房企資金步入枯水期 開發商忙自籌紓解"錢緊"壓力

　　有研究機構人士表示，2014 年一季度，房企資金來源和投資增速差值為-10.2%，同比大幅回落，資金面由去年的“豐水期”步入了“枯水期”階段，整體活力不足

　　“2014年開局，房企資金狀況一落千丈，由‘偏松’直接跌入‘緊張’，資金形勢堪比2011年，壓力顯著加大。”上海易居房地産研究院研究員鄭紅玉向記者表示，未來一年房企資金狀況不容樂觀。

　　事實上，標桿房企早已預料到資金狀況會愈發偏緊。2014年年初，多家標桿房企都迅速提前佈局，從海外資本市場融到資金成本相對較低的錢。但目前來看，海外融資這一融資渠道的大門也開始關閉，4月份融資規模已經驟降。

　　值得注意的是，外部融資較為困難之後，房企無奈之下開始忙於自籌資金，重回兩年前擴大自籌資金比例的跡象明顯。據上海易居房地産研究院發佈的《2014年一季度全國房企資金專題報告》顯示，2014 年一季度，企業自籌資金在企業到位資金中所佔比重為 38.6%，高於去年同期 1.1 個百分點。

　　資金來源明顯趨緊

　　上述報告顯示，2014 年一季度，房地産開發企業到位資金累計同比增速大幅回落。2014年第一季度，房地産開發企業資金來源實現28731億元，由2013年同比增幅26.5%降至6.6%，增速比2013年全年回落19.9個百分點。其中，利用外資、其他資金同比分別下降33.9%、1.9%，國內貸款、自籌資金分別同比增長20.4%，9.6%。相比2013年全年，國內貸款、利用外資、自籌資金和其他資金的同比增速分別下降12.7個百分點、66.7個百分點、11.7個百分點和30.8個百分點。

　　對此，鄭紅玉表示，房企資金來源明顯趨緊。

　　中原地産首席分析師張大偉也稱，從環比數據來看，中國房企海外融資規模正在急劇下降，4月份以來僅14.74億美元，不到3月份的一半，環比驟降56%。他進一步表示，QE已經逐漸開始退出，房企另一扇融資大門逐漸關閉，預計2014年房企的資金壓力將進一步提升。

　　值得一提的是，A股資本市場已經有房企成功拿到再融資資金，但多數房企並不看好這一渠道。

　　“條件太苛刻，畢竟通過審核的是極少數企業。”有房企高層向《證券日報》記者直言，獲得再融資的房企都是小房企，由於規模較小，審核資料較少，流程處理上比較快，但對大型房企而言，審核時間相對很長，加上不確定性因素，所以這並不是房企能夠“指望”的快捷有效的融資渠道。

　　外部融資渠道的緊縮致使房企自籌資金。據上海易居房地産研究院發佈的《2014年一季度全國房企資金專題報告》顯示，2014 年一季度，企業自籌資金在企業到位資金中所佔比重為 38.6%，高於去年同期 1.1 個百分點。

　　銷售回款困難

　　上海易居房地産研究院報告還顯示，2014年一季度商品房銷售金額顯著回落，由2013年的同比增幅26.3%變為同比降幅5.2%，銷售資金回籠和企業回款驟降。

　　從其監測數據來看，2014年一季度，30個典型城市商品住宅成交面積為3854萬平方米，環比減少33.8%，同比減少25.0%，成交量復蘇態勢弱于預期。樓市旺季“小陽春”未能再現，部分城市樓盤降價帶來的觀望情緒、2013年基期值較高等因素導致長三角樓市持續低迷。

　　事實上，長三角的市場低迷情緒已經擴展至一線城市。以北京為例，張大偉表示，2014年前4個月，北京純商品房成交金額為501.9億元，與2013年同期的810.5億元相比，驟降61.47%。其中，北京4月份純商品房成交金額為105.4億元，與去年同期的138.6億元相比，下滑23.95%。

　　對此，有業內分析人士稱，融資渠道緊縮，銷售回款困難，市場上已經掀起打折促銷潮，但房企仍然難以打開資金緊張的困局，因為與銷售回款困難形成鮮明對比，一季度土地市場呈現亢奮態勢，土地出讓金創歷史同期新高。

　　據上海易居房地産研究院監測，2014年一季度，10個典型城市土地出讓金收入為2691.7億元，與2013年同期相比增長83.1%，較2012年同期大增375.4%。從歷年情況看，今年一季度土地出讓金收入創造了歷史新高，其中一線城市土地出讓金收入為1754.1億元，相當於2013年全年成交額的35%。

　　資金回籠慢，拿地成本高，房企進退兩難局面之下，銀行收緊房貸更是雪上加霜。據有關統計，截至3月末，全國執行首套房貸利率優惠的僅有16個城市，其中僅北京有8.8折利率優惠，首套房8.5折利率優惠在全國範圍徹底消失。

　　鋻於此，鄭紅玉向記者表示，未來房企資金狀況改善困難重重，2011年一季度至2012年二季度的“緊張”時期再次出現，其走勢已開啟另一段冰凍期。