福建發"救市"文件 政策"暖風"難吹散數萬套庫存

　　每經記者 李婷 發自廈門

　　福建住房和城鄉建設廳于8月8日公佈 《關於促進房地産市場平穩健康發展的若干意見》，給持續低迷的樓市注入興奮劑。

　　上述《意見》主要內容共計八方面，因此被業內稱為“新閩八條”。上海易居房地産研究院副院長楊紅旭認為，《意見》不僅限于限購的解禁，關鍵在於對房貸也釋放了優惠，如購買首改房按首套房認定等，已打破了原銀監會規定。

　　《每日經濟新聞》記者從福州、廈門兩地了解到，雖然眼下相關具體細則還未出臺，但政策“暖風”讓週末的樓市明顯感受到了暖意。不過業內人士也坦言，政策最終能否讓市場回暖還得看執行力度，尤其是銀行是否“買賬”，貸款優惠能否真正落地。

　　為開發商、購房者“減負”/

　　上述《意見》自8月1日起施行，優惠政策有效期1年。“確實感受到了暖意。”福州閩侯一項目有關負責人告訴《每日經濟新聞》記者，週末兩日，前來看房的消費者有所增加，同時交易量也有明顯的增加。

　　雖然廈門官方的房地産網站相關樓市成交備案數據並沒有明顯增加，不過一些售樓中心和二手房仲介門店卻告訴記者，前來諮詢的購房者確實有所增加。

　　福州知名地産評論員“江南客”認為，“新閩八條”的亮點不僅在於這是全國首個省級救市政策，而且這次政策的出臺完全符合國務院關於運用市場化手段調節的宗旨。政策出臺對市場將産生兩個直接的“減負”作用。一方面是為開發商“減負”，包括合理確定商品住宅用地供應量；要求全面及時交地；降低預售門檻；對預售價格變動不限制、不備案；符合條件的可以根據市場情況進行戶型調整；政府及有關部門要制止、打擊“房鬧”；開發精裝房部分契稅營業稅地方財政全額獎勵；加強房地産輿論引導等。

　　另一方面是為購房者減負，明確福州、廈門放開限購；放寬首套購房認定門檻，將首改房納入首套範圍；擴大普通住宅的範圍，意味著這部分購房者契稅可減半徵收；異地購房，直系親屬可入戶；還清貸款再購房按揭視為首貸等。

　　廈門房地産仲介協會副會長郭忠宗表示，“新閩八條”的購房優惠力度頗大，對於不少首改房、還清貸款再按揭的購房者來説，直接節省了數萬元甚至十幾萬元的利息支出，同時以目前廈門島內均價計算，購買普通住房的購房者契稅也減少了上萬元的支出。不過，目前廈門仲介協會向商業銀行了解到，雖然省政府的相關政策已經出臺，但是廈門具體的相關執行細節還沒有，因而目前仍然是按照原先的基準利率上浮15%等(各家銀行略有差別)執行。

　　“我們得到的消息是，最快本週一、二廈門銀行或有具體的執行細則出臺。”郭宗忠認為，此前廈門樓市成交量一直持續在地位徘徊，而二手房甚至降至平均一家門店1個月僅半套的成交率，眼下“新閩八條”的出臺將對市場産生直接利好，預計未來市場將有一定程度的回暖。

　　廈門房貸利率仍上浮/

　　廈門市國土資源與房産管理局數據顯示，2014年上半年，廈門全市住宅共成交14348套，與2013年上半年的26901套的成交量相比，下降近五成。根據廈門市房地産聯合網數據，7月廈門住宅成交1483套，環比下降12.61%。

　　據新華網報道，福州市房地産交易登記中心數據顯示，截至8月8日，福州可售樓盤503個，可售商品房28274套，總面積364.05萬平方米，按上半年平均銷量計算，可供銷售約20個月。

　　從福建省統計局發佈的房地産半年統計情況來看，1～6月，商品房銷售面積1922.33萬平方米，同比下降14.7%；其中，住宅銷售面積1553.37萬平方米，下降21.3%。商品房銷售額1762.92億元，下降11.0%；其中，住宅銷售額1417.30億元，下降15.7%。

　　另外，1~6月，房地産開發企業本年到位資金2849.91億元，同比下降3.2%。其中，國內貸款381.69億元，下降2.9%；利用外資20.79億元，增長346.0%；自籌資金1189.35億元，增長18.2%；其他資金1258.09億元，下降18.3%。

　　廈門克而瑞首席分析師張子吉認為，此次“新閩八條”可以總結為“去庫存”和“城鎮化”兩個方面，涉及範圍寬泛，但著力點基本都聚焦在消費力的釋放上。

　　此外，針對一級土地市場鬆綁方面，福建省提出以庫存確定城市土地出讓規模的做法，將對提振開發企業拿地信心和增加城市有效供應量有著積極作用。

　　有當地媒體報道稱，廈門部分開發商正在醞釀漲價。“新閩八條”的出臺是否會再一次帶來房價上漲呢？尤其是對於廈門這樣上漲速度較快的城市。

　　“我認為短期內不會。”郭忠宗對《每日經濟新聞》記者表示，根據相關數據，廈門上半年積累的庫存量達數萬套，而二手房市場至少也有數千套，即使按照去年較快的去化速度，至少也還要3～4個月。經過這一輪樓市的調整，買賣雙方已較為理性，因而價格在短期內還將保持理性。

　　此前，各地的限購鬆綁推出，對於市場的回暖效果非常有限。業內人士認為，福建此次出臺的購房優惠政策最大的亮點並不是限購鬆綁，而是對限貸的鬆綁。

　　廈門均和房地産土地評估諮詢有限公司董事長王崎認為，今年以來，不斷有限購鬆綁的消息傳出，這實際是一種拐點的博弈，政府雖出臺措施，但也只在購房方面做寬鬆的處理，取消買房的限制，若要真正解決購房問題，還應有配合的措施跟進出臺。以往房地産調控時，出臺了很多組合措施，如限貸、稅收政策等，此次限購鬆綁，其他組合措施也理應放鬆或退出。但目前廈門的房貸利率仍上浮5%～10%，不能真正解決購房問題。

　　有業內人士指出，雖然政策如此規定，但最終還要看銀行方面是否會配合，一旦按此規定執行，對市場的影響力比較大，因為這與限購取消相比是質的變化。