金地陷內憂外患 業績指標堪憂

　　巨浪打來誰將成為第一個落水者一直是業內關心的話題，伴隨著時間推移，金地距離自己應有的地位越來越遠。外部——金地成為了“野蠻人”率先敲開門的房企；內部——今年以來金地利潤率不斷下滑，負債率不斷上升。在內憂外患的夾攻下，截止到8月金地只完成了235.3億元，不足全年業績目標600億元的39%。

　　負債上升 利潤下滑 內憂隱現

　　除了巨大的去化壓力，對於金地而言更大的隱患是不斷下滑的利潤率和不斷增長的負債率。

　　9月4日，金地公佈其最新前8月銷售情況。2014年8月，該公司實現簽約面積33.2萬平方米，簽約金額39.3億元，環比分別增長55.87%和50.57%。

　　今年1-8月，金地集團累計實現簽約面積185.9萬平方米，累計簽約金額235.3億元，僅完成原定年銷售目標600億元的39%。

　　對於前8月的銷售情況，金地方面相關人士透露，受市場波動及集團整體推貨節奏的安排，目前集團完成情況在預期範圍之內。其補充稱，“一方面，充足的推貨量是銷售得以保證的前提，而金地今年的貨量主要集中在下半年推出，所以相信下半年業績銷售情況會有所好轉；另一方面，目前包括限購等受市場管制的約束力量在減弱，預判下半年市場也會比上半年更加活躍”。

　　記者了解到，今年前7月金地銷售額達196億元，同比出現12.5%的下滑，相對於逾700億元總體貨值而言，去化速度明顯受制于弱市情緒。不僅去存壓力在不斷上升，更值得注意的是金地不斷下滑的利潤率和不斷上升的債務。

　　金地中報顯示，今年1-6月，金地集團銷售面積131萬平方米，銷售金額170億元，分別較上年同期下降13%和14%。公司實現營業收入90.84億元，凈利潤1.58億元，同比分別上升3.29%和下降49.91%，

　　而同時，根據金地集團公佈的2014年中期財務報告顯示，今年上半年，金地集團的短期借款、一年內到期的非流動負債和長期借款較2013年底分別增長81.86%、 26.68% 和 17.33%， 到今年6月底，金地集團的債務規模為420億元，2013年底這一數字為360億元，總債務規模上升1/6左右。

　　“野蠻人”敲門 機構降級 外患不斷

　　金地業績的波動與股權爭奪戰越演越烈有著密切的關係。

　　9月4日，中國中煤能源股份有限公司披露其股份最新變動情況。同時，該報告書也間接披露了公司股東生命人壽目前在境內、境外其他上市公司擁有權益的簡要情況。

　　根據該簡式權益變動報告書顯示，截至9月4日，生命人壽對金地集團的持股比例已達到29.65%，即約13.26億股，較金地7月1日公佈的生命人壽累計持金地集團27.6%的股份，再次提高了2.05%的增持幅度。

　　而此前緊追不捨的安邦保險目前尚未得知其這兩個月是否有所動作，但從金地集團中報來看，安邦也在繼續買入。截至6月30日，安邦保險通過安邦人壽保險股份有限公司-傳統産品和安邦財産保險股份有限公司-傳統産品合計持有公司16.47%的股份。這較其4月23日持股15%的水準增加了1.47%。

　　中信證券研究部總監陳聰認為，長線資金舉牌金地，應該是一種財務投資和戰略投資兼顧的行為。海通證券房地産分析師涂力磊認為，很多低估值的上市地産公司質優價廉，對於被投資方，産業資本的進入甚至控股可以促進其存量資産的經營效率提升和價值兌現。

　　在險資企業不斷加大對金地控制權爭奪的同時，評級機構卻唱出反調。標準普爾9月3日宣佈，將中國房地産開發商金地(集團)股份有限公司的長期企業信用評級從“BB+”下調至“BB”，展望為穩定。標普還將該公司的大中華區信用評級體系長期評級從“cnBBB+”下調至“cnBBB-”。

　　標準普爾信用分析師葉翱行表示，標普預期未來12-24個月內，金地集團受利潤率下降和銷售執行疲弱的拖累，公司顯著上升的財務杠桿仍將維持在高位。

　　金地集團過去18個月的利潤率大幅下降，這歸因于低利潤率項目的銷售和土地成本上升。由於該公司高端物業佔比較高，加上需求疲軟，其2014年上半年的合同銷售也低於標普預期。

　　標普認為，今年下半年金地集團由於上市銷售的項目增多，銷售可能溫和改善。但2014年整體銷售不太可能明顯高於2013年。2014年前7個月該公司完成全年銷售目標(600億元人民幣)的約33%。標普預計，金地2014年的合同銷售額為450億元人民幣。

　　標普稱，若金地集團的銷售或債務對息稅及折舊攤銷前利潤(EBITDA)進一步趨弱，或其債務高於預期，以致沒有任何跡象顯示其債務對EBITDA的比率將在2015年趨向5倍，標普可能下調其評級。標普認為，未來12個月內評級上調的可能性有限。

　　盛富資本CEO黃立衝表示，從今年的形勢來看，金地要想完成任務必須大規模降價，但是這樣對於利潤率不利，甚至虧本。

　　金地集團品牌部負責人唐偉向記者表示，的確今年600億元的年度銷售目標對於金地而言完成有一定的難度，但是目前公司並沒有調整的打算，在未來的一段時間內，金地也將積極推盤努力完成年度目標。

　　金地掉隊 差距越來越大

　　“金地現在已經徘徊在第二梯隊的邊緣了，距離第一梯隊的差距越來越大。”一位業內開發商向記者感嘆。

　　根據2014年上半年房企銷售排行榜顯示，金地上半年銷售額為176億元，排名第17位。而曾經的“招寶萬金”中，萬科地産銷售額為1000億元、保利地産為636億元、招商地産為198億元。

　　而根據剛剛發佈的8月業績顯示，房企的業績開始出現回升。

　　北京中原地産研究部統計數據顯示，截至日前公佈的13家房企前8月銷售業績，8月單月合計為525億元，相比7月的440億元上漲了19%，但是依然低於6月的630億元。整體看，房企的銷售壓力雖然依然巨大，但是相比上半年已經有所緩解。

　　（北京商報記者 賴大臣）