專家支招居民買房：先買福利房 有結余再提前還貸

　　個案資料

　　史女士，30歲，有一個1歲多的寶寶。年收入大約8萬，丈夫年收入10萬，有養老、醫療、公積金、年金。手頭有11萬存款，購買了網際網路理財産品。2010年購置了一套70平米的商品房，商業貸款50萬，已還貸4年，每月還3000元。每月生活支出大概4000元，不包含房貸，每年其他支出2萬元。

　　財務狀況分析

　　首先分析史女士和先生的流量資金情況，每年工資收入合計18萬，支出合計(0.3+0.4)*12+2=10.4萬，結余7.6萬。存量資産方面，有流動性較好的網際網路理財11萬。房貸金額50萬，已還4年，家庭處於負債階段。

　　如何利用好每年流量資金的結余，提高存量資金的使用效率，是保障家庭資産安全，實現理財目標的關鍵。

　　Q1

　　理財目標：今年有買車的打算，預算15萬。

　　信用卡分期購車省利息

　　史女士目前存量資金為11萬，如果都用於買車，一旦家庭出現突發情況，將沒有現金週轉。建議選擇銀行信用卡分期購車業務，以15萬車型為例，首付比例一般為30%，即4.5萬，剩餘金額可選擇分12、24、36期，按月償還，僅需交納3%-7%的分期手續費。

　　趕上優惠活動時，可零費率分期，按時還款不用支付任何利息。為減少負擔，儘量選擇36期還款，每月支出2916元，一年合計約3.5萬。

　　Q2

　　理財目標：給寶寶和自己買些保險。

　　夫妻各買25萬保額保險

　　史女士因房貸，家庭處於負債階段，如果作為收入來源的史女士或丈夫發生意外，或出現重疾風險，家庭收入將急劇減少，可能出現入不敷出的情況。如果房貸按揭不能按時償還，房屋産權有被銀行收回的風險。史女士和愛人可以通過保險的杠桿作用，將風險轉嫁給保險公司，保額應該覆蓋貸款餘額。

　　因史女士和愛人收入相當，可各購買25萬保額。以市場某款重疾險産品為例，史女士30歲，保額25萬，分20年存，保到60周歲，每月保費為819元。産品存續期內，如果被保險人發生重疾或身故，家庭可獲得25萬的保險金，如果沒有發生風險，史女士可在60歲時領取25萬外加紅利，轉作養老金。這樣通過較少的保費，可為家庭迅速建立起有效的風險防範機制，每年7.6萬結余中，2.1萬應用於購買此類保險。

　　Q3

　　理財目標：覺得房貸利息太高，想提前還房貸。單位最近兩年有福利房，可能買下來30多萬。該怎麼分步實施？

　　買房負擔重可暫緩購車

　　單位福利房的價格一般都低於市場均價，不論是自住還是交易，都具有一定的投資價值，建議史女士先購買福利房。

　　目前存量資金減去購車首付，剩餘6.5萬；流量資金結余7.6萬中，減去購買保險和分期購車款，每年剩餘2萬，兩年累計4萬，家庭兩年結余資金共10.5萬。如果可以貸款，首付後從每月結余中還貸，如果不能貸款，只能先從親戚朋友處借款。如果覺得借款金額大，負擔略重，可暫緩購車計劃，節省部分資金。

　　Q4

　　理財目標：想去進修一下，學費一年大概3萬。

　　定投分步實現理財目標

　　以上目標實現後，史女士還有提前還貸、進修、為寶寶購買保險等財務目標。在現有資金狀況下，史女士可通過基金定投的方式，積累存量資金的同時，博取高收益。

　　基金定投是指每月設定固定的日期，按當天的凈值買入設定的基金。優勢在於隨著市場的漲跌，定投可獲得平均成本，只要股票市場中長期趨勢是上漲的，就能獲得一定的收益。在有購車購房壓力時，史女士可先定投較少的資金，隨著購車款付清和收入逐步增長，定投金額可在任意時點更改。

　　定投起步金額一般為300元，以市場某款股票型基金的歷史業績為例，假設從2009年1月1日起，每月定投1000元到該基金，截至2014年8月18日，共定投68次，成本6.8萬，市值可達到9.8萬，收益約3萬，年化收益率約13%。股票基金屬於高風險高收益的投資，通過定投可降低系統風險，同時應注意定投賣出的時點，如果在市場底部賣出，也會有虧損本金的可能。在中國經濟持續發展的情況下，定投獲取超額收益是大概率事件。

　　史女士投資定投後，應綜合考慮資金使用時間和市場漲跌情況，適時贖回基金，用於進修、還貸等理財目標的實現。