是重頭戲

　　8月1日~20日，上海易居房地産研究院監測的20個典型城市新建商品住宅成交面積約614萬平方米，環比增長約 10%。8月樓市雖屬傳統淡季，但受地方救市等正面信號的刺激，成交量逐漸上升，目前已出現連續兩個月的環比正增長。

　　記者此前走訪部分放鬆限購的城市，從當地發展商口中得知，限購鬆綁或取消，對銷售有一定的刺激作用，部分此前受限制的改善型買家，終於可以順利網簽了。不過，由於房貸政策並未因限購取消而放鬆，絕大多數城市的房貸政策有繼續收緊的態勢。以鄭州為例，首套房貸利率是基準利率上浮15%~20%，二套房的房貸利率甚至上浮至30%，買家入市門檻並未因限購放鬆而降低。因此，在房貸收緊的大前提下，取消限購能為市場所帶來的回暖，十分有限。

　　一線城市限購難鬆動

　　剩餘二線城市或繼續鬆綁

　　今年第二季度以來，一線城市土地流拍增多，一二手房成交量持續低迷。根據上海易居房地産研究院監測的數據顯示，8月份，4個一線城市新建商品住宅成交面積為243萬平方米，環比增長20.0%，同比減少18.4%。從環比值看，一線城市8月成交反彈明顯。具體城市看，北上廣深4個城市分別出現了58.5%、-4.6%、5.9%和22.4%的環比增幅。同時，一線城市保持了連續10個月的同比下滑態勢，但近兩個月同比跌幅在持續收窄。有業內人士分析指出，在僅剩的7座限購城市中，北上廣深的供需關係較為平衡，雖然也有去庫存的壓力，但從整體來看，限購放鬆的難度較大。尤其是近期仍有新地王逆市誕生的北京，其限購鬆綁的難度可謂一線城市之首。

　　相比之下，同樣面臨高庫存壓力的珠海、三亞和南京，反倒有可能成為下一批放鬆限購的城市。上海易居房地産研究院的數據指出，8月份，15個二線城市新建商品住宅成交面積為916萬平方米，環比增長4.4%，同比減少11.7%。隨著二線部分城市的救市，二線城市成交量總體上出現了上升。15個二線城市的成交增幅大小不一，其中有9個城市出現了環比增長，漲幅排名前3位的城市分別為青島、杭州和南京，相應數值分別達到49.3%、40.3%和31.3%。青島的成交量“搶先”其限購政策鬆綁而提前釋放。杭州和南京的成交量上升與此類城市的降價促銷力度較大有關係。值得一提的是，在環比跌幅中，蘭州跌幅最大，高達46.8%。這也從另一方面反映了其9月初放鬆限購的急迫心情。（記者王荔玨）