北上廣住房成交均價反彈 後市成交量應可攀升

　　中秋期間廣州某樓盤售樓處一角。今年中秋未現推盤潮。（記者王維宣攝）

　　中秋未現推貨潮 “金九銀十”成色或減但樓市走出谷底可期

　　各地中秋期間樓市成交量相較8月底似乎有所萎縮，但北上廣等重點城市的成交均價卻都出現了一定程度的反彈。在廣州，大規模推貨潮並沒有出現，不少樓盤選擇提早蓄勢等待“十一”全面發力。業內普遍預期，今年的“金九銀十” 成色或減，但成交量進一步走出五六月份的谷底，攀升至今年較高水準將在預料之中。

　　專題文/ 記者賴偉行、潘彧

　　剛過去的中秋節小長假恰逢“金九銀十”開局。經緯行研究中心的最新報告顯示，廣州近三周的市場新推貨套數持續在高位，中秋三天假期市場新推貨量與上周基本持平，但樓盤個數少於過往中秋假期。

　　中秋假期推貨量持平

　　更多樓盤在收客認籌階段

　　中秋假期共5個盤1262套新貨加推，若剔除公寓盤奧園康威廣場的272套貨，貨量與上周變化不大，三天假期未形成明顯的推貨高潮。

　　在新貨中，僅合和新城價格略有上升，其他樓盤在均價或折扣上比上期有所優惠，其中中海譽城新貨較4月份推出的央璟組團部分單位低2000元/平方米 ，奧園康威廣場內部認購價也比對外價格低500~1000元/平方米。

　　同時，推貨首日，除了奧園康威廣場有超五成的去化率，其他樓盤去化率介乎一成多至四成多。新世界凱粵灣搶先在上週五晚上開盤，但去化率僅一成半。

　　假期內更多樓盤在收客認籌階段，如從化的荔山雅築，番禺區的萬科歐泊、時代傾城、瓏翠，海珠區的同福睿府、萬科派等，預計國慶黃金周前夕會迎來集中推貨。此外，中秋假期各樓盤行銷活動亮點不多。

　　經緯行研究中心認為，總體來看，中秋假期新推貨樓盤不多，而更多樓盤備戰國慶黃金周，價格仍是去貨速度的前提，投資需求仍存在。

　　近年來表現最好的小長假

　　在推貨量未見增長的情況下，樓市的成交自然短期內難以放量。網易房産數據就顯示，“金九銀十”首周，北京、上海、廣州、深圳的成交量都減少了30%以上，但除深圳外，北、上、廣的均價都有所上漲，上漲幅度分別為17%、1%和5%。

　　今年中秋節廣州全市網簽總計為224套，同比下跌50.22%。然而全市網簽均價卻達15121元/平方米，同比大漲29.65%。其中，天河區從去年的22987元/平方米升至42955元/平方米，同比上漲86.87%，荔灣區則同比上漲48.99%至27957元/平方米，這顯示老城區物業和高端住宅的成交都處在復蘇的狀態之中。

　　中原地産研究中心統計數據顯示，中秋小長假前兩天，其所調研的54個城市簽約新建住宅合計7385套同比雖然降了15%，但在近年來的小長假中，表現已是最好。

　　這也延續了8月份全國樓市的整體趨勢。據中原地産所監測的全國40個重點城市數據顯示，8月全月新建住宅成交面積環比上升9%，新房成交量環比增幅超20%的重點城市有北京、深圳、杭州等。二手房價正在築底之中,存量壓力較大的二三線城市新房價格仍有下跌空間。

　　資本市場：

　　地産股將現估值修復行情

　　中秋前，房地産板塊曾經出現六個交易日連續飄紅，累計上漲幅度超過5.46%，節後首個交易日微跌0.02%，不過，在成交量有上升預期的情況下，房地産股還有望走出一波估值修復的行情。安信證券就認為，可繼續看好地産股，並按照龍頭、轉型、主題的三條線佈局地産股。

　　華融證券分析師易華強則認為，“9月份開始房地産進入傳統成交旺季，上半年多數房企未完成任務，開發商推盤壓力進一步加大，市場有望繼續以價換量，建議關登出售增速較高、業績穩定的公司。”

　　樓市走勢分析

　　後市成交量應可攀升

　　在全國範圍內，中秋“小長假”的樓市已現企穩回暖的現象。例如，期間北京開盤項目不多，但9月初以來入市的項目去化速度都超80%。中原地産首席分析師張大偉認為，按目前情況看來，價格戰可能難以出現在北上廣深一線城市。

　　廣州“金九”首周成色不足主要受貸款購房成本利率上浮影響，剛需客購買欲降直接影響週邊剛需區域樓市成交。

　　中原地産認為，隨著9月供應高峰的即將來臨,預計各地的成交也有望達至年內高峰。然而,復蘇持續的時間也依賴後繼信貸的支援,這也決定了9、10月不可能出現爆髮式的量價齊升局面。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉則稱，今年“金九銀十”相比往年來説儘管可能成色大減，但成交量進一步走出5、6月份的谷底，攀升至今年較高水準將在預料之中。

　　合富輝煌首席市場分析師黎文江分析，多家上市房企最近表示，下半年將加大拿地力度，房價有成本支撐的動力。黎文江認同整體房價明年會上漲的觀點，表示上漲時間可能會提前。