深圳繼續嚴格實行"雙限" 業內：深圳或最後取消

　　新一輪全國範圍內各大城市鬆綁樓市政策讓市場愈加擔心調控放鬆是否會蔓延至包括深圳在內的一線城市。而此前，有媒體報道，深圳市政府專門開會討論了當前的房地産形勢，並準備對樓市做局部小幅調整，其中對於“不符合市場規則的限價政策”將考慮全面退出。

　　這些消息都讓市場擔心。限購、限貸、限價組成的深圳“三限”調控政策一旦放鬆會對深圳樓市産生怎樣的影響？在日前舉行的美聯物業2014年中市場報告會上，美聯物業深圳及惠州區董事總經理江少傑表示，對深圳市場而言，限購將逐步放開，限價則名存實亡，而限貸才是對市場真正産生作用的政策。他認為，年內深圳不會取消限購，但有適當鬆綁大戶型或局部地區限購的可能，並稱待今明年深圳住宅存量消化後，深圳樓市將出現2—3年的供應斷層，此後房價或走高，而現在，深圳房價即將止跌回升，明年未必有貼近市場的價格出現了，現在是入市的好時機。

　　8月13日，深圳市規劃和國土資源委員會最新表態，根據分類調控精神，深圳將繼續實施限購政策，促進房地産市場平穩健康發展。同時，健全房地産市場監管機制，加強市場監測分析，一方面加強預售許可管理，引導開發企業理性定價；另一方面要求開發企業嚴格按照一房一價的要求，在價格部門備案銷售價格，明碼標價對外銷售。這意味著，深圳將繼續執行限購，但在“限價”方面則語焉不詳，採用了一種較為模糊的表述。

　　限購

　　是否取消對市場影響不大？

　　據相關媒體報道，今年以來已有35個城市取消或放鬆限購，以期消化樓市庫存，而目前尚未取消或者鬆綁限購的城市還有北上廣深四個一線城市，以及三亞、珠海、南京、哈爾濱、大連、銀川、西寧等二三線城市。對於是否取消限購，深圳市規劃國土委近日明確表示，深圳仍按照國家分類調控的要求，嚴格執行住房限購政策，深圳“限購”政策依然堅挺。然而，取消限購是否真能提高樓市成交量，提振購房信心？

　　對此，美聯集團執行董事兼中國部行政總裁張錦成説：“佛山放鬆限購消息一齣，樓盤立馬封盤漲價，這種現象是因為把積壓了一年的需求一次釋放出來。我覺得取消限購，只能為該城市和地區帶來一個小陽春，而且這個繁榮場面最多維持2—3個月。”張錦成認為，負資産較重的城市需要放鬆限購，但深圳沒有。而且維持整個樓市健康發展取決於當前的經濟情況和家庭收入水準。

　　江少傑認為，深圳或許會逐漸放開限購，但今年不會出現。而且相對於北、上、廣三個城市而言，深圳的限購是最寬鬆的。根據深圳的限購政策規定，非深圳戶籍居民家庭能提供在深圳一年以上的納稅證明或者社保繳納證明的，限購一套住房，而其他三個城市至少是兩年以上，深圳購房的準入門檻較低。“深圳的限購對深圳樓市影響很小，而且供求比反差很大。”

　　同時，美聯研究中心總監徐楓在分析一二手房市場時表示，“錢才是決定購買力的主因，限購確實不能對房價上漲起到決定性因素，限貸才是重點。房價不是靠政策‘鎮壓’，其本質是宏觀經濟的投射。”因此，引導房價走勢的有貸幣政策、財政政策以及微觀政策，但最重要的還是經濟發展水準以及家庭收入水準。

　　“實際上放不放鬆限購，對於購房者來説並不是最重要的，最重要的是利率下調、房價下降所帶來的購房實惠，才是影響樓市最重要的因素。”深圳中原董事總經理鄭叔倫表示。

　　而中聯二手房研究院總經理肖小平則認為，深圳鬆綁限購根本就是不可能的事，實際上，深圳根本就不存在解除限購的條件，而且相比北京、上海，深圳並不是限購最嚴厲的，“深圳是否取消限購應該向北京、上海看齊，如果它們也鬆綁了，那就該到深圳了”。

　　據悉，從今年3月份開始，深圳的各大地産仲介機構都監測到深圳樓市成交量走向低迷，並預測今年第三季度會迎來房價的鬆動，但美聯物業監測到的數據則顯示，房價從今年的4月份就悄然走跌，而到了三四季度，下跌空間會逐漸縮小。

　　限價

　　深圳限價已經鬆動？

　　而限價政策則在業內盛傳已經取消。去年3月，深圳市規劃和國土資源委員會重申關於商品房銷售明碼標價、一房一價等規定的執行力度。此“限價令”要求深圳所有新盤成交均價必須實現月度環比零增長，即每個新盤、每個月的成交均價，環比都不能上漲。但近日在業內傳出，深圳“限價”政策7月初已經鬆動，申報備案價明顯高於片區均價的樓盤也能拿到預售證。

　　記者從部分開發商處了解到，今年以來，一些申報備案價明顯高於片區均價的樓盤也能拿到預售證。該開發商透露，目前申請預售對於價格的調整幅度已放開至 3%，這意味著房價上漲不超過3%就可成功網簽。

　　“今年以來深圳備案價格限制已相對寬鬆，不少高價樓盤都順利備案。限價政策執行通常會出現年尾緊、年中松，但今年深圳基本沒有出現因為備案價過高而延遲備案的情況。”江少傑透露，今年七八月份限價對樓市影響不大，某些高價盤也照樣推出。

　　而記者從市場上了解到，近期以及未來將要入市的多個樓盤中，除了少數高端項目外，市場仍是以剛需和首次改善戶型為主，而這些戶型的目標客戶也都是首次或第二次置業者。“他們購房對於價格相對敏感，只有在開發商定價理性合適的情況下，才會出手購房，”一位開發商項目行銷經理告訴記者，因此，現階段入市銷售的樓盤多采取較為理性的定價，以實現成交量。

　　上述地産人士認為，深圳即使放鬆限價，對於市場的影響也沒想像的那麼大，除了少數高端樓盤外，大多自住樓盤的價格受制于市場和購房者預期，除非市場整體轉好，否則在定價上開發商並不具備大幅提價的空間。

　　限貸

　　按揭利率將繼續走低？

　　記者獲悉，近日各大銀行對首套住宅的按揭利率都已回歸到基準利率。中國銀行首套房貸按揭利率為基準利率或上浮2%，農業銀行上浮5%，工商銀行、建設銀行、招商銀行都為基準利率。江少傑認為，這些銀行首套房貸利率的回歸對深圳三、四季度的購房市場來説釋放了非常有利的信號。而限貸是影響購房慾望和能力的關鍵因素，估計限貸政策會慢慢放鬆。

　　據深圳一家國有銀行的信貸人員稱，銀行下調房貸利率最主要的原因是監管部門的政策指導；其次去年下半年來，房地産調控導致房貸利率高企，遏制了購房者需求，銀行房貸額度不像過去那麼緊張。

　　在被問到銀行房貸利率是否有可能進一步下調時，徐楓表示，房貸利率涉及兩塊，一個是首付利率，一個是按揭利率。她認為國家政策的導向就是要打擊房地産市場的投機和投資行為，因此首付利率的調整空間基本沒有；至於按揭利率，調整空間較大的應該在首套房，因為政策要保證剛需的進入門檻不要太高。“房價、收入和按揭三個因素影響購房者的購房行為，從短期來看，購房者的收入不會有很大的改變，所以就要看房價和按揭利率的改變，如今房價下行和利率降低對購房者都是利好。”

　　徐楓認為，目前對於首套置業者而言，首套房按揭利率的調整空間仍未達底線，按揭可能在基準利率下再打點折扣，但時間點不會是現在，除非成交量還有進一步萎縮的可能。

　　而隨著房貸利率有所放鬆，瑞銀證券則表示，由於銀行資金成本整體高於2012年，房貸利率優惠不太可能大規模重返八五折優惠時代。

　　多種理由都表明，如今是買房的好時機。“這批房源消化以後，深圳樓市將出現2—3年的住宅供應斷層。土地越來越稀缺，日後的住宅供應將取決於舊改，而舊改進程長、需要付出的代價大、建成後樓價高。”江少傑説，二手住宅方面，此前議價空間大，甚至出現了20%—25%的房價降幅。但近來，如香蜜湖、華僑城等熱點片區議價空間正在萎縮，到了第四季度議價空間將越來越小，“現在就是最好的入市時機。”

　　對話美聯物業全國研究中心總監徐楓：

　　深圳房價下跌

　　時間空間都有限

　　近七八年來，中國的樓市一直跌宕前行，當下，“下跌”已經成為整個中國樓市的主基調，仔細觀察可發現，樓市的每次上行和下行都有內在和外在的因素牽制著，並且有規律可循。目前中國樓市的基本面如何？深圳作為發達的一線城市，樓市的波動又有多大？2014年深圳樓市呈現怎樣的走勢？對此，南方日報專訪美聯物業全國研究中心總監徐楓，探析樓市的規律及把脈2014年走向。

　　政策和房價走勢息息相關但不是決定因素

　　南方日報：來自國家和地方的多種數據顯示，目前全國樓市似乎有點蕭條，在您的研究中，中國樓市目前的基本面是怎樣的？

　　徐楓：從2008年到現在，全國一手房成交量都是節節攀升的，不管中間出現多少嚴格的調控政策，但今年前三個月呈現下跌態勢，4月份又出現了一個微型的反彈。1—6月全國成交量下跌了7.8%，但我們認為，從價格和交易數據來看，全國樓市的基本面還是穩健的。現在是一個分化的狀態，而且分化會越來越嚴重，如果説中國樓市像啤酒一樣，上面是有一些泡沫，但這些泡沫要分地區、分板塊、分物業類型，不同的類型會呈現不一樣的情況，不能一概而論。

　　南方日報：今年上半年深圳樓市成交量相當低迷，但為何成交量下降，價格卻依然堅挺？

　　徐楓：量和價有時候是正相關的，當成交量上升的時候，房價也會跟著同步上升，基本上是同步的，而且房價的增幅是要高於成交量增幅的。當成交量下跌的時候，房價是有一個下跌剛性的，為什麼下跌剛性會存在呢？這涉及到整個微觀和宏觀市場。房價不僅反映微觀市場的供求關係，也是宏觀經濟的折射。從中國整個市場來看，有大量産品價格都是一個上漲態勢，所以房産也是通貨膨脹的一個投射，所以在成交量下跌的時候，房價下跌的速度遠慢于交易量下跌的速度。

　　南方日報：我們常説中國的房地産市場是政策市場，這些年房價上漲時都會出現政策的影子，請問政策對房價究竟起到多大的作用？

　　徐楓：政策的利好和利空確實與市場的成交量和價格息息相關。2013年政策基本是一個利空的狀態，所以我們可以預期2014年會是一個利好政策的開始，當然是以微調的方式出現，而到了2015年又可能是利空的。其次，大家可以看到深圳的房價從2007年到現在，中間明顯下跌就是2008年，其他時候不管出什麼政策，房價曲線都是呈穩步上漲態勢的，這説明政策對價格的影響是非常有限的。所以，房價不是政策打壓的結果，價格下跌其實更是宏觀經濟的一個折射。深圳的房價怎麼樣還是要看深圳的經濟情況怎麼樣和中國的經濟怎麼樣，這才是最本質的因素。

　　今年全國樓價或跌5%左右 豪宅更具投資優勢

　　南方日報：目前房地産市場處在一個怎樣的週期中，這個週期會維持多長時間？

　　徐楓：如果我們看2007年到2014年這段時間，2007年以前成交量基本是飆升的，到了2007年是一個高點，然後降下來，到了2009年又是一個高點，再降下來，到了2012年小幅度上升，然後再往下，現在的成交量微微向上漲，因為現在又救市了，所以説明房地産週期和政策是息息相關的，不能説是政策的結果，但是互為因果的。接下來的政策走勢肯定是救市，因為現在是相對低迷的時期，深圳的一手房和二手房都是有一個週期的，時間基本是兩到三年為一個週期，現在我們正處於調整的週期中間。

　　南方日報：預計2014年樓市在成交量和價格上的走勢會怎樣？

　　徐楓：2014年全國一手住宅成交量與2013年相比要跌5%左右，成交價格我們認為處於下跌週期，但持續的時間相當有限；第二，下跌的城市在變多；第三，成交價格下跌幅度趨緩，離價格下跌底線越來越接近；第四，普通房價調整幅度大於豪宅調整幅度。

　　南方日報：目前是否還可以做房産投資？有何投資建議？

　　徐楓：我建議，如果要投資房産的話，要投資一線城市和直轄市，不管是保值還是升值，都更有保障。而至於投資普通住宅還是豪宅，2014年到2015年普通住宅的價格增長會變得平緩，但是豪宅市場價格是無上限的，現在北上廣的豪宅均價是6萬—10萬元，到2015年這個區間段還要進一步提升，我們覺得豪宅價格空間是沒有天花板的，因為豪宅對應的人群不是剛需的人群，而且它還涉及到投資因素、分配因素。

　　（週刊統籌：劉勇 曲廣寧 本版撰文：南方日報記者 卓泳 曲廣寧 ）