光耀地産陷破産危機 “鬼城”崩盤打響第一槍？

　　 日前深圳市光耀地産集團有限公司（下文稱“光耀地産”）暴出“破産危機”的傳言，而其項目業主稱危機實際已經隱藏了長達半年之久，從2013年年底開始，多個項目無法按期交房甚至停工，而真正讓光耀陷入破産危機的是資金鏈斷裂。

　　 《中國經營報》記者調查得知，宏觀調控、信貸收緊，加上企業自身發展戰略“失誤”共同導致了光耀地産在迅速發展的同時深陷債務危機，部分樓盤被抵押給銀行或者建築商、材料供應商，甚至出現了部分業主拿到的房子是銀行的抵押品。不過，光耀地産老闆郭耀名對外宣稱企業凈資産達90億元，只需3億至5億元就能脫困。

　　 據了解，光耀資金危機發生的深層次原因與“造城”密切相關，小城惠州曾經的房地産繁榮給了光耀地産擴張的良機，但大規模的空置、滯銷也讓其跌入泥淖難以脫身。

　　 逾期交房

　　 直接曝出光耀地産危機的是該公司旗下荷蘭小城、翡儷港、馬克住區等樓盤。根據業主購房合同顯示，這些樓盤約定在2013年年底交房。“都沒能按時交房，目前很多都處在停工狀態。”荷蘭小城業主告訴記者。

　　 據了解，光耀地産目前惠州在售項目為：光耀城、光耀翡儷港、光耀將軍湖、光耀荷蘭小城、光耀城市山谷二期、馬克住區、DADA的草地等。據粗略計算，這些項目總佔地面積超過240萬平方米，體量巨大。

　　 光耀地産發端于惠州，此後將總部遷至深圳。目前，光耀地産超過六成項目位於惠州，並涉足深圳、東莞、佛山、湛江、汕尾、上海、杭州、北京、天津、臨沂、威海等城市。

　　 荷蘭小城業主介紹，從3月份起，年後一直處於停工狀態，13～18棟樓推遲交樓。“已交樓房不通天然氣，宣傳配套與事實不符，虛假宣傳，忽悠業主購買，收取高昂物業管理費等問題。”

　　 因為逾期交房，翡儷港的業主從去年年底開始交涉。“當時光耀地産承諾3月份完工，業主根據判斷將完工時間讓到4月30日，可是到現在也沒有交房。”

　　 翡儷港在惠州的市中心惠城區。“在三橋環抱上東平半島的好地方，建成後又將會是惠州一景，如今確實成了一景，不過不是美景，而是爛尾在江畔邊的一大景觀。”業主在致信當地負責人信中寫道。

　　 馬克住區由9棟組成。其中，3、5棟約定的合同交樓期為2013年10月30日，6、7棟約定的合同交樓期為2013年12月30日，結果全部逾期交付。

　　 因為無法交付遭到業主的投訴後，惠陽區信訪辦與項目高層協商後再將交樓時間順延到今年3月份，但至今未得到交樓的通知。

　　 惠州只是光耀地産危機的爆發點。有關資訊顯示，光耀地産在天津等地樓盤同樣出現問題。

　　 資金危機

　　 光耀地産延期交房被疑為資金鏈斷裂。百度搜索“光耀地産”顯示，網頁上出現的第一條資訊就是光耀地産“由於失信已被列入國家失信被執行人名單”。

　　 據了解，2012年3月7日，揭陽市榕城區的張某將1.2億元借給光耀集團有限公司，深圳市光耀地産集團有限公司、郭耀名承擔連帶責任，雙方所簽訂的《擔保借款合同》約定，借款期限為3個月，主要用於銀行贖樓以及流動資金週轉，但是借款到期後，光耀集團並未按時還款，擔保人光耀地産、郭耀名並沒有履行擔保責任，因此廣東法院執行指揮中心將光耀集團有限公司等被執行人失信資訊公佈。

　　 光耀地産倒閉破産由此而來。為此，光耀地産官方回應稱：“經過連續幾年宏觀調控，公司資金層面曾在一定壓力。倒閉説法太過於誇張，但是確實有幾個樓盤出現延遲交付情況，主要集中在惠州。”

　　 記者調查發現，因與其他企業的債務糾紛問題，荷蘭小城項目的部分已售房屋甚至被法院查封，合計共有32套房屋。“開發商無法支付建築款和材料款，不得不將房屋抵押。”多名業主發現自己購買的房屋處在抵押狀態。

　　 亞太城市房地産研究院院長謝逸楓認為，百強房企的光耀地産部分樓盤停工與延遲交付，都表明瞭中國房企資金鏈告急的信號。“光耀地産早已患上了‘資金饑渴症’，為了迅速回籠資金，光耀地産在惠州的其他在售樓盤都或多或少存在‘抵押工程款’的房源，以及對旗下在售樓盤均進行不同程度的降價促銷。”

　　 光耀地産出現兌付危機已不是第一次。2014年2月10日，廣發財富（北京）投資管理有限公司官網發佈的資訊，天合建築基金“因項目應收賬款的回款速度不如預期”出現兌付危機。根據媒體報道，天合建築基金的應付賬款支付方、借款人、有限合夥管理人、擔保方均為光耀地産實際控制人郭耀名的關聯公司。

　　 光耀地産董事長郭耀名今年3月在接受媒體專訪時表示，我們的擴張並沒有資金優勢、品牌也還在不斷打造中，所以項目策略就是打別人做不到的市場。

　　 此次“破産傳言”發生後，郭耀名對媒體表示，光耀的“缺錢”源於“光耀這幾年的發展方向和戰略出了致命差錯。” 郭耀名稱，光耀曾兩次嘗試通過重組上市，第一次是2011年收購新都酒店想借殼上市，3年投了10億元；第二次是進入礦業，想通過礦業來重組上市，花了2億元買了兩個礦；但最後，兩個方案都告失敗，從此光耀的資金鏈也開始繃緊。

　　 對於資金缺口，郭耀名坦言差3億~5億元，“只要能找到這筆錢，光耀就能緩過來。”同時，郭還表示，目前光耀的資産還有90億元，都是有形凈資産，包括土地儲備和在建項目，如果銀行支援，不至於資不抵債。

　　 “鬼城”空置

　　 光耀地産的崛起基本上踏著三四線城市城鎮化的步伐，可以説成也城鎮化敗也城鎮化。目前三四線城市房地産均出現了危機，光耀地産的大本營惠州同樣不可避免。

　　 光耀地産爆發危機的地點就在三四線城市惠州。有關媒體報道，毗鄰深圳和東莞的惠州，儘管身處珠三角核心城市群中，但卻是投資者公認的“鬼城”。

　　 惠州是同時與深圳和東莞兩城市接壤最近的城市，屬於珠三角區域衛星城概念，分惠城和惠陽兩個區以及大亞灣開發區，另有3個縣。

　　 離惠州惠陽汽車客運站只有幾分鐘距離的光耀城，體量達100萬平方米。中原地産的統計顯示，深圳投資客佔銷售客戶比例超過九成。“目前光耀城入住率僅30%，深圳人過來居住的佔比較少，讓惠陽區乃至惠州都成了鬼城的代名詞。”

　　 目前，在惠陽區大體量的樓盤很多。如中信新城460萬平方米、星河丹堤220萬平方米等。惠陽市統計局的數據顯示，2013年常住人口為58.75萬人，其中，城鎮人口為43.89萬、農村人口為14.86萬人，城鎮化率為74.7%。從2009年後的5年內，常住人口只增長了3.6萬人。

　　 房地産成為惠州的投資和財政的主要來源。介於此，在光耀地産多個樓盤發生逾期交付後，地方政府承擔起維護光耀地産穩定的工作。“在光耀地産反覆違約的情況下，地方政府仍然要求業主要對光耀地産有信心。”一業主告訴記者。

　　 郭耀名為廣東汕尾陸豐市人，做事低調，光耀地産也是惠州第一個走出去的本土房企，十年來的擴張速度令業界咂舌，幾乎創造了惠州本土成長型房企的神話。該公司2012年實現銷售金額為60億元，2013至今的銷售數據未予披露。來源：中國經營報