五評房地産市場變局之一：三個“拐點”辯證看

　　(記者 王立彬、南辰)2014年已經過半，伴隨著一些地方樓市庫存高企、成交低迷，呼和浩特、南寧、銅陵、濟南等城市陸續放開限購。與此同時，關於中國房地産市場“拐點”是否出現的爭論再度熱了起來。

　　“樓市泡沫是個偽命題”“根據養豬波動週期，樓市‘短拐點’未到”“房地産市場‘拐點’4年前就已出現”“10年後房地産市場‘拐點’一定會出現”……房地産“拐點論”自“問世”以來，差不多三年“拐”一回，每次都一團混戰、輸贏不分。

　　其實“拐點”的數學定義很簡單，用於其他産業也很少激起“樓市拐點”遭遇的如此大的對立情緒。作為經濟學中重要的研究對象，房地産市場週期性規律也是客觀存在的。為什麼一提中國樓市“拐點論”就無法心平氣和，更無法達成共識？歸根到底，因為不同群體對“拐點”的理解標準不一。此外，對中國經濟的中長期走向及對中國新一輪城鎮化對房地産市場將産生的作用這兩個重要變數的認識也存在差異。

　　例如，房地産最重要的産業特徵，就是不動産的地方性——“第一是地段，第二是地段，第三還是地段”，買房人、賣房人再明白不過的道理，在“拐點”是否出現的大討論中屢屢被忽視。“拐了”還是“沒拐”？這個問題就像是在問世界是綠的還是紅的一樣。實際上，世界是萬紫千紅的。房地産“拐點”對不同地方意義也不同，有的要及時調整，把握由“黃金時代”進入“白銀時代”的窗口期；有的還沒嘗過“黃金時代”的味道；也有的地方恐怕要為“青銅時代”甚至“黑鐵時代”做準備了。

　　尤其要意識到，中國新一輪城鎮化中蘊藏的房地産轉型升級的機遇必須抓住，決不能重蹈一些城市“新城變鬼城”那樣的開發覆轍，更不能在新一輪城鎮化中延用房地産模式，而應當果斷向以民生為本“拐”。

　　而對於另外一個“拐點”，不管是經濟學界，還是政府層面，共識卻越來越趨向統一：那就是從依賴強力“限購”這種政策手段調控樓市，加速過渡到借助稅收等市場手段調控，讓市場在資源配置中起決定性作用；由全國一盤棋一刀切地調控，開始向不同地方視不同情況精準定向調控。與中國房地産“拐點”是否到來的大爭論不同，對調控思路和調控手段“拐點”將到來的看法，共識遠遠大於分歧。

　　黨的十八大以來，中央大力推進行政審批制度改革，強調改革重在向市場、社會、地方放權，減少對微觀事務的干預。市場之手和政府之手各歸其位、相互補充。房地産是市場化程度最高的行業之一，建立中央強調的調控長效機制，必然要同取消、下放行政審批權結合，同時儘快建立科學的房地産稅收調控體系。

　　市場經濟是變化經濟，要求我們接受變化、分化並趨利避害。機械生硬地削市場變化和區域分化之足，適“拐點”之履，誤人誤己。作為世界第二大經濟體，一盤棋一刀切的管理習慣、思維模式明顯不合時宜。31個省市區600多座城市，微觀市場活動瞬息萬變。一味藥，治百病，這種思維模式、調控方式，非“拐”不可。

　　最後，值得一提的是各方看待房地産市場心態的“拐點”。從“溫州炒房團”到“大媽炒房團”，在中國房地産的“黃金時代”，“買房就是增值”“買到就是賺到”的心態秒殺一切投資理性。在投機味道漸濃的房地産市場，泡沫和風險伴隨著貪婪和賭徒心態在悄然做大。

　　不能忘記，2008年國際金融危機正是肇始於美國房地産投機巨大的杠桿作用，正是一場貪婪的投機盛宴誘發了“拐點黑洞”。在為經濟學著作《動物精神》所寫的推薦中，李稻葵認為，動物精神就是人類經濟決策的非理性，是國際金融危機的根源，是市場經濟體系脆弱性的基礎。這證明在市場經濟中存在人類本性包括貪婪心態帶來的先天短板。今天，在中國很多城市，“買房能賺翻”的投機心態依然大量存在。買房者、土地財政的依靠者等各方應儘快迎來心態回歸理性的“拐點”。