不動産登記暫行條例揭神秘面紗 明確不動産定義

　　對公民和法人而言，不動産究竟是什麼？不動産登記暫行條例，將給我們帶來什麼？對城鄉二元格局，不動産統一登記意味著什麼？不動産登記暫行條例，何以發揮四兩撥千斤的作用？8月15日公開徵求意見的《不動産登記暫行條例》，四大看點值得關注。

　　不動産登記涉及房産、土地等權屬資訊，勢必使一些群體或個人長期違規佔有的不動産資源浮出水面，有助於構建公平的市場環境。此外，長久以來，查住房空置率靠“查水錶”“數黑燈”，沒有一個部門能説清全國到底空置多少房屋土地，不動産登記作為調控長效機制，能打破資訊割據，讓土地、住房這些基礎資訊不再是一團糊塗賬。

　　看點一：首次明確不動産定義

　　《不動産登記暫行條例(徵求意見稿)》第一次明確給出定義：不動産是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。

　　中國社科院經濟研究所研究員汪利娜表示，這是我國首次在不動産登記實施層面對“大家底”給出國家定義。

　　長期以來，我國不動産登記資訊分散在住建、農業、林業、國土等部門。“條例出臺，將使多頭管理、權益管理鏈割裂問題得到進一步協調。”上海易居房地産研究院副院長楊紅旭説。

　　“不動産登記改革，大多數人狹義地理解為城市房地産問題，廣闊的農村地區通常被忽略。”汪利娜説，隨著明確城鄉不動産統一登記，城鄉土地物權將進入平權時代，農村建設用地及房産價值不高，集體土地流轉難等問題可能破題。

　　我國最大的不動産家底在農村地區。但這“家底”有多大，林木、海域、土地怎麼估值？不動産登記將提供産權統計基礎。

　　看點二：查詢更便利資訊更全面

　　如果要查閱某工廠是否已實行抵押，需到土地管理部門查土地、到房管部門查房屋、到工商部門查設備——現行不動産登記法律法規繁雜、條塊分割、權責不明，給當事人造成極大不便。不動産登記暫行條例將以法規形式打破這一格局。

　　根據徵求意見稿，縣級以上地方政府應當確定一個部門為本行政區域的不動産登記機構，負責不動産登記工作，並接受上級政府不動産登記主管部門指導、監督。國土資源部地籍管理司有關負責人表示，通過不動産統一登記，將進一步提高登記品質，避免産權交叉或衝突，保證各類不動産物權歸屬和內容得到最全面、統一、準確的明晰和確認，有利於保障不動産交易安全，也有利於提高政府治理效率和水準，更加便民利民。

　　看點三：城鄉二元堅冰將融

　　不動産統一登記，對賦予農民更多財産權利、保障農戶宅基地用益物權、建立城鄉統一的建設用地市場、集體經營性建設用地“農地入市”等重大改革，具有基礎性作用。

　　我國城鄉間土地權屬不一樣，城市土地屬於國有，農村土地屬於集體所有，但集體所有又不像股份制可以通過股權明確為個人利益。“這種二元化土地制度，無論對城市還是農村土地管理都有諸多不便，在農村尤其突出。建立城鄉統一的建設用地市場、改革完善宅基地管理制度，為城鎮化和戶籍制度改革掃清制度障礙，建立城鄉統一不動産登記制度是其出發點。”中國社科院農村發展研究所研究員、宏觀室主任黨國英説。

　　看點四：或將倒逼多個法律修改

　　“物權法的落實、土地管理法的修改、小産權房問題破題，甚至由此産生的公證制度、賠償救濟制度等問題，都會因為不動産登記暫行條例實施形成倒逼改革壓力。”黨國英説，向社會徵求意見，公眾層面將對管理改革和創新形成倒逼。

　　法學專家指出，不動産統一登記是市場經濟迅速發展倒逼出來的，隨著徵求意見稿向社會公開徵求意見，必然有力促進相關法律法規修改，進而倒逼我國不動産管理制度改革和創新，使之更接地氣。

　　不動産登記暫行條例立法依據為物權法。清華大學法學院副教授程嘯撰文指出，我國法律牽連不動産登記的很多，如物權法、土地管理法、森林法、草原法等。行政法規位階低於法律，因此必須對現行法律妨礙不動産統一登記的條文進行修改或廢除。對於不動産登記問題上的空白，也要通過增加相應法律條文予以明確。